本港樓市疲弱,在多方要求下,最新一份《財政預算案》宣布撤辣,有地產代理馬上加價。不過,分析指撤辣不會改變樓價下跌的方向,因其視乎大環境、息口因素,並認為政府以撤辣希望刺激樓市救經濟,是絕望的做法。
羅家聰:樓價要視乎「大圍」周期因素
經濟分析師羅家聰對本報指出,樓價要視乎「大圍」(大環境)的周期因素,即中國大陸的因素,港樓、股票跟大陸跌勢,「大陸如果跌完,香港就跌完」。現時的措施不會改變樓價的方向,預算案公布後地產、業主「造市,又封盤,又吊高來賣」,之後如果沒有甚麼反應,就「焗住都要減價」。他解釋,過往十多年有辣招,仍然沒甚影響樓價方向,2010年起升10年才跌。
他表示,現時樓價跌,成交差,現時是抬高一點,但能否回到以往每月一萬宗,機會不是很大,視乎客觀樓價升跌。另外人口結構不同,以往比較多中產希望在港「安居樂業」,但現時政府放行流動人口,他們未必長住,對樓宇的需求不同。長線樓價亦視乎供應,但未來供應都會多。
羅家聰認為,撤辣利好樓市成交,對地產商比較重要,因有錢「回籠」,地產代理的股價亦升;但樓市是否崩盤,則受其它經濟原因影響。
視乎息口因素 難扭轉向下趨勢
本報專欄作家、前有線電視財經台台長顏寶剛相信,今次樓市全面撤辣,短期可能有點心理作用,有部份二手樓盤已經出現反價封盤,但相信這是很短期的現象,「因為始終現在樓市主導的因素,不是『辣招』,而是息口因素」;但是短期內減息空間很小,對負擔能力不會有太大幫助。」
另外,發展商貨尾今年仍然可以供應3萬單位,發展商本身受高利率、利息開支影響,故他們不可以減價促銷,在供求情況下,樓市仍然很難扭轉向下趨勢。
他指,現時財政司司長陳茂波「將所有希望都放在樓市,其實見到很絕望」,認為財政預算案已經無其它招數可以救到經濟。至於是否向地產商屈服?顏寶剛分析需要從兩方面去看,因為政府本身都無其它招數,希望都是靠地產復甦救經濟,「但似乎這一招就很難用得到」,因為樓市始終是一個供求關係,向下機會比較大,相信將來幾年特區政府的財政狀況,會持續惡化。
去年「減辣」後跌勢持續
特首李家超在去年10月發表的《施政報告》中,已經宣布樓市「減辣」,額外印花稅的適用年期由3年減少至2年,即業主在持有物業2年後再出售毋需繳付額外印花稅。
但是之後樓價仍然未見起色。按差餉物業估價署在預算案前夕,於2月27日公布的最新樓價指數,今年1月報306.4點,是2016年以來的新低。如果從2023年10月開始計算,指數到同年12月分別報322、315.9、311.3點,即是「減辣」之後,仍然承接之前的跌勢,樓價未有起色。
值得留意的是,財政司司長陳茂波去年在《施政報告》發表前,仍然多番強調樓價仍然高企,供應偏緊,無意調整樓市「辣招」。他稱,政府推出樓市辣招後,炒風並不熾熱,但房屋供應仍相對有限,要優先照顧本地市民置業需要。
不過,李家超宣布減少印花稅後,被問到是否同陳的想法不一致,回應雙方「想法都一樣」,並有「充份討論」,認為新措施已取得平衡,可保持市場穩定。
學者料全面撤辣會引發多輪跌浪
中大及浸大經濟系兼職講師葉秀亮在去年底於《明報》撰文指出,港府一旦全撤「辣招」,將嚴重損害現屆政府管治威信,後續樓價下跌時將無險可守。其觀點引發討論,但是地產業界等仍然主張「撤辣」。
他到2月23日仍然在《明報》撰文,重申全面撤辣會令港府陷入「無招守險」的困局,預料樓價能在全面撤辣初「迴光返照」短暫反彈,之後就會有多輪跌浪,直至樓價累跌75%或以上才有望逐步止跌回穩。
他反指,如果政府將所有額外買家印花稅減至5%,或保留在7.5%,能夠避免樓價過度超跌,待樓價累跌50%時才宣布全面撤辣,應可即時造成約6%反彈。
葉秀亮去年底分析,香港樓市已經進入泡沫爆破前的最後期,導致的地產股和銀行股首波下跌已經發生,泡沫爆破及後續金融風暴將無可避免,樓價可能需從高位累積下挫60%至75%。◇
------------------
📰支持大紀元,購買日報:
https://www.epochtimeshk.org/stores
📊InfoG:
https://bit.ly/EpochTimesHK_InfoG
✒️名家專欄:
https://bit.ly/EpochTimesHK_Column