反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升七周後稍稍回軟，最新報187.31，按周微跌0.21%。分區指數除港島區反彈外，九龍、新界東及新界西分別回調1.13%、0.72%及0.47%。其餘領先指數亦個別發展，大型單位續升0.17%，中小型單位及大型屋苑指數則分別下跌0.28%及0.25%。中原代理人指數(CSI) 報70.69，按周下跌4.22個百分點。

二手樓價連升七周後稍稍回軟，港島區連跌兩周後反彈兼創新高，新界東連升11周後終於回落，但調整幅度不足1%。指數已陸續反映「娥六招」的效力，顯示樓價未有因此而明顯受壓。已補價自由買賣的資助房屋價格更瘋狂，旺角居屋富榮花園成為首個成交價突破千萬的居屋。

人口與房屋政策緊扣

特首林鄭月娥前周出席立法會答問大會，房屋政策繼續被議員窮追猛打，一是外來買家有上升之勢，二是人口配額政策導致供不應求。林鄭回應指若辣招不再辣可考慮其它方法，又指人口政策與房屋政策不可相提並論云云。其言論正正反映政府的判斷力。

筆者早已指出辣稅是懲罰性稅收，收得越多代表效力越弱。稅局最新統計指辣稅創新高。按中原地產統計，2018年第一季外來買家佔一手成交金額20.5%；按地產代理目測統計，新盤投資者比例佔兩至三成。數據清楚顯示辣招效力已失。調控措施早應作出檢討，但政府每每受輿論壓力才擠牙膏式敷衍出招，以往劃投資者印花稅，收緊一約多伙皆是如此。

上期分析，空置稅將令發展商傾向大陸客及投資者，若政府不及時堵塞漏洞，民怨將加劇。人口政策與房屋政策更是環環相扣。先不論對與錯，假設香港特區停止每天150個輸入人口，連同本身人口老化，一年人口便減少7萬多人，怎可能對房屋需求以至策略沒有影響？眾所周知，現時入口政策就是人口增長的來源，入口配額有八成屬基層，負擔能力有限，必須有足夠資助房屋迎合需求。偏偏政府犯上雙重錯誤，一是製造供應斷層，二是令私樓主導市場，20年來公營比例由48%不斷下跌至44%。

再有，先前有傳媒報道，利用非本地畢業生計劃留港工作年越萬人，絕大部份都是來自中國大陸，負擔能力受家庭背景支持，近年成為置業新力軍。特首的言論實在難以說服市民。

資助房屋板塊大亂

由於樓價太高，連帶資助房屋亦超越負擔能力，政府前周宣佈將新一期居屋售價由市價售價七折改為五二折，並接受新申請，已申請則不用重新入表。綠置居、港人首置盤售價亦相應下調至四二折及六二折。此舉看似是買家的大喜訊，但同時迎來巨量申請，令中籤率隨時減半甚至更低。

瘋狂的超額申請對大市氣氛影響亦不容忽視，向隅客的需求或令二手資助房屋價格再飆，亦可能出現首置盤比白居二更平的情況。政府為何如此出招，不妨先回顧一下香港資助房屋板塊的發展。

（上世紀）八、九十年代資助房屋與私人市場清晰切割，公屋只租不買，居屋十年不得轉售。公屋、居屋與私樓質量有一定差距，維持改善生活渴求上移動力。93年在居屋上推出夾心階層住屋，基本上完成公、居、夾、私的置業階梯構建。港英政府又致力增加資助房屋比例，資助房屋佔比由87年的43%上升至97年的48%。

香港主權移交後情況大變。97年12月政府推出租者置其屋出售公屋計劃，先後售出14萬伙，公屋存量減少之餘，更令業權散亂，管理困難，維修責任出現糾紛。98年停止夾屋計劃。99年修例把居屋轉受限制由10年縮短至5年，又容許補地價變作私樓，進入自由買賣市場。02年政府停建居屋，居屋出現斷層，10年又宣佈復建居屋，13年為了活化成交推出不用補地價可轉售綠表住戶的「白居二」。15年政府專為公屋住戶推出「綠置居」的置業先導計劃，見反應理想，17年宣佈計劃恆常化。政府更一度有意把所有興建中公屋改作「綠置居」及為出租公屋量封頂。同年，政府又番炒「夾屋」概念，在居屋上加設「首置盤」。市區重建局原本只參與收購項目並於私人市場出售，上周政府宣佈其馬頭圍道項目變作首個「首置盤」。因應樓價狂飆，政府把各種出售資助房屋定價改作與負擔能力掛勾，條件、定價、限制各有不同。21年來，資助房屋比例由97年高位的48%跌至今天的44%。

重新構思資助房屋策略

由此可見，主權移交後，幾屆政府面對房屋問題缺乏全盤策略，頭痛醫頭，反應遲緩，把資助房屋板塊搞得亂七八糟，同時證明追逐負擔能力來調整資助房屋策略注定失敗，必須重新構建房屋策略方有出路。策略應考慮以下多點。

其一，曾有特首候選人競選時提出資助房屋整體應佔六成，立刻引來既得利益者口誅筆伐，有人更指如此會令香港淪陷。但參考東南亞國家及南韓的經驗，資助房屋佔比高不但能維持樓價穩定，對競爭力亦沒有影響。有足夠的資助房屋量才可起穩定樓市及樓價的作用。以人口政策推論，再看全港住戶入息分佈，及增加土地供應的困難程度，特區資助房屋應佔總供應的六成或以上。意味房屋策略必須重新定位，在現有策略上小修小補只會加劇亂局。

其二，政府必須認清管理負擔能力的重要性，調控考慮市場秩序失衡的同時必須考慮負擔能力。新居屋以近市價一半掛鉤，即私樓現價負擔能力超一倍，自然把梯級距離拉至不可逾越，資助房屋需求只會不斷增加，無法達致板塊平衡。若調控措施能把負擔能力管理好，公、居、私三層階梯已經足夠。

其三，每層階梯必須清晰定位及切割，防止流失至其它板塊，活化資助成交必須與限價同時考慮，轉讓應受嚴格限制。政府短期對策是大幅減價，但同時令二手市場幾乎穩賺，必須引入極嚴格限制，否則只會吸引所有符合資格的人士參加抽獎，又或誘使更多先參加中獎後令資格符合要求的人，結果貽害真正有需要的用家。

其四，板塊劃清後應分開管理。例如市區重建局屬自負盈虧，建屋定位是私人樓宇，參與或更改現有項目作資助房屋並不適當，除了管理複雜外，更可能出現財政問題，影響市區重建及收購計劃。

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房屋策略多年失誤，如今特區正承受其惡果。小修小補，或許可博取短暫掌聲。但若不從根本策略出發，依舊腳痛醫腳，特區只會不斷在過往20年的冤枉路上翻來覆去。◇

 

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