《華爾街日報》3月28日報道指,全世界的樓價都在上漲,無論是美國、歐洲、中國,疫情期間由於政府實施貨幣寬鬆政策,以及消費習慣的變化,進一步推動了房產市場的發展。

2020年英澳各區於疫境中不跌反升。(大紀元製表)
2020年英澳各區於疫境中不跌反升。(大紀元製表)

刺激經濟與穩定房價兩難

多國擔憂房地產市場過熱,但是在制定政策時卻陷入穩定房價與刺激經濟的兩難處境。報道指,各國政府一方面想保持低利率政策,促使經濟從疫情的打擊中恢復;但是另一方面,人們背負高昂的房貸買房,而房價日後可能停滯或下跌。此外,採取限制房貸申請等方式效果不佳,而且政府為了維持經濟增長,也推遲了相關抑制需求的政策。

報道引述丹麥國家銀行助理行長Karsten Biltoft表示:「各地樓市5%至10%的年增幅,在長久看來顯然是不可持續的。」

經濟合作與發展組織數據表明,其37個發達成員國2020年第三季度的房價創歷史新高,全年房價上漲近5%,為近20年來最快增速。

在中國,各大城市的房價上漲幅度也很高。報道引述中國意味一位高級銀行官員說,相關部門在降低資產泡沫的風險,但收效甚微。過去一年中,深圳的房價上漲了16%。

樓價上漲阻礙了很多家庭買房,年輕人因為置業困難而晚婚晚育。首爾的房價去年一度上漲近15%,由於在韓國低息抵押貸款對個人收入的要求比夫妻更寬鬆,有些人選擇推遲登記結婚,希望更容易買到房子。在新西蘭,一對年輕夫婦競拍房產6次都失敗了,最後從朋友手中買了一套房。

創紀錄的低利率及政府的支持計劃,也使澳洲房價有望以自上世紀80年代末以來的最快速度上漲,澳新銀行(ANZ)的經濟師在上週三(3月24日)大幅上調了他們的房價預測,預言2021年全國獨立房價格將上升17%。

其中悉尼房市會一馬當先,飆漲19%。悉尼獨立房的中位數價格已接近110萬澳元,預計將出現自2015年以來最大的價格上漲。

墨爾本獨立房的房價預計今年上漲16%,為2010年以來最大的單年漲幅;布里斯班的獨立房房價也將有類似的上漲;珀斯的獨立房房價預計將漲19%。

2020年英澳各區於疫境中不跌反升。(大紀元製表)
2020年英澳各區於疫境中不跌反升。(大紀元製表)

貸款買房意欲增加

報道分析,買房的原因一方面與低利率政策有關,因為人們更加容易借到錢。另外一方面,疫情也導致消費習慣的變化,更多人在家工作,許多家庭都想搬去郊區的大房子。

報道指,按揭貸款的需求非常高。在悉尼,房地產價格創下新高的同時,按揭貸款增多也讓銀行應接不暇。報道引述抵押貸款經紀公司Shore Financial的高級信貸顧問Christian Stevens表示,過往處理抵押貸款申請只需幾天,而現在可能要超過一個月。

由於貸款的成本低,即使是有錢人也寧願貸款買房。一名年輕企業家Teun Kraaij在阿姆斯特丹海灘附近買房,雖然他有資金支付全部款項,但是仍然聽從銀行顧問的建議,以1.2%的利率進行抵押貸款。他表示:「如今借錢太值了,不借錢就說不通了。」

儘管按揭貸款大增,報道認為,這一趨勢並不太可能導致2008年一樣的全球房市崩盤,因為全球大部分的是為了滿足實際需求而非投機需求。隨著利率增加、潛在的消費需求得到滿足,房市熱潮可能會自然消退。

房價反應資產通脹

華府資深媒體人、時事評論員石山表示,在他居住的華盛頓市郊,交通不太方便。有鄰居要賣房,原本以為要一個月才能賣出,沒想到第二天就賣了,還比他出的價高。有從事房地產的朋友對他說,目前市場上的二手房加新房總量,只有疫情前2019年末到2020年初的5%。

疫情下各行各業出現停滯,而房地產行業最快從經濟衰退中恢復。之所以房屋出現供不應求的情況,石山分析,一方面是疫情導致建築業停工,導致供應減少;另一方面則是政府刺激經濟的寬鬆政策,導致大量資本湧入投資市場。以美國為例, 去年2萬億以及今年1.9萬億的刺激經濟計劃,令大量資本經過金融系統進入樓市。

