全球房地產服務商戴德梁行(Cushman & Wakefield)昨天(8日)發表2022年第二季寫字樓及商舖租賃市場回顧及展望。自四月份起,本地第五波疫情漸見緩和,寫字樓租賃活動逐漸恢復,甲級寫字樓整體租金跌幅再度收窄,按季僅下降0.8%。然而,市場再度呈現負吸納量,使待租率按季錄得輕微上升。另一邊廂,本地整體零售市道依然疲弱,今年首五個月零售業總銷貨額受第五波疫情影響保持低位。儘管如此,主要零售區商舖租金表現平穩,生活用品、運動及健體行業於疫情期間異軍突起,成為本地零售新趨勢。預計在新一輪消費券的刺激下,消費信心將慢慢恢復,下半年商舖租賃活動將較上半年活躍。

踏入第二季,雖然環球及本地經濟狀況依然未見明顯起色,但租賃活動已較之前活躍,寫字樓整體租金跌幅進一步放緩,按季回落約0.8%(第一季按季跌幅0.9%),上半年累計下跌1.7%。就分區而言,次季以港島東及九龍西的租金跌幅較大,按季分別下調1.6%及2%。由於各分區平均租金從2019年4月份高位至今已累積超過兩成七的跌幅,現時租金處於相對吸引水平,特別是核心區份,一向備受銀行和金融機構追捧,而非核心區也是企業擴展及節省成本的不二之選,相信下半年租金下跌幅度介乎1至2%,並預料會由核心區引領復甦。

吸納量方面,之前連續三季錄得正吸納量,反映企業在租金下調的情況下積極部署未來寫字樓策略,包括搬遷或升級至較新大廈。儘管第二季依然有不少新租賃成交,但有部份將約滿的面積陸續回歸市場放租,令待租面積上升,總結全季吸納量為負176,900平方呎。就新租賃成交而言,仍以銀行及金融行業租戶(29.2%)佔比面積最大,居次的專業服務及房地產(17.5%)按季大增7.6個百分點,至於消費品及製造業也較之前活躍。全港甲級寫字樓整體待租率較上季上升0.2個百分點,至13.8%。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝指出:「下半年在非核心區將有多個大型寫字樓項目相繼落成,總樓面面積達250萬平方呎,適合不同類型企業用作擴充、升級或從核心區遷移以節省營運成本。新租賃需求方面,除了銀行及金融業和專業服務及房地產行業等主力外,我們留意到醫療和美容業亦錄得不少新成交,佔第二季新租賃樓面面積約5.2%;另外,服務式寫字樓和共享辦公營運商亦於新常態下持續擴充。因此相信新增需求將有助消化部份新落成面積,預料今年年底整體待租率將升至16-17%水平。」

零售市場–舖位租金吸引餐飲業積極考慮進駐

今年第二季零售市道仍然疲弱,一至五月份本地零售業總銷售貨額按年同比下跌2.9%,其中以服裝及配飾和珠寶及鐘錶的跌幅最大,只有藥品及超市等生活必需品錄得升幅。儘管如此,各主要商業區的商舖空置率錄得不同程度改善,例如銅鑼灣區重回2021年底水平至7.9%,旺角區亦從去季的16.4%下降至12.7%。

隨著疫情開始受控,消費者開始放膽外出消費,多個主要地區的商舖租金已回穩,中環和旺角分別升0.1%及0.6%,部分地區的租金即使下調,幅度亦屬輕微,按季跌幅由0.2%至1.3%不等。至於在第五波疫情首當其衝的餐飲業,受惠於政府進一步放寬食肆限制,多區餐飲業的舖位租金按季微升上漲0.6%至1.5%,中環租金則持平。

戴德梁行香港商舖部、代理及管理服務主管及執行董事林應威指出:「餐飲行業表現進取,現時餐飲舖位租金處於較低水平,加上第二期消費券發放在即,以及政府新班子上場將帶來新景象,部分飲食集團經營者看好前景,趁機進駐較高級及傳統核心地段提升品牌知名度及搶佔先機。展望未來,租賃活動將會更為活躍,個別地區的租金有機會回升3%至5%。我們預期零售及餐飲業舖租於下半年將升1%至5%,抵銷1至6月份的跌幅,全年整體租金水平將平穩發展。」

林應威補充:「除了傳統零售及餐飲業外,自疫情爆發以來,市民更為注重身心健康,加上未能外遊,故更著重本地消費,近期生活用品和運動行業不斷擴張進駐,室內攀石中心,積極擴張,成為商舖市場的增長動力之一。」@

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