UK Holmes：倫敦房地產市場2021年中期回顧

隨著英國經歷一個世紀以來最嚴重的公共健康危機和300年來最壞的經濟收縮，英國國家統計局（Office for National Statistics）早前發表報告，表示直至2020年底全國的住宅價格上升7.8%，情況令不少人感到意外。踏入2021 年，市場受到其他因素影響出現變化，包括印花稅土地稅假期、第三次封城的影響，以及英國脫歐引發的後遺症。基於英國住宅市場受著大量不確定因素和不同的力量影響，UK Holmes發表倫敦年度中期市場回顧，概述價格走勢。

倫敦增長落後於國家指數：雙城故事

本年3月，倫敦連續第四個月被指為英國全年增長率最低的地區。根據按年對比數據顯示，英國經濟增長正穩步上升，而倫敦的價格曲線卻以相反方向發展。

2021年1至3月英國與倫敦的全年房價增長。（來源：UK Holmes／大紀元製圖）

倫敦市場基本以兩個方向發展；隨著買家追求更大空間和更高性價比，公寓密度較高的倫敦內城區一直處於疲弱狀態，而擁有較高比例獨立房屋連花園的倫敦外城區則出現較強勁的增長。

英國國家統計局的數據顯示，截至 2021 年 3 月的一年內，倫敦公寓的價格增長僅為 1%，遠遠落後於排屋（7.2%）、半獨立屋（6.2%）和獨立屋（5.3%）。

政府刺激計劃：會轉盛為衰嗎？

印花稅土地稅假期是推動熾熱銷情的最強誘因之一，購買 500,000 英鎊的房產可以取得高達 15,000英鎊的稅項寬減。疫情大流行導致英國經歷三次封城，在別無選擇的情況下，英國政府只能延長停薪留職計劃及其他支援企業和自僱人士的措施。雖然印花稅土地稅假期定於 2021 年 3 月底完結，但住宅物業業界成功遊說政府將截止日期推遲至 9 月，理由是買家遲遲無法完成買賣，令數以千計人士錯失節省稅款的機會。

過去的歷史顯示，政府對住宅市場作出干預往往會令供求平衡產生扭曲，從而令市況先盛後衰。這次干預會否出現不同的結果是合理的憂慮。

經濟表現大幅反彈

儘管 2020 年房地產牛市給人的印象是受惠於政府的刺激措施所致，與整體經濟脫節，然而這個狀況將不可能持久。英國經濟高度依賴消費者的消費開支，隨著封城限制放寬，與經濟活動相關的高頻率指標，包括汽車流量、零售客流量和餐廳預訂數目都已經出現增長。

經濟活動和消費者信心急劇反彈，原因追溯至一個關鍵因素：英國政府的疫苗接種計劃取得成功。直至 6 月初，全國超過 75% 的人口已經接種最少一劑疫苗。這點促使英倫銀行在 5 月初將2021 年 GDP預測上調至 7.25%，較三個月前預測的 5% 大幅增加。由於經濟表現勝於預期，4 月份的 GDP只比2020 年 2 月的大流行前水平低 3.7%，這是自新型肺炎蔓延英國以來的最小差距。

消費者情緒和市場變化

本年首季度的全年住宅價格增長飆升至七年的新高。萊坊確認多個保持了十年的記錄在 3 月份創出新高，當中包括最多新潛在買家註冊數量、最多的交易要求受到接納，以及連續第四個月最多的房產視察次數。

除了政府的刺激措施外，市場觸及這些10 年高位的原因還可以追溯到消費者喜好的變化。封城生活令住宅買家對住屋大小、空間和流動能力的喜好出現變化—由於無需每日往返辦公室工作，買家轉而追求面積更大的樓房、戶外空間以及更佳的流動能力。家居搖身變成工作間、在家上課和運動地點的經驗，促使倫敦市中心的居民搬遷到倫敦外圍甚至鄉郊地區，以尋求更舒適的生活模式和更高的性價比。