最近，大陸幾個一線城市的樓價攀升的速度有點驚人，以致於各地政府都快速出手相繼進行打壓。那麼，這麼多熱錢是從哪裏湧入的？地方政府又為何要驅趕樓市熱錢？流出的資金又將被引去哪裏？大陸房地產市場真的那麼火熱嗎，還是虛火就要降溫？今天的節目中，我們就來一起探討一下這些問題。

兩年前，大陸房企龍頭萬科高喊要活下去的口號，曾經讓行業不少人感到瑟瑟發抖，對於萬科來說，當時口號中更多的意味還是居安思危，而到了去年3月份時，萬科董事會主席郁亮在年報會議上說，「活下去」已經成了一個特別真實的存在。

轉眼又是一年，中國的房地產業在經歷了2020年初的銷售寒冬後，先是撞上了三條紅線政策，然後是臨近年尾時，監管機構再出手，給向房企輸血的銀行也加了兩條紅線。在多重紅線的嚴厲監管下，如今「活下去」的聲音已經很難再聽到了，因為當下的情況，讓這樣的口號似乎成了一個超越現實的奢望。

那麼，房地產業的黃金時代真的結束了嗎？可能有人會說不是呀，因為前幾天還聽說，深圳的二手學區房竟然賣出了每平米人民幣29萬5千元的高價，價格甚至超過了香港新界的二手房均價，而隨後，又爆出了北京、上海的學區房也是一夜暴漲，一天一個價，像是「北京海澱某學區房一夜暴漲40萬元」、「上海學區房一晚跳價200萬元」。但是同為一線城市，北京的學區房最貴也基本沒超過每平米25萬元，上海最好的學區房也只在20萬元左右。

中共國家統計局最新公佈的「70個大中城市二手住宅售價報告」顯示，2020年12月份，深圳房價漲幅最高，同比上漲14.1%。從大陸新媒體平台「數據寶」追蹤的《2020年316個城市房價排行榜》的數據中可以看到，去年12月底深圳二手房均價同比上漲超過了34%。

就在輿論紛紛熱議深圳天價學區房的時候，中共的政府部門急了，緊急出手調控。深圳住建局，先是頻頻為政策補漏洞，然後在1月23日時推出了八條措施，嚴查購房資格，並規定造假者3年內禁止買房，而且深圳為防範「假結婚」騙取購房資格，明確居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下，暫停夫妻婚內更名。

同時，上海和北京也隨即跟進調控動作。1月21日時，上海市住建委、房管局等8個部門聯合發佈了史上最嚴的限購政策，新政規定，夫妻離異3年內不能增加房票；在稅務方面，規定個人出售購買不到5年的住房，要全額徵收增值稅，而之前的年限是2年；同時，還整頓按揭，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規入市等等。

北京住建委，也在1月25日的時候表示，將嚴格打擊惡意炒作和違規資金進入房地產市場，並稱這將是2021年整頓樓市的「重中之重」。有京官說，近期就將開展專項行動。

有分析說，深圳、上海等地的樓市虛火，反映出了大陸熱錢竄流、南北經濟發展嚴重失衡等結構性問題。根據中共央行統計，2020年全年社會融資規模增量累計為34.86萬億元人民幣，比上年多了9.19萬億元，這麼多的熱錢流竄無處去，只好又流向房地產這個大蓄水池中。

而在南北經濟失衡方面，2020年中國全國生產總值GDP數據顯示，南北地區佔經濟總量的份額分別為65%比35%，這個差距達到了有紀錄以來的最高水平。

在中共國家統計局發佈的「70個大中城市銷售房價報告」中，和上海、深圳等南方城市房價暴漲的情況相比，北方不少城市則是另一番景象，甚至喊出了「直降幾十萬、跌回十年前」的口號，今年房價同比下跌的有26個城市，去年是16個城市，這些城市多數集中在黃河流域、以及華北、東北地區，比如天津、鄭州、濟南、太原等地。

那麼，在這種南北房價冰火兩重天的背後， 2020年中國房地產整體行業情況究竟如何呢？

從中共國家統計局日前公佈的數據來看，2020年一整年，全國商品房銷售面積有17萬6千多平方米，同比增長2.6%。其中，住宅銷售面積增長3.2%，但辦公樓銷售面積下降了10.4%，商業營業用房銷售面積也下降了8.7%。

而在銷售額方面，商品房的全年銷售額17萬3,600多億元，增長8.7%，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。

