炒房者將「付出沉重代價」 大陸樓市泡沫要破？

近期深圳房價下跌，令外界擔憂大陸的樓市泡沫即將破裂。在此之際，中共銀保監會主席郭樹清6月10日警告那些靠炒房致富的人將「最終會付出沉重代價」，官媒緊接著刊文要「炒房者放棄幻想」。對此，美國資深投資顧問表示，大陸樓市泡沫以及近期人民幣匯率走高是泡沫經濟破裂前的跡象。而《財經冷眼》分析，房地產，簡直就是中國經濟在世界崛起的發動引擎，一旦泡沫破裂、房價暴跌，整個當代中國經濟體系也就不復存在。

警告炒房者將「付出沉重代價」

上周四（6月10日），在上海陸家嘴金融論壇上，中共銀保監會主席郭樹清公開表示：「那些炒作外匯、黃金及其它商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。」

此番言論引發市場強烈關注。兩天後（6月12日），中共住建部主管媒體《中國房地產報》刊登一篇題為「炒房者是時候放棄幻想了」的社論。文章認為，以房產進行資產增值套利的時代即將正式結束。文章說，樓市隱憂仍然存在，隨著樓市調控監管升級，逐漸暴露出各種資本力量及金融手段在樓市套利的亂象。而接下來，金融監管機構會卡住房產炒作的命脈和資金來源。

實際上，郭樹清在去年就已經多次提到「房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛」。

人民幣升值加劇泡沫化

北美中國投資資深策略人Mike Sun日前對本媒體表示，郭樹清10日的講話，是對前一段時間人民幣強勢升值，以及熱錢大量進入大陸市場的一個註解。

此前，Mike曾提到，在人民幣升值的預期下，「熱錢」會大幅流入大陸，一邊賺息差，一邊炒作人民幣資產，可以進行雙重套利。當局最擔心的是，熱錢湧入樓市會加劇泡沫化的程度，這是當局對房地產嚴防死守的原因之一，當局試圖在美元轉強之前，擠出房地產市場的泡沫，或者穩住這個泡沫。

因為這一輪人民幣升值，主要原因在於美元弱勢，美聯儲（FED）一直保持低利率的貨幣政策。一旦美聯儲收緊貨幣政策，並開始進入加息通道，美元會轉強，屆時大量熱錢在大陸成功套利離場。這將打擊中國樓市，進而危及中國金融系統安全和經濟。這與上世紀80年代日本房地產泡沫破裂之前有類似跡象。郭樹清今次的講話也反映當局十分清楚當前的風險和危機。

在郭樹清6月10日發表講話的同一天，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友亦發表文章表示，若採用得房率折算修正後的房價計算房價收入比（相對房價），深圳、北京和上海三地的房價則是高得驚人，三地的房價收入比分別達到57.97、55.80和45.55，均超過香港，是全球買房負擔最高的城市。

文章說，房價租金比是檢測是否存在泡沫的一個指標，如果房價比租金高很多，說明投機需求超過實際需求，代表房價存在投機炒作的金融成份，即存在泡沫。

據報告數據顯示，深圳的房價租金比已達到82.15分，全球最高，而北京、上海分別位居全球第五和第六。文章指出，這些城市的房價中存在泡沫。

房地產暴跌當代中國經濟體系停擺

最近，深圳的樓市量價齊跌，特別是學區房、別墅等跳水甩賣的新聞，不斷成為媒體報道的焦點。

深圳中原研究中心的數據顯示，5月深圳二手住宅過戶套數為3,027套，環比下滑37.9%，成交套數為2020年3月以來新低；成交面積為27.6萬平，環比下降37.3%。　

二手住宅成交周期自去年6月起，一路攀升，今年5月已進一步拉長至313天。新房方面，5月新房市場成交繼續下滑，新房市場共網簽4,566套商品房，環比下降15.3%；住宅網簽2677套，環比下滑23.6%。

在二手住宅調控加碼背景下，5月住宅成交佔比58.6%，連續5個月出現下滑；商務公寓成交佔比則連續4個月上升，佔比29.7%；商辦及其它佔比下滑至11.6%。

數據顯示，買方的觀望情緒越來越濃厚。

近日，深圳的一棟4年前入手的別墅，狂降600多萬拍賣，卻兩次流拍。買房穩賺不賠已成過去。

據《財經冷眼》6月14日的分析，近期有關部門陸續推出限價限售限購、按揭收緊、加大按揭核查力度等一系列措施，圍堵炒房漏洞。同時，當局管控入市資金，全面排查經營用途貸款擔保業務，重點自查涉及房地產「貸款擔保」或「委託貸款」相關業務，等等。這些措施都是為了嚴格控制目前處於泡沫高位的樓市，防止泡沫破滅。這和前幾天郭樹清的警告相一致。

