反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周兼再創歷史新高,最新報160.3,按周再升0.26%。分區指數除香港區下跌1.78%外,九龍、新界東及新界西分別上升1.23%、0.88%及0.85%。其餘領先指數亦全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.28%、0.26%及0.25%。中原經紀人指數(CSI)連升兩周,最新報64.88,按周上升3.16個百分點。

二手樓價兩連升兼再創歷史新高,七大指數齊升,只有港島區獨憔悴。新界東反彈,以點數計算再次取代港島區成為冠軍,相信該區未來兩三周將陸續反映大埔白石角地皮的影響而表現強勢。

開發土地難解燃眉之急

年初至今,各領先指數升幅頭三位分別是新界東、新界西及中小型單位,累積升幅分別是12.7%、11.8%及11.2%,大幅跑贏工資增長。三個指數基本上代表用家盤及上車盤,正如本欄前期論述,政府越調控結果越失控,過去5年數據已充份證明上車盤升幅跑贏大市,政府需全面檢討調控措施,扭轉市場對一手盤及上車盤的傾斜。

另外,差餉物業估價署(差估署)公佈最新樓價指數,連續15個月上升及8個月創新高,累積升幅23.8%。特首林鄭月娥稱市民薪金上升追不上樓價升幅,按揭供款佔家庭入息中位數升至66.1%,市民置業越見困難,是一個必須立刻正視的問題。她預計本月內會成立專責小組討論土地供應,未來亦會研究如何調整房屋政策,令其更置業主導云云。

樓價遠超負擔能力不是今天的問題,梁振英於上任時已明言樓價過高,5年來他努力處理,結果適得其反。林鄭至今未有清楚解釋她的房屋政策上跟梁氏有何重大差異可令樓價回至合理可負擔水平。正如上期分析,討論土地供應是好事,開發土地還需10年。即使政府公佈找到大量土地,一天未動工建屋,恐怕也難以改變市民對供應短缺的預期。林鄭對更逼切的調整房屋政策及調控措施卻沒有時間表,著實有必要再向公眾解釋她的建議如何急市民之所急。

土地開發要有方向

主權移交後香港政府開發土地滯後,土地供應不足已成為香港樓價長期高企的死結。為了解決根本問題,林鄭將成立有廣泛代表性的專責小組討論土地供應,集思廣益。小組還未成立,有個別團體急不及待,發表土地開發建議。上月底就率先有香港大學學者研究建議填平大埔船灣淡水湖,預計可提供1,200公頃土地建屋,容納30萬人云云,建議立刻引來社會激烈辯論。

事實上,開發土地的建議並不缺乏,梁振英卸任前就拋出研究開發郊野公園,前施政報告亦提及大規模填海造地,把設施搬入岩洞等。坊間就有建議把貨櫃碼頭搬遷,大力發展棕地,收回私人會所,利用解放軍土地等。

新任發展局局長黃偉綸亦試圖廣開言路,指政府現階段不會向任何建議說不,任何天馬行空之建議,都會歡迎及進行討論云云。一般情況下腦震盪式的建議越多越好,但局長似乎忘記了提醒大眾開發土地需要有一個指導性框架,不單是一個創意的問題。若香港因為填補需求缺口而沒有清晰方向,等同無道發展,與盲搶地沒有分別。局長言論亦間接鼓勵提出更具爭議性的建議。既然填平船灣淡水湖建議可作討論,相信下一步就有更激烈的方案出台。此類方案不但無助修補社會撕裂,還有助反對聲音凝聚,令開發土地工作更困難。

筆者無意否定任何建議,問題是香港是否真沒有選擇而要行到這一步?是否真的要花資源討論極具爭議性的方案?還是先退一步,搞清楚土地開發的基本原則,由原則引導建議?

確立開發優先次序

首先,按照人口策略及社會發展方向加上合理土地儲備,到底香港還欠多少地建屋,眾說紛紜。有指4千多公頃,有指千多公頃,長策進度報告指欠4萬伙建屋土地。政府首先要有一個較科學的統一說法。欠地多少影響覓地策略,或許香港需要比填平船灣淡水湖更激烈的方法,又或許不需要,視乎需求而定。

有了目標,下一步就在香港有限的空間內尋找。建屋土地來源不外乎3個:優化使用現有已開發土地,改變現有用途及移山填海造地。優化使用包括重建,利用閒置土地,把現有已指定建屋的土地加大密度等。改變現有用途分作兩大類,一是改劃不牽涉休憩用地、綠化帶、郊野公園邊陲地帶,例如把政府用地、棕地、工廈改建又或在土地上加建等,其餘改劃則涉及以上用地。

筆者認為開發土地應有次序,先優化,繼而改劃,最後才移山填海,以盡量保留香港高密度、維港兩岸地形及廣闊郊野的特色,盡量減少對生態影響。確立開發先後次序並不等同不能移山填海或改劃郊野公園,而是在檢視土地缺口後,考慮到供應土地的面積、時間性、對現有使用者的影響,權衡輕重後向公眾交代清楚開發的理據。以往出現大爭拗,就是在擁有大量可優化發展的前提下,忽然間拋出發展郊野公園或填海計劃,引致民間反彈,官商鄉黑勾結的指控。

筆者建議專責小組先討論開發土地的大方向並向公眾交代清楚,然後才吸納開發土地的建議,方有助凝聚共識。最後,任何開發土地建議皆受規劃大綱限制。例如填平船灣淡水湖建議,恐怕與規劃大綱格格不入。當然,修改規劃大綱並非不可能,但已遠遠超出覓地討論範圍。

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經仔細研究,不難發現優化及非綠化改劃已能提供極大量土地建屋,下回續談。◇