價走勢的中原城市領先反映二手樓指數(CCL)連升19周兼連續17周創歷史新高,最新報159.88,按周再升0.6%。分區指數全線向上個別發展,港島、九龍、新界東及新界西分上升1.07%、0.29%、0.42%及0.47%。其餘領先指數全線向上,大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.62%,0.6%及0.56%。中原經紀人指數(CSI)最新報67.98,按周跌2.96個百分點,仍處擴張水平。 樓價走勢不斷創造紀錄,CCL再出最高點數及最長連續創新高紀錄。二手樓價2月初至今更連升19周,直逼07年9月至08年2月的最長連升紀錄。指數基本上已反映金管局出招後一星期的樓價,代表出招暫未能冷卻樓市。升勢全面,八大指數全線向上,當中有六個創新高,新界東亦連續4周創新高。除了大型單位外,各指數年初至今皆錄得10%至11%升幅。

徹底改革才可改善效率

梁振英上任時稱治好樓市乃重中之重,經過5年,梁氏可謂「豐功偉績」,帶著多項驚人紀錄慶祝香港主權移交20周年。讀者密切留意本欄詳細分析。

美國一如預期加息¼厘,香港銀行暫時未有跟隨。但美國通脹數據未符預期,市場擔心加息無以為繼,低息環境較預期更長。若真如此,樓價即使不升,亦會長期處於高位。

月初,瑞士洛桑管理學院發表全球競爭力報告,香港蟬聯冠軍,報告中提到香港政府效率名列第一。對此筆者大感不惑,四處徵詢朋友意見,亦無不感到錯愕,政府運作效率恐怕與市民的認知不符。最近剪樹覆巢殺鳥事件便露出端倪,康文署按足指引辦事,只顧完成自身任務,不顧全盤,不顧公眾感受,更沒有人挑戰既定的程序,如此粗暴執行,效率再高,也不代表有效益及有利於民生。

正如筆者前期所述,政府面對的結構性問題,各局各自為政,部門官僚化,執行上僵化,新一屆政府要加快住宅供應,絕不是成立幾個委員會,加強公眾參與就可解決,而是需要徹底改革運作,打破各種陋習,管理層養成挑戰既定程序的習慣,才能真正達到高效益運作。

中國人置業需求強

較早前,大埔青年宿舍終於動土,項目將提供78個單位,預計兩年後落成。該項目其實早於曾蔭權的2011年施政報告提出,目的是以低於市值租金以短租形式租予年青人,讓年青人擁有自我空間之餘亦可儲蓄置業。政府足足花了近6年才動工,辦事效率可見一斑。梁振英任內提出增加4個青年宿舍,提供2千8百個單位,但至今連明確時間表也欠奉。這些先導計劃要真正發揮作用,必須有清晰願景並在長遠策略中佔一席位。若只是為做而做,最後來個「大抽奬」,根本無助解決Y世代置業的問題。

Y世代正正就是81年至00出生的年青人,主要群組現時是20多至30多歲,正值適婚年齡,事業剛剛起步,是住屋需求的生力軍。

Y世代置業難困擾著世界各大城市。最近匯豐銀行以Y世代置業情況及取向作調查,涵蓋9個國家,包括中國大陸、墨西哥、馬來西亞等發展中國家,及英、美、加等成熟經濟體。報告發現Y世代平均置業率只有四成。但中國卻高達七成,且希望5年內置業的更高達91%。中國大中城市樓價之高跟香港不相伯仲,屬極度超越負擔能力的地區,結果令人意外,其中原因是有四成靠父母資助置業。

中國人深明擁有自置居所的重要性,面對貨幣貶值,政局不穩,富者十居其九靠房地產置富,擁有居所觀念根深蒂固,置業需求較其它國家為強。香港最新走勢亦與中國融合,父母資助越見普遍。這樣發展對社會並不健康,貧困家庭極難上流,造成貧富懸殊擴大。

及早準備並作出取捨

報告提到有研究指出,X世代置業取態主要考慮價格及生活質素,Y世代則考慮負擔能力及政府相關政策的幫助。這有兩個訊息,一是Y世代較易接受壓縮空間以換取自主空間;另一是他們對政府未能有效調控樓市非常不滿,政府應該全面檢討樓策,如何解決Y世代燃眉之急,不能只顧調控,亦不能只建一千幾百個青年宿舍當作問題解決。畢竟Y世代對置業有實際需要,樓價又遠超負擔能力,是否置業夢已幻滅?

報告按現實提出4個建議。其一,及早計劃。物業價格跟隨市場上落,個人無法控制,唯一可以做的就是未雨綢繆,提早儲蓄。其二,制訂預算案。報告指85%準買家置業時沒有或只有粗略預算案,結果56%置業超支。置業預算案應足夠仔細,把絶大部份開支計算在內,並預留安全空間作不時之需。其三,考慮取捨。報告指69%準買家面對最大挑戰是儲蓄首期,必須作出取捨,如減省開支、壓縮空間、延遲生育、選擇較便宜區份等。其四,不應視按揭為單一交易,而是理財計劃的重要部份,有需要時尋求專業協助。

筆者亦有額外建議,置業乃重大決定,現今網上資訊發達,準買家可對有興趣的區份及樓盤多加留意,當知識庫建立後就可省卻行動及決定時間。再有,首期屬龐大金額,儲蓄時必須審慎理財,臨近動用時必須有足夠流動性及穩定性。金融資產往往領先樓價,萬一市場調整,金融資產急跌而樓價未跌,可能坐失置業機會。

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香港樓價之高已令取捨走向極限,空間之壓縮,上車盤不分區份的高價,儲蓄長期零回報,還要依賴家人幫助置業。政府是有不可推卸的責任,且有迫切性把樓價調控於合理可負擔水平,讓Y世代置業安居,發揮潛能為社會創造更大價值。◇