同期，房企土地購置面積25,536萬平方米，比上年減少了1.1%。

我們以銷售面積和金額做對比，可以看出整體住宅價格仍在上升，而商業營業用房的價格下降不少。

雖然從全年來看，房企銷售整體在增長，但不少具規模的房企依然沒有達標。根據貝殼研究院數據，全年銷售未達標的企業包括碧桂園、融創、富力、首創、佳源國際等。

此外，根據《財經》統計，2020年前10個月，中國就已經有453家房企發佈破產公告，再上一年，克而瑞研究機構在2019年11月底的數據顯示，當時房地產企業已有459家破產，數量已經超過2018年的全年破產數字。

中房網則具體指出，長江三角洲和珠江三角洲這兩個區域成為房企破產集中的區域。其中，廣東省是房企破產數量最多的省份，其次是浙江第二，湖南第三。

2020年，房地產業的確活得「壓力山大」。在監管紅線，融資受限的情況下，房企唯有加速銷售回款才能保證資金鏈安全。而為了加速資金回籠，房企會加大優惠促銷力度，降價出售行為也會增加，結果就是導致房價下滑。

而目前的種種跡象顯示，中國房地產正在告別「只漲不跌」的年代。

不論是剛需買方，還是投資，另一個民眾都會關注的問題，就是房地產業的泡沫會不會爆雷。其實對於這個問題，中共當局比普通民眾還緊張。

2020年底，中共銀保監會主席郭樹清發表文章說，上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次和房地產有關。目前，中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。郭樹清承認，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

而在去年8月，郭樹清也曾在另一篇文章中表示，房地產泡沫是威脅金融安全最大的「灰犀牛」。

在2020年的最後一天，中共監管部門給向房地產業輸血的銀行設了兩線紅線。12月31日，中共央行聯保監會，發佈了健全金融機構房地產貸款集中管理的通知，約束了銀行房地產貸款佔全部貸款的比重。

在中國房地產業債務高企，頻頻爆雷的背景下，中國房企的發展趨勢，也引發國際關注。《華爾街日報》在1月發表的一篇文章認為，中共當局多次限制該行業的努力都失敗了，因為中國的家庭、房地產開發商以及地方政府官員希望該行業繼續發展。

文章還說，隨著時間的推移，該行業所面臨的風險不僅僅是損失和債務違約，還有資金的浪費。因為中國民眾很大一部份收入都投在這個沒有收益的資產市場，這對經濟的繁榮和生產力會產生負面影響。

年初，大陸網上流傳一篇《別再「衝動買房」！樓市虛火「降溫」，房價或回15年》的文章，文章說，總體上是空置房超過7,000萬套，每年是逐年增加的新房近1,000萬套。文章還分析說，在「房住不炒」的大背景下，房地產市場「虛火」已經開始逐步降溫，未來房價大概率將下跌，部份城市房價將跌回2015年水平。

我們在之前的節目中曾分析過，在過去幾年，中國超發印刷大量鈔票，但物價指數並沒有太大的提升，這是因為超發貨幣大多都流入了房地產業，壯大了房地產行業，特別是在2016年的時候，北京就把超量發行貨幣沉澱在了房地產行業。但是在房地產泡沫瘋狂發展幾十年之後，現在中共開始控制它的發展了，各類限購措施相繼出籠。並且房地產這個蓄水池也已經滿了，水要溢出來了。

從中共目前的一系列動作來看，這一次，中共是想要把資金沉澱在股市裏。只有這樣，才能把通貨膨脹這隻「老虎」控制住，以此穩定社會。

目前，中共當局是一邊控制房價，一邊對中國的資本市場進行資本擴容，為樓市泡沫膨脹溢出的資金，打造第二個蓄水池，現在，由於全球主要央行都在執行量化寬鬆政策，市場缺少優質資產，中共政府為了打造這第二個蓄水池，則積極地將大國企「包裝」成「優質資產」，並且讓海外的中概股回歸，以此吸引資金。

為了給這第二個蓄水池蓄滿水，網絡輿論和中共當局的監管部門，已經開始引導資金往股市跑了。就在這兩天，中國大陸的網絡上已經開始出現「90後跑步進入股市和基金市場」這一類的話題了，只能說，帶方向的意圖很明顯。

不過，對中共來說，一邊要拴住樓市這頭灰犀牛，一邊還要忽悠民眾為資本擴容捧場，困難重重。＠

策劃：許巧茹、宇文銘
主播：尉然
撰文：李曉彤、財商經濟研究所
剪輯：大中
監製：Ingrid
粵語配音：Ada

 

 

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