百歲貸、連心貸凸顯房價過高 中共操縱市場保地價

近期，在樓市銷售低迷、貸款人提前還貸增加的雙重壓力下，中國部份銀行推出子女作為共同借款人最長可還貸至100歲的「百歲貸」，以及未婚情侶無需任何關係證明即可申請的「連心貸」。專家認為，這些實質上是「接力貸」，名義上是緩解貸款人月供壓力，但根本上還是因為房價過高，居民難以承擔購房資金的壓力。

「百歲貸」「連心貸」的實質是房價過高

2月22日，中國農業銀行針對雄安購房者推出「連心貸」，即未婚男女朋友作為共同所有權人，由雙方或者一方申請的住房貸款。但如果是一方單獨申請貸款的，另一方應作為連帶責任保證人，在貸款存續期間承擔連帶責任保證擔保。

2月15日，廣西的南寧建發房產發布所謂「重磅利好」海報稱，建發房產與南寧部份銀行合作，購房者購買建發南寧相關樓盤，在其子女作為共同借款人情況下，其年齡加貸款期限可放寬最長至100歲。

在南寧部份樓盤推出「百歲貸」的同期，北京、上海、廣州、成都、寧波、無錫等地部份銀行先後延長最高貸款年齡期限。如成都部份銀行推出「合力貸」，貸款人貸款年限及年齡之和最高可至90歲；而北京部份銀行稱，在有子女擔保前提下，最高貸款年齡加期限可達95歲。

中共國家衛健委發布數據稱，2022年中國人均壽命約為77.93歲。這一年齡顯著小於80歲、90歲甚至100歲的最大貸款年齡加期限之和。因此，這些超過80歲貸款實質都是「接力貸」，即需要加入子女作為共同借款人。

對此，廣州資深按揭專家鄭大源表示，這本質上是廣義的「接力貸」，一個人收入不夠，另外一個人提供收入流水，輔助貸款。復旦大學金融研究院研究員董希淼則認為，「接力貸」、「連心貸」本質上是將子女、父母或其他符合要求的自然人作為「共同借款人」。

所謂接力貸，是指當借款人貸款年限或償還貸款能力受限時，以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔保人向銀行申請貸款購買住房，所購住房歸一方或者各方共同所有。

在該業務中，借款人與其成年子女作為共同借款人，子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。此類產品能繞開限購、限貸政策漏洞，因此長期處於灰色地帶。

中國問題專家、時事評論人士石山2月25日對大紀元表示，與西方的信用破產制度不同，在中國房貸是要終生償還的。「接力貸」看似減輕貸款人短期的負擔，但實際上使貸款人超出實際償付能力而過度負債，並將子女的信貸需求提前綁定、透支未來，屬於「敲骨吸髓」式的榨乾貸款人收入的金融產品。

他表示，「接力貸」這種貸款方式，名義上是延長貸款期限，緩解貸款人月供壓力，但實質上還是因為房價過高，居民難以承擔購房資金的壓力。

那麼，房企為甚麼不降價銷售，既可以去庫存、回籠資金，又能真正減輕居民負擔呢？

當局通過打壓和支持政策操縱房價漲跌

2月17日，深圳龍崗區一樓盤搞促銷：信城·縉悅花園，只要三成首付，開發商贈送60萬元不用還。優惠活動推出的當天，信城·縉悅花園就簽單了70多套房。

縉悅花園在去年3月29日和7月21日獲得預售許可證，第一期522套，一年賣出約50%，第二期490套，半年才賣出去17套。信城集團在2月19日的聲明中表示，迫於市場、行業、疫情等多重影響，項目銷售停滯。公司為促進銷售，才對部份房源制定了優惠促銷策略。

