大陸房價出現新一輪暴漲。8月份70個大中城市房價連升11個月,有64個城市樓價按月上漲。一線城市深圳新房均價上周升至近七萬/平方米(人民幣,下同),較前一星期暴漲1.3萬元,按年升近八成,大陸媒體形容已重啟「瘋漲模式」,引發恐慌性買樓現象。主要二線城市則紛紛推出限購。繼蘇州、廈門等城市之後,杭州實施限購前夜,創下單日瘋狂簽約5,105套房的歷史紀錄。專家紛紛關注大陸樓市再現暴升現象背後的泡沫和資金外流風險。

中共統計局昨日公佈,8月份70個大中城市新建商品住宅價格,按月樓價上升的城市有64個,較7月大幅增加13個,下降城市有4個,持平城市有2個。按月升幅最勁是鄭州,升5.6%。

至於按年比較,上升城市有62個,較上月增4個;下降城市有6個,持平城市有2個。升幅最勁是廈門,升44.3%。

四大一線城市中,北京、上海8月新建住宅樓價按年分別上漲25.8%和37.8%,按月升3.8%和5.2%。深圳則按年升37.3%,按月升2.1%。

據路透社推算,上月大陸新樓樓價按年升幅擴大至逾9%,已連升11個月,按月升幅亦加快至1.5%。

大陸易居研究院推算指,8月份70城新建商品住宅價格按月升1.3%,是近6年多、亦即2010年5月以來最高升幅。

單日成交均價兩破7萬

其中,深圳樓市繼續火熱。據深圳房地產資訊網監測,上周(9月12日至16日),深圳新房成交均價達到67,120元/平方米,較上周均價每平方米54,284元飆升近1.3萬元或23.6%,較去年9月更大幅上漲近八成。

9月份以來,深圳新房均價有兩天突破七萬——14日和16日的成交均價分別為每平方米77,231元和71,727元。

從成交量來看,從8月29日到9月17日,總成交數字為1,668伙,其中不乏豪宅。

二手房方面,近日來量價齊漲,8月份深圳二手住宅共成交7,173伙,達到今年3月25日樓市新政以來的最高成交量。二手房均價為每平方米56,788元。

今年3月25日深圳的樓市新政,進一步提升限購,規定非深圳戶口家庭限購一伙,且要連續在深圳繳納個人所得稅或社會保險時間由1年增至3年;深圳戶口家庭限購兩伙;兩年內在深圳有房貸紀錄者首付比例最低40%等。新政推出後,深圳樓市出現了一段時間的降溫。

深圳房價全球第二貴

如今,市場分析深圳正醞釀新一輪漲價。大陸《第一財經日報》指,目前正處於「金九銀十」傳統銷售旺季的第三周,樓市的火熱程度還未完全反映,但一些短期數據已引起購房者恐慌;深圳樓市已重啟瘋漲模式。

美國經濟諮詢公司長景(Longview Economics)日前公佈的一項研究發現,深圳房價已經躥升到全球第二。在全世界,只有美國加州矽谷聖約瑟的房價超過深圳。自從2015年以來,深圳房價已經飆升76%。

長景的分析顯示,深圳的典型房屋價格接近80萬美元,房價-收入比例現在已經達到70倍,相比之下,倫敦的該比例是16。

杭州限購前夜售樓5千伙

面對8月樓市接力上漲,二線城市紛紛重啟限購措施。杭州官方9月18日下午宣佈,從9月19日起對杭州市區商品住宅實行限購,包括新建住房和二手房;規定包括,擁有一套或以上住房的非本地戶籍居民,暫停對其出售住房。

據中共央視報道,杭州限購令生效前夜,外地購房者瘋狂簽約,杭州市區創造了單日新盤銷售3,265伙的歷史紀錄,加上二手樓簽約1,840伙,合共簽約5,105伙創歷史新高。甚至有地產商拿著簽卡機趕到上海讓客戶刷卡。

杭州曾在兩年前解除限購,此次再度重啟限購政策。

杭州房價地價漲勢迅猛。7月份新房漲幅全國第7;二手房漲幅全國第4。杭州今年成交的土地中,單宗土地超過10億的地塊達33宗,在全國同類地塊中佔近10%,其中溢價率超過100%的地塊有7宗,溢價率超過50%的達21宗。今年以來土地出讓金達1,089億,同比上漲210%。

二線城市紛紛重啟限購

在杭州重啟限購之前,已經有廈門、合肥、南京、蘇州等城市相繼收緊了樓市政策。

蘇州是大陸第一個重啟限購的城市,從8月11日開始,非本地戶籍人士購買兩套房需要提供一年以上的社保,購房不得超過兩套。

廈門從9月5日開始重啟限購,有三種類型的居民家庭,不得購買建築面積144平方米及以下的普通商品住房。

杭州限購政策實施前一天,刷新了單日售出逾5千伙住宅的紀錄。(網絡圖片)
杭州限購政策實施前一天,刷新了單日售出逾5千伙住宅的紀錄。(網絡圖片)

