反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)反彈兼再創新高,更首次突破160點,最新報160.26,按周回升0.72%。分區指數除九龍再跌0.92%外,港島、新界東及新界西分別反彈1.8%、1.3%、0.78%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.33%、0.79%及0.58%。中原經紀人指數(CSI)連跌4周,最新報63.39,按周再跌0.21個百分點。

樓價見頂訊號初現

CCL只調整一周便瞬即反彈兼創歷史新高,更首次突破160點。多個領先指數皆創新高,包括港島、新界東、中小型單位及大型單位。總結上半年,二手樓價累升近10%,政府多輪調控措施未能令樓價回落。梁振英上任時已指樓價過高困擾香港,經過5年管治,可謂成就非凡。除了上述紀錄,差餉物業估價署最新數字顯示,整體樓價指數及租金指數皆連創新高,連同本年3次改寫的地王價格,CCL打破97年最長連創新高紀錄,香港連續7年成全球樓價最難負擔的城市,一手盤單位面積創紀錄新低,16年一手樓銷售金額創紀錄新高,二手成交創紀錄新低,持牌地產代理數目創新高,剛完結的財政年度盈餘因辣稅歷史性突破千億元。梁氏帶著與樓市相關的多項驚人紀錄卸任。他較早前還在立法會以「標本兼治」形容其樓市政積,可謂極度諷刺。

樓價連續破頂,買家猶豫,二手成交銳減,令焦點落在一手。大型新盤銷情則未見減退,新地元朗「PARK YOHO Genova」首輪開售幾近沽清,長實荃灣「海之戀‧愛炫美」收票非常理想,加價加推。值得留意的是樓價似有見頂跡象,幾大樓市領先因素開始向淡,當中包括二手成交嚴重萎縮,地產股指數於6月初已見頂並穩步回落,代理人情緒指數連續4周向下。股市回調或港元加息將是樓市調整的導火線,在此之前,樓市反覆橫行。

但另一方面,筆者擔心耶倫加息及退市「放鷹」的言論,在市場已構成一定預期,萬一美國經濟數據未如理想,加息及退市未有如期進行,樓市隨時再暴升,政府宜作兩手準備。

做得多還須做得對

香港樓市問題要從曾蔭權時代說起,時任發展局局長的林鄭月娥未有積極開發土地,令土地儲備不足,供應出現斷層。與此同時量化寬鬆發揮威力,利率長期掛零,樓價失控上升。梁氏競選時的政綱就以治好樓市為「重中之重」,提出解決四大問題,包括樓價過高、公屋輪候時間過長、市民應分享經濟成果改善住屋空間、供應不足港人自住優先,當時贏得不少掌聲。

梁氏上任後快刀斬亂麻,成立長遠房屋策略督導委員會,不斷推出調控措施,推出港人港地,又復建居屋。梁氏稱其政府做得比上屆多,相信大部份人沒有異議。但做得多,還需衡量有否達到標準。再有,做得對方可解決問題。

針對梁氏提出的四大範疇,是時候總結,並依事實數據衡量成績。先看供應,過去5年私人樓宇落成量6萬伙,連同未來3至4年的9.6萬伙,即橫跨9年的每年平均供應量1.5萬,仍遠不及過去30年平均每年落成2.25萬個。公營房屋未來5年興建數量只有9.17萬,大幅落後長策十年28萬伙的建屋目標,公營佔比不足五成,與長策的六成有一大段距離。結果公屋輪候冊人數創新高,平均輪候時間由12年6月的2.5年延長至4.7年,超越3年上樓的指標,更大問題是何時改善未知。

公營房屋有助紓緩私人樓宇需求,其量未能達標,自然刺激私人樓宇需求,推高樓價。私人供應又未及平均,無法填補供應缺口,以量壓抑樓價上升難以收效,唯有靠調控措施。

四大目標背道而馳

梁氏7次出招調控,但結果如何?差估署樓價指數在其任內上升62%,甲類(即431平方呎以下)單位指數更上升71%。調控措施不但未有遏止樓價上升,更因長期出現漏洞令上車盤更快消失。

上車難,租樓亦不好過,甲類單位租金指數同期上升33%,大幅超越家庭入息中位數22%增長。長策已表明無意實施租務管制。

調控能否令港人自住優先?政府假設首置人士就是用家而非投資者,擁有自置物業的比例由11年的51.8%跌至16年的48.6%,即投資者佔比上升。雖然沒有正式統計,估計新盤投資比例高企於兩至三成。政府對各大發展商利用稅務回贈淡化辣招及讓大手買家優先的銷售手法無意見。

再有,大吹大擂的「港人港地」推了兩幅後無影無蹤,政府解釋辣招已取而代之。大陸買家繼續入市。據中原代理統計,過去5年內地個人買家佔整體私人住宅成交宗數7.7%,較10年平均7.4%還要高。

市民又能否分享經濟成果?12至16年每年平均經濟增長只得2.3%,難以利用「成果」形容。雖然家庭入息中位數5年來平均每年上升4%,高於經濟增長,問題是甲類消費物價指數同期平均每年上升4.1%,收入未能追上通脹,實際購買力下跌。剛於上月底公佈的堅尼系數升至0.539的紀錄新高,貧富懸殊加劇。

改善住屋環境又如何?15年長策進度報告指不適切居所升至10.66萬戶,16年報告以進行中期人口統計為由不作估算,樓價不斷上升,情況只有繼續惡化。政府亦帶頭壓縮住屋空間,公屋兩房單位由99年的470呎將縮至19年的380呎。甲類單位由10年的佔供應5%,增至17年預測的43%。梁氏上任後估計74公頃綠化或休憩用地被改劃。

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客觀數據證明梁氏向著四大目標卻背道而馳,即使利用「滯後效應」來辯解,亦無法掩飾樓市問題拖得太久,情況惡化的事實。新一屆政府必須查找不足,撥亂反正。香港已沒有任何空間在房策及調控上出錯。◇