然而，該優惠僅推出1天，深圳市住建局就將其緊急叫停，並將部份房源直接查封，其聲稱，該項目涉嫌擾亂市場。

2月20日，深圳市龍崗區住建局的工作人員對外稱，低首付是中共當局明令禁止的。送兩成首付，相當於私自下調備案價。

深圳市當局規定，開發商在售賣新房產品的時候，售價不能高於或低於備案價的15%，即售價最低折扣為八五折。

而按照信城的宣傳，總價300萬元的房產，優惠60萬元，相當於打了八折，優惠幅度太大。

禁止或限制房企降價，深圳並不是第一個。桂林、株洲、岳陽、昆明、瀋陽、唐山、張家口等城市，都曾發布過房價限跌令。截至目前，全國有21城發布了限跌令。其中有的城市是直接發布行政命令，有的則是通過約談房企，以不給予網簽來要挾企業，限制所謂「惡意降價」。

陸媒《網易》2月23日發表文章表示，從去年到今年，樓市利好政策層出不窮，唯獨就是沒有降價這一條。就算郊區的個別樓盤降價，也很快就會被有關部門叫停。都快沒有人買樓了，但為甚麼就是不肯降價呢？

如果房價降，那麼地價也會跟著降。抵押土地的城投公司就會出現資不抵債，隨時會出現違約。一旦城投出現違約，銀行的壞賬就會大幅度上升，理財產品的淨值下跌，一連串的問題就開始出現了。中共地方政府的財政也會出現嚴重的危機。

文章表示，基於上述原因，從2021年打壓房地產，到反轉開始大力支持房地產。而且當局還重啓了房企可以上市融資的政策，以及一連串的輸血扶持。目的就是要保交樓、穩房價、保地價。

對此，石山表示，如果房價下跌，那麼中共計劃推出的房地產稅效果就將大打折扣，而以房產估值為基礎的其它稅種，如遺產稅也會遭受打擊。因此，中共死扛著房價不降，希望在高價位將庫存慢慢消化掉。

然而，高價位消化庫存的效果如何呢？

分析：高價去庫存的前提是經濟持續增長

據中指研究院數據顯示，今年1月份全國百強房企實現銷售總額為4,223.3億元（約614.75億美元），同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。其中，百強房企單月銷售額環比下降51.6%；銷售額超百億房企13家，較去年同期減少2家；超五十億房企9家，較去年同期減少13家。

數據顯示，1月份居民貸款增加2,572億元（約374.4億美元），其中短期貸款增加341億元（約49.6億美元），中長期貸款增加2,231億元（約324.7億美元），同比分別減少665億元（約96.8億美元）、5,193億元（約751.5億美元），同比下降規模較上月繼續擴大，反映出居民消費和購房意願依然較弱。

中共央行近日發布1月份金融數據稱，1月份人民幣存款增加6.87萬億元（約1萬億美元），同比多增3.05萬億元（約4,439.6億美元）。其中，住戶存款增加6.2萬億元（約9,024.7億美元），創歷史同期新高，同比多增7,900億元（約1,149.9億美元）。

房企銷售大幅下跌，且居民中長期貸款增速大幅下滑，表明目前總體房價依舊偏高，人們的經濟條件有限，很多剛需購房者買不起房子，且市場對房價走勢持負面態度。

2月25日，中共央媒《證券時報》發表的文章《多管齊下引導居民從超額儲蓄向消費轉化》。文章承認，居民存款數據增加有利有弊。但貨幣只有在市場中有效流通才能更好帶動經濟增長，存在銀行只會造成貨幣擠壓。

對此，旅美中國問題專家季達2月25日對大紀元表示，房地產捆綁著中國經濟，既跌不得又漲不得，當局只能拉長去庫存的時間，在較高價格上慢慢完成去庫存。

季達認為，高價去庫存的前提是經濟持續增長，不斷催生新中產來解決房地產庫存。然而中共卻不遵從市場規律，而是採取狂妄的、人定勝天的思路去人為操控市場漲跌，這必將導致房地產市場的崩潰。@

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