反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)微跌,最新報187.97,按周輕微下跌0.22%。分區指數全線微跌,港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.2%、0.4%、0.05%及0.29%。其餘領先指數亦全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別微跌0.05%、0.26%及0.26%。中原代理人指數(CSI)連跌九周,最新報31.8,按周再跌1.51個百分點。

二手樓價仍在高位徘徊,各大指數下跌不超過0.4%。但八大指數同時回落,是近八個月以來首次,亦同時代表樓價走勢轉弱。事實上,開始有部份二手業主大幅減價離場,指數亦即將反映。

上周會德豐日出康城MARINI推出500伙,開售當日賣出近九成。政治氣氛對新盤的壓力陸續浮現。未來數周有多個新盤,包括馬鞍山、長沙灣、將軍澳等,總數越兩千伙,定價將對後市有指標作用。

經濟明顯下行,有大行削地產股目標價,並估計最壞情況住宅樓價跌三成。恒生地產分類指數已出現技術性熊市,根據過往紀錄,樓價將跟隨下跌。至於跌幅多少,筆者認為政府會托市,難以出現三成跌幅。值得指出,即使樓價跌足三成,香港的負擔能力仍是世界冠軍,與梁振英上任前他所指過高的樓價水平仍差一段距離。

逆向思維才可了解政策

另外,特首林月兩周前稱儘快成立溝通平台,話口未完,政府幾乎禁絕所有遊行集會,還於翌日高調拘捕有名有姓的「反送中」支持者。無獨有偶,多名遊行發起人亦同日被襲擊,政府真的有意與市民溝通?

路透社取得林鄭與商界密會的真實錄音,顯示林鄭並無辭職這個選項,更證明她可做的事極為有限。錄音流出代表商界已準備與她「割蓆」,同時代表「一國兩制」早已死亡。只要中共把任何事情定調成與國家主權或利益層面的,特首無權處理,而把事情升格易如反掌,只要扣上外國勢力、港獨的帽子便是。

民生政策亦不在林鄭手中。以筆者商界多年觀察,自梁振英時代起,政、商、學、公務員等早已被中共脅迫、滲透、洗腦、操控,迫令他們全面配合。中共本質是「假惡鬥」,其控制的香港特區政府亦必同流,今天更原形畢露。特區政府說甚麼,逆向理解便是。讀者今天應該明白為何政府指樓價過高,卻越治理越升的原因。政府政策早已被中共利益騎劫,人民只是政權的棋子。

「明日大嶼」捲土重來

政府管治出現危機,除了日常運作外,在政策的層面上幾乎全面停頓,但施政報告的廣告繼續,廣邀市民意見云云。是否廣納民意,10月便有分曉。

港澳辦記者會亦提到香港深層次矛盾及問題,首先提到住房難。在土地及房屋政策上策略上,在「上級」指導下政府應有所動作。鑒於政府認定短中期供應已成定局,政府只會從長期及願景下手。

筆者預期「明日大嶼」捲土重來,並包裝成未來港人的住屋夢想之都。較早前,運輸及房屋局局長陳帆早已放風,指撥款申請暫緩但計劃仍可行,政府不會放棄。大眾應還記得「明日大嶼」,土地大辯論沒有提及,去年施政報告從天而降,又獲中央肯定,是配合大灣區發展的一項必須執行的政治任務,政府勢必霸王硬上弓。

大家不妨先回顧一下啓德發展區看看有甚麼啟示。啟德發展區,原本就是舊啟德機場,97年已經停用,土地大部份是平整,佔地328公頃,政府銳意把該區打造成東九龍商業中心,住宅供應重鎮。政府送上千億基建,包括沙中綫多個地鐵站、環繞區內的輕鐵、郵輪碼頭等。區內還有酒店、體育城不同類型設施。原本按照長策建屋,資助房屋比例應佔六成,但最終只得四成,用地更只佔啟德總面積3%。區來有一幅「港人港地」,結果成為唯一一幅。混合式發展令區內誕生多福地王,包括南豐以246億投得,創下全港高地皮成交價紀錄。

啓德區地皮早已平整,但是政府有計劃地拖延供應,住宅地皮分七年推出,誕生多福百億地王,地皮更成為紅色資本爭奪的對象。三百幾公頃土地為庫房帶來三千多億的賣地收入,還未計算各項印花稅。第一批推出的私人住宅呎價已遠超負擔能力,如今新一批地皮所建的單位預期呎價已超越三萬元,供應與絕大部份香港人無關。

參考啟德推論發展

啟德發展區對「明日大嶼」帶來多重啟示。其一,「明日大嶼」人工島佔1,700公頃,政府鋭意打造成大都會及商業重鎮,政府亦將送上大量基建,包括四條主要幹道連接大嶼山、港島東、九龍及屯門,亦有鐵路網絡貫通。市傳中共文件顯示,人工島有連接大灣區橋樑,甚至有高鐵直達。

「明日大嶼」將是政府一個吸金計劃。參考啟德以今天價計算,基本上每100公頃為政府帶來千多億收入。人工島四面環海,地理環境比啟德還要優勝,賣地收入隨時高達兩萬多億,即使政府用一萬億填海起基建,仍是大如意算盤。

其二,「明日大嶼」政府標榜住宅總供應量達30萬伙,但供應量再多,時間才是關鍵。啟德發展區土地平整,政府還要分七八年推出地皮,試問一個全面有填海興建的人工島要分多少年才供應到位?不難估計有第一幅土地到最後一幅賣地隨時分隔十多廿年,擠牙膏式供應對負擔能力有多少幫助?

其三,政府開了期票,將有七成資助房屋,參考啟德發展,資助房屋最終只得四成,佔地更只有3%,若果政府違反承諾,市民如之奈何?若把公營房屋壓縮至一個極少空間,所謂改善空間,改善住屋環境亦只是虛無飄渺。

其四,啟德發展區的住宅價格與絕大部份香港人無關,一個全新的,以商業、創新科技、配套完善、四面環海、環境優美的智能新城市有多少私人住宅價格會大眾化?

其五,人工島面對南海,有一定地理戰略價值。拿取現有土地反彈較大,從填海土地入手則較容易,中共勢必趁機要求一大片土地給解放軍作國防之用,屆時市民如之奈何?

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為了賺取民意點數,政府可能將「明日大嶼」計劃重新包裝上馬。但大家只要回顧一下啟德發展便可衡量計劃對解決住屋問題有多少幫助。不管如何包裝,若市民不能參與規劃,沒有監察政府的能力,沒有問責的權利,多大多美的未來玫瑰園都只是一張空頭支票。◇