反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）再創新高，最新報168.6，按周上升0.42%。分區指數除九龍區輕微下跌0.06%外，港島、新界東及新界西分別上升0.38%、0.81%及0.87%。其餘領先指數互有升跌，大型單位指數再跌0.58%，中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.61%及0.42%。中原經紀人指數（CSI）最新報75.5，按周回升2.21個百分點。

二手樓價再創新高，八個領先指數當中有四個創新高，新界東更成為首個突破180點的指數，中小型單位及大型屋苑更連續五周創新高，表現強勢。指數反映2月5日至11日的臨時買賣合約，即部份反映2月初股市大跌的影響。恒指由高位急跌4千多點，本應對樓市構成冷卻作用，但隨後又極速反彈2千多點。若市況繼續回穩，資本市場波幅對樓市影響有限。

美國通脹數據高於預期，聯儲局穩步加息機會增，10年長債息率升至四年新高的2.9厘，但暫時未有跡象香港有需要加息。加息未至，但按揭減息戰則已展開。除了多間銀行提供首年定息1.68厘外，亦有銀行推出H+1.26計劃兼提供現金回贈，並設封頂息率P減3.1厘，供樓成本不增反減，中介又多一個理由說服買家趕緊入市。

新居屋白居二催谷市場

新年期間，二手市場例淡，一手暫未有大型新盤開售，成交將會淡靜一兩個星期。

另外，房委會公佈三月底將推出新一輪居屋，涉及4,431伙，當中有位處市區海景盤長沙灣「凱樂苑」，有上車盤東涌「裕泰苑」，亦有新發展區及鄰近地王的啟德「啟朗苑」，售價由159萬至630萬不等。政府無能力應對樓價過高問題，惟有放寬入息及資產上限迎合負擔能力，家庭申請人月入上限由5.2萬放寬至5.7萬，資產由170萬增至196萬，單身人士減半，意味更多人將符合申請資格。

最近啟德地皮以高價轉手，樓價又處於上升軌，七折定價亦較市場吸引，除非市況忽然大幅逆轉，新一輪居屋勢必引發認購潮。政府嫌資助房屋市場未夠火熱，計劃於三月底同時推出新一輪「白居易」，實行多管齊下燒旺居屋市場。

借市場資金炒房地產

上周，海航集團以160億把兩幅啟德地皮轉讓給恒基地產，以解資金斷裂燃眉之急。市場先前傳將兩塊地皮或打包成房地產信托基金，向市場集資，把風險劏成小份轉嫁投資者。由於交易價較購入時升值12%，相信海航在扣除融資成本及費用後仍可獲利。

消息引發連鎖效應，「啟德一號」錄得一宗招標成交，呎價屬屋苑第二高，啟德區內業主大幅提價及封盤，持有區內地皮的發展商市值水漲船高。剛巧政府亦準備推出啟德地王，測量師紛紛調高地皮估值，地皮成為本港新住宅地王幾乎無懸念，庫房肯定豬籠入水。

過去一年多海航頻頻以高價搶地，以270多億奪取啟德四幅地。除了地產外，海航集團亦涉足其它行業，包括航空、物流、科技等。集團企業管治則備受質疑，旗下的香港航空較早前趁公眾假期大量取消航班，令全城怒吼。海航亦於海外進行侵略性擴張，積極併購，屢次引發外國政府關注。其股權結構神秘，真正控制權不為人知。

事實上，全球資金泛濫，資金成本低，追逐回報，造就某些企業利用低息借貸市場資金，大量參與投機活動。若市況利好，槓桿效應倍大利潤。無道擴張置產負債表的目的就是利用負債綁架地方政府甚至經濟，萬一市況不利，就可增加談判籌碼，逼令政府出手營救。即使企業陷入財困，仍可利用大量金融財技重組。若然真的倒閉，輸家大多是債權人及小股東，真正幕後操控者早已逃之夭夭，又或重新設立一間企業，東山再起。類似的企業擴張模式近年屢見不鮮。

宜出招防止地皮炒賣

海航賣地事件已經敲響警鐘。樓價處上升周期，地皮價格飆升，轉讓等同製造出一次賣地，直接刺激樓市，推高樓價。這次交易是利用控股公司轉讓，只需繳付極低的印花稅。若果沒有措施阻止，可一自然可再，隨時出現同類地皮轉讓，甚至炒賣行為。接手地皮的新發展商亦要重新評估，拖慢樓宇供應。若樓價下跌，地皮價格急速壓縮，萬一海航資金鍊斷裂或資不抵債，複雜債權將令地皮發展長期拖延。即使地皮能轉讓，買家亦趁機壓價，可能出現另類癲價成交，令樓市劇烈波動。防範於未燃，政府應考慮以下應對方法。

其一，既然公司上市要符合某些條件，還要嚴格審批，為何直接影響民生的土地發展則任何公司皆可參與？是否應設立一些准入條件，例如公司財政必須達至與地皮估價掛鉤的最低資本要求，負債處合理範圍，合理的資金來源，股權結構清晰，把一些利用高槓桿投機的公司拒於門外？

其二，防止利用地皮炒賣，政府可加入條款限制轉讓，又或引入辣稅，令轉讓不符經濟原則。

其三，主要問題源於地價估值過高。現時政府以招標方式出售地皮，有指是造成天價成交的原因。政府應主動檢討買地方式，是否仿效某些國家公佈所有投標者標價以增透明度，又或恢復拍賣形式，甚至改變地皮賣斷的模式，防止癲價地皮扭曲市場。

其四，近幾個月，有本地發展商利用改變目標客戶群，大量安排大陸客來港買樓，支持高價開盤。有地產代理統計指1千2百萬以上的新盤大陸客佔三成。以大陸發展商大陸網絡，配對大陸買家有絕對優勢，支持高價搶地行為。政府應大量推行「港人港地」，不但體現港人置業優先的原則，更有助遏抑非理性投地。

※※※　※※※　※※※

當市場越來越多超越合理範圍的成交，又或不尋常的地皮交易，市場秩序出現失衡的苗頭，政府就要採取平衡手段，不能以自由市場作擋箭牌而袖手旁觀。◇

------------------

🏵️《九評》20周年
https://hk.epochtimes.com/category/專題/退黨大潮

🔔下載大紀元App 接收即時新聞通知
🍎iOS：https://bit.ly/epochhkios
🤖Android：https://bit.ly/epochhkand