從1998年開始，為了減緩亞洲金融危機對中國經濟的衝擊，中國開始借鑒香港的模式，將國有土地經營，作為地方政府經營社會經濟資源的核心。其主要做法，就是用土地使用權做抵押，建立起地方政府的信用，然後，用這種信用向銀行抵押，置換出來貨幣信用，利用這些錢，地方政府有能力將資金投入到城市的各種基礎設施和公共服務建設中，交通、水、電、醫療、教育等設施紛紛得以建立，然後，再以此撬動整個社會的商品和服務的生產流轉，從而盤活整個經濟。

然後，更高的土地價格，更有活力的城鎮經濟，更高的房價，逐漸開始形成一個閉環。時至今日，我們都已經清楚，哪個地方的經濟搞得好，哪個地方的房價就高；哪個地方的經濟更有活力，哪個地方的房價就更高。

房地產，並不單單是房地產，在其背後，連接著鋼鐵、水泥、家電、裝修、裝飾、設計等等一系列的行業和產業，這一切的行為最終轉化為居民收入、轉化為政府稅收⋯⋯房地產，簡直就是中國經濟在世界崛起的發動引擎。

特別是2008年以來整個中國的經濟體系，基本都是建立在高房價的基礎之上，過去十多年，中國能維持這麼快的經濟增長，這些年中國的政府能這麼有錢⋯⋯很大程度上，都要拜高房價所賜。

不少人都曾經詳細計算過，從2008年迄今：全國一萬元的財政收入中，有大約3,000-4,000元的收入源自房地產⋯⋯如果中國的房價大幅度下跌，意味著整個財政體系都會大幅度收縮，這是當前的中國經濟所根本不能承受的。

更要命的問題還不在這裏，而是債務問題。根據中共國家金融與發展實驗室國家資產負債表研究中心（CNBS）數據，截止2020年底，中國實體經濟部門中，中央政府、地方政府、居民部門和非金融企業部門債務，分別相當於中國GDP的20%、25.6%、62.2%和162.3%，總債務高達274萬億元，相當於2020年中國GDP的270%，無論絕對值還是相對值，都是有史以來的最高水平。

在以上的債務中，中央政府的債務我們不討論，其它三個部門的債務，幾乎全都是與房地產和高房價綁定在一起的：

1）地方政府債務，是用其未來財政收入做擔保的，但其財政收入高低，很大程度上依賴於土地出讓金的多少，只有高房價才能保證土地出讓金不縮減，才能支撐起地方政府債務；

2）居民部門的債務，絕大部份都是城市居民的房地產貸款，而絕大多數城市居民的財富的絕大部份，都是房產，如果高房價不能維持，甚至是暴跌，那麼，就意味著很大一部份居民的債務會超過財富總量，整個居民部門的大部份財富將湮滅，城市居民整體貧困化；

3）非金融企業債務，看起來好像與房地產無關，其實恰恰相反，國有非金融企業的債務佔總債務的80%以上，而其中很大一部份所謂的「國有企業」，是各種政府融資平台，這些融資平台的債務，基本都是用土地或房產做抵押，而不管民營企業還是國有企業，除了信用融資之外，絕大部份的信貸債務，也都是用土地或房產做抵押，房價如若暴跌，就意味著這部份資產大幅度縮水，根本無法支撐現有債務，也意味著整個中國工業體系的破產。

然後，以上這些債務，最終都會反映在中國各大銀行的資產負債表上，成為中國金融體系最主要的資產和負債——比方說，國有非金融企業的信貸資產和債券，一直都是中國各大銀行最主要的資產，而居民的按揭業務，就一直是各銀行最優質的信貸資產⋯⋯

《財經冷眼》表示，幾乎可以肯定地說，如果中國出現全面的高房價暴跌，接下來就是連續不斷的企業破產潮，大部份居民的財富也會化為烏有，之後中國金融體系也會隨之崩潰，接下來，整個當代中國經濟體系也就不復存在。@

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