北京的商住房市場成交冷清,從限購政策出台後,北京新建商辦類項目交易量比調控前下降了約90%。價格上,二手商住房也下跌超過40%,更有經理人稱,有近半的跌幅。

商住房,是指在商業、辦公用地上建造的住宅形式的房屋,不能落戶,也不能使用學區等住宅配套。「商改住」改變的只是建築形式及使用功能,土地性質不會改變,產權也多為40年或50年。

2017年3月26日,北京出台新政,規定「商業、辦公類項目限購,新建、在售項目禁止向個人出售」。隨後,「商住房」成交量大幅下降。不僅北京,2017年,上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出台措施,對商住房加以限制。

有中介提醒,按照目前的政策來說,2017年6月之前的商住房,可以賣給公司,也可以賣給個人。但2017年6月之後的商住房,就只能賣給公司,不能賣給個人了,「這樣的話,交易的時候會比較麻煩,想買商住房還是二手房比較合適」。

30個月交易量環比降90%

據中新經緯等媒體報道,中原地產研究中心提供的數據顯示,從限購政策出台後的第一個月,即2017年4月算起,至2019年9月的30個月裏,北京新建商辦類項目共成交9,000餘套,而調控前的30個月共成交99,631套,交易量環比下降了約90%。

房產經理人羅俊(化名)門店所在的中弘北京像素(簡稱北京像素)小區,被認為是北京最大的商住項目。回想起調控前的北京商住房市場,據他介紹,高峰期這裏每月能成交200~300套二手商住房,但如今的成交量只維持在十幾套。

羅俊說:「樓市最火的時候,『買房靠搶』的說法對於北京像素來說,一點也不誇張。我們門店一天就能成交十幾套,有時候店裏擠滿客戶和業主,簽合同的地方都沒有,要安排他們去其他門店簽。」

東五環的北京像素小區一共19棟高樓,有近1萬套房屋,面積從30到70多平米不等,一樓大多是超市、便利店、理髮店、小餐館,往上大部份用於居住, 居住著三萬多人。很多北漂選擇在這裏落腳,他們沒有戶口,又暫時沒有購房資質。

買房人:有人虧130萬元賣房

交易量下降,北京商住房的價格也是一路下跌。2019中國新年後,王陽就開始了漫長的看房之旅。他手裏的錢有限,又不甘心買個小戶型,有朋友建議,可以看看商住房,「單價低、總價低」。

「550萬買的房子,420萬賣?」王陽有些不敢相信,得到中介肯定的答覆後,王陽有些動心了。按照王陽的介紹,這是一套位於北京亦莊比較有名的商住房,120平方米,每平方米僅3.5萬元。

王陽是個行動派,看房之後,他意識到,商住房較兩年前的價格已經低了不少,確實可以作為購房的考慮了,「虧著賣的還不少」。

以北京像素為例,該小區複式公寓的售價已經從最高時近7萬元每平方米降到了4.1萬元每平方米左右,平層公寓的價格大概在2.7萬元至2.8萬元每平方米,降價幅度約為40%。

中原地產首席分析師張大偉稱,北京二手商住房的價格也已經比最高點下降了四成。有經理人稱,一些項目有近半的跌幅。

專家:整體市場全面萎縮

商住房的「緊箍咒」已經收緊了,整體市場成交量全面萎縮,有業內人士認為,儘量不要投資「商住房」。

在易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進看來,新的交易風險會放大,因為開發商自己都在擔心是否可以拋售,這實際上是把交易風險轉嫁到個人購房者身上。「對於購房者來說,有時候寧可不買或者寧可讓房價漲,也不要隨便去接受一個未來轉讓有困難的房產」。#