房價的上漲反映了投資工具短缺,石山形容是「資產通脹」,除了股市,也反應在房市上。石山說:「資本主義社會的核心是資本,首先從銀行、金融機構擴散出去,和資本核心越接近的部門越先漲價,然後才擴散到普通老百姓。」房地產是資本密集型產業,與金融關係密切,錢首先去到股市,第二波就是房地產。

從微觀經濟角度看,在中共病毒疫情之下,2020年,民眾的消費需求較少,無法出去旅遊、外出就餐,買車、買奢侈的意欲也相對較低。對於中產階級來說,當他們有更多資金後,難以增加消費,從而將錢投入房地產。

中共病毒疫情大流行,令各國的貧富差距更加懸殊。「最後的結果是越有錢的越有錢。越有錢,你增加的比例的錢越拿去投資,窮人就消費掉了。富人的錢進了資本市場,資產上升,他的資產繼續增加;而窮人消費了,資產的上升和你沒關係。」

對於房地產市場過熱的影響,石山表示,對未來的發展還難以預計。他指,如果經濟結構穩健,相信問題不大,例如美國房地產佔GDP的比例遠不如中國大陸。

中國房市兩極化

石山表示,中國的房市兩極分化,一線城市「北上廣深」長得特別厲害,省會城市也在漲。而對於為數眾多的小城市來說,「很多地方房價也在漲,因為成本在漲,包括低價水泥、鋼筋,因為整個通脹開始了」。然而這些中小城市「有價無市」,雖然有很多房子,但是當地人買不起。

石山曾經在香港遇到一位湖南岳陽人,說當地房地產每平方米一萬五人民幣,而普通職工一月只能賺1000元,即使是公務員普遍月薪也只有2000多。也就是說,工作一年只能買一平方米的房。

據大陸媒體「第一財經」去年12月報道,根據中共國家統計局數據,岳陽是近五年來二手樓漲幅最低的五個城市之一,五年漲幅11.3%。而漲幅最低的頭兩位城市都位於東北,黑龍江省牡丹江的二手樓比五年前還低0.8%,遼寧省錦州漲幅2.9%。漲幅最高的城市是深圳,五年漲幅83.6%。

石山分析,樓市的發展與當地人口結構及經濟變化有關,如果當地年輕人少,則剛性需求少。例如東北地區經濟發展停滯、年輕人出外打工、人口老齡化,因此導致房地產需求較低。相反,深圳等大城市吸引年輕人前來工作,自然對房屋的需求量大。

中共央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組去年在《中國金融》撰文表示,中國城鎮居民住房擁有率達到96%,是全世界主要大國中最高的。石山指出,中國的自有房屋率可能是全世界最高,說明未來中國整體對樓宇的剛性需求不高。石山說:「我的朋友裏,我還沒聽說過孩子需要買房子的,因為爸爸媽媽就有兩套、三套房,每家就一個孩子,爸爸媽媽給孩子一套房,沒必要再買。」

2020年底,中共銀保監會主席郭樹清撰文,將中國房地產稱為「我國金融風險方面最大的『灰犀牛』」。郭樹清在文章提到,上世紀以來,世界上一百三十多次金融危機中,一百多次與房地產有關,而目前,中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

石山也指,中國房地產市場有很多潛在危機,有一些「扭曲」的情況。很多樓房空置賣不出去,但是政府不准房子降價,否則會影響地方財政。

北京或將主導香港樓市

而在香港,從港英年代開始,香港政府的財政就依賴賣地收入。石山認為,香港的樓價暫時不會跌,尤其是核心地區具有標誌性的物業,會有北水繼續撐住樓價。

除此之外,石山獲得消息說,北京策劃在未來幾年在香港建設一批廉價房屋,「由中國的房地產公司、中國的資金,由香港政府配合,在新界建一大批廉價房屋,甚至於比居屋出售的價格還要低,或者是廉租屋」。石山說,中共認為香港之所以不穩定,是因為年輕人沒有屋住。近日主管港澳事務的中共國務院副總理韓正在兩會期間指示要解決香港房屋問題,香港親共派也出現「鬥地主」潮流。

然而消息說,北京並不想將這一光環給香港政府,北京方面打算在完全控制香港政局後,由北京直接出手解決房屋問題,不過不是短時間的事。◇