中國房價繼續飆升 專家揭政府是元兇

今年以來,大陸土地市場「地王」頻現,房價更是一路飆升,其中一線城市的房價更是高到讓人看不懂,房市存在泡沫已是不爭的事實。有專家揭露,房產泡沫是政府造成的。

據統計,1至8月,全國「地王」數量已達194宗,預計全年「地王」數量將創歷史新高。業內人士表示,土地價格傳導至房價無法避免。

樓市分化 三四線高庫存

實際上,現在中國城市平均房價已經超過美國。彭博社近日報道稱,在中國城市,平均房價已經上升到每平方呎171美元,相比之下,美國是132美元。由搜房編纂的大陸百城房價指數去年飆升14%。

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為,房地產價格過高不僅加大資產價格泡沫破滅風險,也促使資金過度流入房地產業,進一步惡化實體經濟投資不振的狀況。

值得留意的是,中共國家統計局日前公佈的8月房地產投資和銷售資料顯示中國樓市明顯分化。中共人大常委、民建中央副主席辜勝阻認為,樓市現在呈現冰火兩重天的現象。北上廣深的房價尤其是房價收入比在全球排在較高位置,而三、四線城市面臨嚴重的高庫存。

專家揭房價泡沫元兇

近日國家行政學院研究員胡敏在官媒刊文〈給高房價之痛開「軟著陸」藥方〉。文章稱,當前中國經濟壓力大,L形走勢處在緩慢探底期。

住房作為消費品最重要的是居住功能,而現在卻逐漸成為一種投資工具,究其原因,一是貨幣發行量加大;二是貨幣追求保值增值的屬性通過房地產市場釋放。實體經濟的投資回報率越來越低,大量資金開始在市場上尋找投資對價物。

從根源上來看,政策施行的結果與制定政策的預期出現了背離,顯露了經濟運行中的許多矛盾。

貨幣現象主導樓市

亞豪機構市場總監郭毅認為,今輪樓市暴漲可視為「貨幣現象」,背後主因是寬鬆的信貸政策。

央行日前公佈的8月金融統計數據顯示,8月全國人民幣貸款增加額達到9,487億元。其中以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5,286億元,佔比超過五成。而7月份幾乎全部新增貸款都來自住房按揭貸款。另據國家統計局數據顯示,1月至7月個人按揭貸款達到13,305億元,增長54.6%。

彭博新聞社援引野村分析師Jeffrey Gao稱,因為房屋庫存已經跌至較低水準,因此部分地區的調控政策效果有限。除非政府開始收緊信貸,並增加土地供應,否則房價不會下跌。

大陸客佔港豪宅市場比例回升

大陸房地產市場價格飆升,尤以深圳、上海升幅為甚,2015年初至今深圳樓價狂升75%,部份單價已貴過天水圍、上水甚至將軍澳。上海則接連有多個地王誕生。市場憂慮大陸或出台打壓樓市措施,不少港人紛紛套現深圳、上海樓產,重返港樓市。加上大陸走資潮下,不少大陸富豪湧港買豪宅,帶動本港樓市回春,至今連升四個月,料破去年9月高位。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,的確有資金從大陸套現,轉向香港樓市。如該行高級區域營業董事羅文駒,上月購入筲箕灣形薈總值3,600萬的5個單位,據說打算放售其上海物業,套現約1,500萬元繳付首期。

布少明指,目前大陸樓市升幅太高,不排除政府會出台打壓措施,故認為大陸樓價或會出現調整。

他又稱,自去年8月人民幣貶值以來,不少大陸資金流入香港樓市。尤其是超豪宅,至少一半是大陸豪客。

資料顯示,單是上半年,香港已有超過10宗逾5億元住宅成交,近一半買家被指為大陸豪客。如深圳富豪、祥祺集團主席陳紅天,近一年砸下70億買港樓,包括早前以全球最貴呎價買入山頂洋房及東半山豪宅Opus。

城大經濟及金融系副教授李鉅威認為,香港樓價居高不下,其中一個主因乃大陸資金湧港,托高香港樓市。最近宣佈再加開深港通,令資金南下管道再增,變成大陸有錢人都湧來香港買樓。即使港府加辣,亦難堵資金湧入樓市。

早前大舉拋售中港資產的香港首富李嘉誠,最近以約19.53億港元奪得沙田九肚最後一幅招標的地皮,高出市價三成。這是李嘉誠四年來首次在香港投地,被認為是看好香港房地產市場的一個訊號。

中原集團主席兼總裁施永青預料,樓價今年內有機會挑戰去年高位。他表示,在全球量化寬鬆之下,投資者棄存現金,寧買「磚頭保值」,資金持續流入本港,推動樓價上升。

美聯估計今年9月一手新盤銷售料破4000宗,成交宗數創十年新高。樓價本月升3%,部份樓價已破去年高位,預料第四季升幅平穩。◇