美加息緊鑼密鼓商業地產憂喜參半

房地產資產因為與股市和債券投資的相關性很低，常被視為資產組合中能夠有效降低整體投資組合波動性的一種資產。

私人擁有的房地產因為與每日股市、債券的波動沒有直接連接性，而且投資報酬率穩定，同時長期來看也能夠守得住樓價，因此常被視為股市進入熊市時的避風港之一。

不動產顧名思義，就是變現非常麻煩。以美國賣樓速度最快的聖荷西來說，從整理房子、賣樓、歷經種種手續、到最後成交，順利地成交也要一個月以上。這種難以變現的麻煩，從另一個角度來看，也是一種優點，能夠使屋主無法任性地每天買賣，這樣反而能在長期的持有下成為能夠守得住的一筆穩定的資產。

另一種投資房地產的方式則是從股市中購買不動產投資信託（REITs）。投資不動產、投資信託實際上等於投資商業不動產，只是買賣方式是透過股票公開市場進行，因此它也同時具有股市的一些特質。

由於稅務結構，不動產投資信託的收益大部份須分配給股東。因此成為這些大型商業不動產商的小股東，就會得到一定程度的股利收益，這也使不動產投資信託成為尋求股息收益投資者的選項之一。

不動產投資信託所從事的商業不動產的產業類型眾多，包括零售業、公寓住宅、辦公樓、醫療業不動產、工業、旅館等；近年來在資訊科技走紅的情況下，資料中心也逐漸受到青睞。有的信託則是混合了許多產業類型經營。不同產業帶來不同的盈利，然後反映在其股價和股利上。

不動產投資信託從2008年11月跌落谷底後，隨著經濟復甦、房地產回暖，再加上低利率使得借貸成本便宜，使得其指數表現一路上升。根據摩根史坦利美國不動產投資信託指數，從2008年11月至2017年8月之間，其漲幅為404%，高於標普500的漲幅。

不過，由於2007年至2008年間房地產經歷的大蕭條，使得不動產投資信託投資報酬率的標準差變大。根據摩根史坦利美國不動產投資信託指數的資料，過去十年的投資標準差為25.38%，而一般來說，標普500的投資報酬率的標準差依據分析年份的不同，多在20%左右以下。

在個人層面上，購樓人選擇貸款利率是緇珠必較，利率稍漲都對樓市帶來一些壓力。而對資金龐大的商業不動產來說，利率上漲更帶來借貸成本大幅增加的壓力。

在美聯儲局預計今年多次加息後，不動產投資信託開始頂不住壓力。從去年12月至今，根據摩根史坦利美國不動產投資信託指數，已經跌落10%。

一家法律公司Seyfarth Shaw對商業不動產的高級主管的一項調查顯示，今年他們都為加息所帶來的挑戰而繃緊神經。在157位受訪高管中，15%的高管認為商業地產市場能輕鬆面對0.5%的升息，有63位高管認為市場能吸收0.5%至1.5%的升息，另有約15%高管認為市場能接受1.5%至2%的升息。

但是從另一個角度來說，進入升息周期也意味著進入經濟擴張時期，對於商業性質的不動產商來說，同時也意味著營收增加的機會。商業地產公司CBRE的一項調查顯示，在美減稅政策及經濟成長的情況下，還有45%的受訪投資人計劃在美國加大力度收購投資。◇

資料來源：MSCI

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