香港特區政府公布《財政預算案》，最為人注目的便是「全面撤辣」，即撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和從價印花稅（DSD），金管局接連宣布取消壓力測試，橫跨4任特首歷時14年的政策告終，政策原意為壓抑樓市升溫，現時撤辣亦等同特區政府承認現時樓價已經升勢不再。
過去一段時間由地產業界倡議的撤辣終於落實，不論地產界還是政府，撤辣的目的都是刺激疲弱的樓市。
決定樓價的一大因素為供應，過去4年，香港一手樓市場處於供過於求，根據房屋局數字，自2020年，每年一手私樓住宅落成量平均為1.76萬間，同期年均一手成交僅為1.34萬間，每年有剩超過四千個單位未能出售。據中原地產統計，2023年第四季一手私人住宅新盤貨尾量升到2.29萬個，數字連升3季，創2003年第三季2.55萬個後的逾20年新高。
每年有接近三萬新單位供應
房屋局數據又指，未來3至4年一手私樓潛在供應量約10.9萬個單位，即每年平均2.73萬個一手單位供應，連同居屋每年新增供應2,650個，每年有接近3萬個新單位供應。
一般地產界認為每年香港樓市剛性需求大約2萬個單位，數字來自結婚人口推算。2023年香港有有47,518對新人結婚，而香港的自置物業比率為51%，推算大約一半結婚人口會置業，亦即約2.4萬個家庭為新增的潛在買家。單是適婚人口的潛在買家人數，亦無法完全消化新樓盤供應。而事實上2023年結婚數字較過去兩年增加，主要因為疫情令結婚計劃延後，未來一兩年數字即使能維持，亦未能完全消化新盤數量。撤辣減低置業成本，或許可能本有意置業的新家庭入市，但始終未能解決供應過多，預算案對土地及房屋的政策更重於增加供應，更不可能對價格有刺激作用。
當然，過去組織家庭便買樓，資金來源很大程度來自上一代的財富效應。樓市資金主要來源是上一代樓價升值，套現給下一代作為首期。因為近年樓價不振，這個資金來源大打折扣。另一財富效應來源便是香港股市，唯恒指回歸跌至97年水平，亦難以指望。實際上有條件入市的新增家庭，應低於傳統意義上半數家庭自置物業推算。欠缺財富效應，便要靠最實在的工資增長。根據統計處最新數字，截至2023年9月香港工資按年增3.8%，在壓力測試取消後，工資增長的確有助提升供款能力，但若用作儲首期則是以年計的儲蓄計劃。
另一樓市需求為投資者，亦即買樓收租。根據差估署的數字，住宅由豪宅至上車盤的平均租金回報率為2.2%至3.3%，相對現時香港定期存款，動輒3厘至4厘以上，並不吸引，始終定存近乎無風險，流動性亦遠高於將資金投入機市。香港樓市的最後救星，要數美國聯儲局減息。自去年7月聯儲局加息至5.25厘至5.5厘，往後議息會不再加息，開始令市場憧憬減息，亦令美股等主要市場進入牛市。不過，隨著美國通脹數據反覆，1月底聯儲局會議會議紀錄指出，大部份參與者都提到太快放寬利率政策立場的風險。向來反應敏感的利率期貨反映的息口預測，最快減息亦要到6月，至年底息口亦為4.5厘至4.75厘，估計減息後定存等收息工具回報仍較收租為高。
金融業萎縮加美國加息令地產市度偏軟
無疑全面撤辣是今次《財政預算案》的重點，不過，早在2019年社會運動，香港經濟最大困局是產業沒有出路，太依賴金融地產。2020年國安法立法後，香港跟國際脫勾，外資減少在香港投資，同一時間中國富豪亦有轉戰新加坡的趨勢。金融業萎縮加上美國加息，同時亦令地產市度偏軟。
翻看過去12個月全球最有前景的行業，要數人工智能（AI）及相關的半導體行業，美股市場中輝達（NVDA.US）股價升幅及業績跑贏市場已是證明，另一半導體代工廠台積電（TSM.US）在日本熊本設廠亦為當地帶來職位及新增的需求，刺激地方經濟。
美國對人工智能及半導體的禁令，將香港視為中國一部份，去年中美國總統拜登簽署行政命令，限制美企向中國投資半導體、量子計算和人工智能（AI），香港和澳門亦包括在內。《財政預算案》縱然有撥款成立香港微電子研發院及人工智能，但半導體及人工智能本身是全球產業鏈，並非單一地區可完成，而有關禁令不僅非《財政預算案》可以解決，更非香港政府能處理。自跟國際脫勾後，香港可以處理的部份甚少，《財政預算案》的大招亦僅為撤辣，跟未來增長動力亦脫勾，有如早前摩通報告所言，建議趁撤辣沽貨，或許亦是部份香港投資者的心聲。◇
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