反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)變動不大,最新報163.29,按周微跌0.03%。分區指數除九龍區下跌1.1%外,港島、新界東及新界西分別上升1.13%、0.58%及0.11%。其餘領先指數個別發展,大型單位指數下跌0.64%,中小型單位及大型屋苑指數則分別再升0.08%及0.05%。中原經紀人指數(CSI)最新報73.89,按周下跌1.76個百分點。

整體二手樓價輕微調整,除了九龍區及大型單位指數下跌外,其餘五個指數上升,當中大型屋苑及中小型單位續創新高,香港、新界東及新界西則屬歷史次高水平。上周股票市場大幅回落,但又隨即反彈,未見對樓市構成壓力。破頂價成交不絕於耳,尤其是資助房屋。

雖然房署更新2017/18年至2021/22年五個財政年度的資助房屋供應量9.67萬,較上次公佈增加約5千。讀者應有留意到政府公佈私人住宅供應量近10萬伙就以未來3至4年計算,資助房屋就巧妙地利用5年計算,縮窄數字上的聽覺差距,但亦無法掩飾資助房屋嚴重偏離長策的事實。政府不但未能做到公私營六四比,亦遠未符合公營房屋平均每年2.8萬的供應量。林鄭月娥的施政報告提出的「綠置居」及「白居二」恆常化根本沒有任何實質供應的增加,資助房屋呎價怎不越升越有?

公司貨市場正擴大

另外,公司客大手掃貨情況值得關注,西環「瑧蓺」有公司客以2.1億掃入25個單位作長線投資,需繳付6千4百多萬辣稅。投資回報被辣稅攤薄看似不吸引,但其實另有盤算。

首先發展商提供稅務回贈可減低辣稅成本。政府宣佈減企業稅提高租務稅後回報,當然利好長線投資。再有,公司以股權交易轉讓,只需繳付轉讓釐印稅,避過辣招稅。若轉讓的目標客戶群是需要繳交辣稅人士,即使轉讓價是市價加上高百分比的辣稅,仍較市場直接購買吸引,即公司轉讓時極可能取回大部份已繳付辣稅,這樣公司客真正付出的只是辣稅的利息成本。

市場上已出現多宗公司貨轉讓價大幅高出市價的個案。政府對辣稅漏洞視而不見,還減稅鼓勵投資,外來買家又無止境入市,正在壯大公司客轉讓市場。此消彼長,一般買賣市場自然逐步縮減,結果不言而喻。

領展拆售陸續有來

近日領展成為新聞焦點。上月中,領展拆售17個房署屋苑商場,原先估值150億,結果以超高溢價230億出售,令市場譁然。購入財團的金主之一長城資產善用財技,2015年在港「買殼」,今年年中大舉融資,正籌備在港上市。另一金主基匯資本(GAW Capital)專門從事地產增值項目。

整個收購盤算極為明顯,再分拆出售或包裝上市只是遲早的事。領展絕對是分拆出售大贏家,首先超高估值為股東帶來豐厚利潤。成交價同時證明現有資產估值低於市價,分拆策略正確。

屋邨商場業主增多,政府及群眾焦點可部份轉移至新業主,分散壓力。若新業主在租務收入上更進取,領展更大條道理加租,又可為以往租務上已提供「優惠」找到理據。如此看來,拆售肯定陸續有來而且步伐將加快。

領展前身是領匯房地產信託基金,是政府05年利用作房署屋邨商場私有化的工具,原意是提升管理水平及為投資者提供穩定收入。政府並無持有領匯股票,即主動放棄參與決策及營運,只能靠地契約束領匯履行承諾。數年間領匯積極參與地產投資,外判管理,改名領展,染指國外項目,如今已成為市值1,500億的地產王國。

無可否認,經領展管理的商場環境改善,但亦反證政府管理不善,低價出售資產的事實,公共資產增值後的利潤為何全數私有化存在重大爭議。股東利益最大化與肩負社會責任亦存在根本矛盾,領展策略明顯選擇前者。

坊間有不少報道指領展不顧屋邨需求一味向高檔次發展,部份未有履行土地契約,在租約上傾向大型連鎖集團,排擠小商戶令選擇越見單一化,寧可丟空商舖亦不減價出租避免影響租值,商戶無奈把租金上升轉嫁消費者令居民百上加斤。

多管齊下應對霸權

更大的問題是拆售後部份新買家根本無意經營屋邨商場,而是志在把資產重新包裝,甚至改變用途,再分拆出售獲利。上周,領展爭議進一步升級。新民黨葉劉淑儀指其黨發表批評領展言論而遭受恐嚇。以往亦曾發生外判商恐嚇鄰近小販事件。若指控屬實,商黑勾結勢將影響本港形象,政府必須查個水落石出。

面對領展的種種問題,坊間不少聲音要求政府回購,但領展市值水漲船高,動用龐大納稅人資金高價接貨未必划算。如之奈何?可從下列多方著手。

其一,不論誰是業主都必須履行土地契約,政府可加大審核力度,積極跟進懷疑違反土地契約的個案,迫令業主履行承諾。土地契約存在不少灰色地帶,政府主動釐清,並在執行上從嚴處理。政府態度轉變可增加與領展及其他業主斡旋的籌碼。

其二,積極增加屋邨市民選擇,例如增加公眾街市或臨時街市。引入競爭不但有利小商戶尋找出路,亦可化解領展壟斷策略。政府亦應積極研究墟市發展,微型經濟體系有助提升基層市民收入,增加屋邨住戶選擇,間接向領展施壓。

其三,政府主動提出收緊房地產信託基金條例,限制主動開發房地產項目,避免其繼續擴張,為日後處理鋪路。

其四,根本問題還是土地供應不足,住宅、車位、商舖皆短缺,價格及租金狂飆,財技及炒賣利益百倍於營運改善所得。要解決長期問題,還得大力增加供應,令固定資產價格回落至合理水平,業主才會把策略放在營運上。

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領展上市原本目的是好,可惜政府在執行棋差數著,以致滿盤皆落索。如何令這些屋邨商場及停車場增值回歸社會而非私人投資者?如何令其業主肩負應有的社會責任?林鄭曾提出要解決這座「大山」,是時候向市民交代清楚。◇