在提出「明日大嶼」之前,政府稱研究在郊野公園邊陲地如元朗郊區建屋,但對涉及利益的該區大量棕地卻輕描淡寫。圖為行山徑眺望元朗大欖隧道及八鄉一帶。(大紀元資料圖片)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報182.73,按周再跌0.53%。分區指數除港島區輕微反彈0.32%外,九龍、新界東及西分別再跌1.32%、0.83及0.75%。其餘領先指數除大型單位指數靠穩微升0.04%外,中小型單位及大型屋苑指數分別再跌0.63%及0.68%。中原代理人指數(CSI)連續兩周回升,最新報37.99,按周升3.39個百分點。

二手樓價指數連跌六周,但仍處極高水平,距離林鄭月娥上任時仍高出14%。新界東連挫10周,是08年金融海嘯以來首次,累計跌幅8%,中小型單位指數亦連跌10周,調整浪明顯形成。

恒基旗下位於元朗的「尚悅.嶺」主打小型單位,以400萬可做九成按揭招徠。首日開賣只售出一半,發展商仍加價加推,維持越賣越貴的策略。沒有大型一手盤應市,暫未能測試市場承接力。

市民不服的就是長官意志

另外,一份民望淨值負九個百份點的施政報告,致謝動議在立法會竟獲得通過,凸顯議會制度不能反映民意。為政府護航的團體繼續發聲支持填海,有文章指港英政府當年填海、發展新市填大型項目皆沒諮詢市民,卻沒有人指政府「長官意志」,今天林鄭提出「明日大嶼」的願景卻被指「長官意志」,並不公道云云。

的而且確,市民對政府的批評較港英時代辛辣,但事出有因。當年港英政府大多言出必行,以民為本,幾個大型計劃如興建公屋、居屋、衛星城市、鐵路項目等皆做出成績,市民較相信政府。政權移交後,政府議而不決,決而不行,為了達致目的放棄原則。在土地及房屋政策上,98年長策因「沒有提便不存在」而消失,耗盡土地儲備不知補充,樓價狂飇調控後知後覺,「重中之重」搞了七年未有眉目,土地分配不均,公營房遠未達致長策目標。新一份施政報告更漠視正在進行的諮詢,而啟動公私營合作及「明日大嶼」的下一步工作。君子信而後勞其民。未信,以為厲己也。同樣道理,香港特區政府過去行為未能令市民信服,如今又推未能說服廣大市民接受的所謂願景,且強而為之,市民自然群起反對,批評「長官意志」已屬溫和。政府若依然故我,更強烈的反對行為陸續有來。

拖延供應苗頭已露

相當於六個啟德發展區規模的「明日大嶼」計劃自提出以來,爭議之聲不絕,反對者以填海花費萬億,掏空庫房,親政府學者則予以反駁,指費用只要五千億,且攤期分付,賣地收入足以填補費用云云。

筆者認為填海投資回報的討論無濟於事。港珠澳大橋、廣深港高鐵、郵輪碼頭就是實例,在數字上想要得到甚麼樣回報,政府就作出相應的假設,即使日後全不兌現,理由要多少便製造多少,甚至把無形價值計算在內,更從未有人因此而問責,市民如之奈何?

上期談到政府大規模填海的三大疑團未解,但更令人擔憂的是種種跡象已看到政府利用大型填海計劃拖延供應的苗頭。事實上,政府放軟手腳繼而依靠填海供應的誘因十足,既不用處理棕地、閒置土地、新界鄉郊丁權土地、收回私人遊樂場用地等棘手問題,又不用大量撥出私人土地追回資助房屋供應,有利維持賣地收入。政府拖延供應的表證亦成立,15年施政報告提出棕地有發展潛力,今年的施政報告仍是繼續研究,九百多幅閒置土地連土地諮詢不在選項,如何提高九百多公頃鄉村式發展土地的使用效率施政報告隻字不提;(土地供應專責小組)小組觀察報告特別指出哥爾夫球場意見兩極化,為需要更多時間「凝聚共識」提供依據;就連呼聲甚高的增加公營房屋比例至7:3亦變作繼續研究。

大型填海最快也要十多年後才有實質供應,與市民需求在時間上嚴重錯配。政府拖延供應社會將付出沉重代價,公屋輪候時間不斷延長,劏房戶困境持續惡化,年輕一代難以置業,貧富懸殊無法改善,社會將更分化,爭拗不斷,發展滯後。

逼令政府按長策找數

若可另起大爐灶,重新再來,試問誰會積極處理舊有的棘手問題?大規模填海不但就是這個土地新爐灶,且供應越拖延,巨型填海規模便越顯得合理。依現時情況,針對填海進行攻擊並不是最有效的方法,而是集中力量逼令政府按長策的十年46萬總供應量找數,並追回當初承諾的資助房屋比例。

必須強調筆者並不認同長策,但無奈政府一意孤行,唯有先退而求其次。

長策自14年訂立以來,政府表現極為不濟,重要指標如負擔能力、公屋輪後時間等不斷惡化,施政報告更一直迴避追回長策進度的行動計劃。既然政府聲稱未來10年42萬建屋量已有著落,其餘4萬亦有信心落實,社會應集中於細節,逼政府交出相關地皮資料及時間表,勾劃修正公私比例的路線圖。議員們應集思廣益,訂立更多可以直接或間接進度監察指標,例如土地平整進度、審批時間、建築時間等。繼而要求政府推算長策落實後的其後十年住屋需求。要求強化監管現有策略執行非常可行,若建制派反對將要付出代價。

迫使政府交付長策的好處首先是防止政府利用大型填海計劃拖延供應。其次是若政府落實長策供應,十年後住宅總存量將達300萬伙,以屆時人口增長情況,連同其它非填海供應,筆者深信政府將難以利用需求作為理由,在人工島上興建3、40萬房屋。若政府以改善住屋環境為理由,必須有一連串的相關動作,包括重新規劃、遷徙、拆卸重建、設立改善住屋環境的硬指標等,亦須解答為何巨型人工島較各區近岸填海優勝。

沒有相關藍圖,沒有指標,沒有承諾,沒有有效的監察,只有一個空泛的建屋數目,等同空口講白話,說不定政府填海擴容後大量輸入人口,還要再作更大規模填海。如何改善住屋環境將是另一巨大議題,且必須與填海及其規模與位置一併討論。

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市民不應盲目反對填海,但亦絕不能接受政府盲目填海。特區政府在解決房屋問題上兜兜轉傳,情況不斷惡化。沒有清晰的藍圖及指標,強而有力的監察機制,令人難以信服大規模填海真正令港人受惠。更有跡象顯示,政府為了把巨型規模填海合理化而拖延長策供應,避免處理既得利益者。為今之計,只能先守後攻,逼使政府落實長策,然後才處理這個棘手的世紀大計劃。◇