反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升16周兼連續14周創歷史新高,最新報158.26,按周再升1.16%。分區指數除新界西下跌1.2%外,港島、九龍及新界東上升1.76%、1.99%及0.85%。其餘領先指數全線創新高,大型單位、中小型單位、及大型屋苑指數分別上升2.6%、0.9%及1.02%。中原經紀人指數(CSI)最新報73.38,按周升0.2個百分點,仍處擴張水平。

上調按息市況仍熾熱

樓價升勢未止,CCL連升16周兼連續14周創紀錄新高,按周升幅亦擴大至逾1%,屬4周新高,累計升幅8.5%。樓價連升之勢直逼07年第四季至08年初連升20周最長連升及97年連續15周樓價創新高紀錄。

上周升勢由高價盤帶動,港島及九龍升幅擴大,大型單位指數更創32周最大升幅。七大指數齊創新高,只有新界西獨憔悴連續兩周回落,但相信只是受稀疏成交影響,未來一兩周極可能大幅反彈。中小型單位指數亦與大市同步連升,4百萬以下的上車盤源緊拙,有指屯門區只剩下數十個,瞬即成為代理游說買家儘快入市及業主企硬的理由。

除了大型單位外,各大指數較16年2月時的低位反彈兩成半或以上,在架床疊屋的調控措施、未來3至4年供應創10年新高及息口趨升等因素下還錄得如此升幅,極不尋常。到底有多少升幅源自非理性買入,又有多少是政府調控及策略失誤?值得當權者深思。

月初金管局連環出招,目的是針對銀行體系的穩定性,多間提供按揭的銀行包括匯豐、渣打、中銀等先後調高按息0.1厘,但加幅微不足道,未有影響買家入市意欲。新招令市場更傾向提供額外財務安排的一手市場,部份二手業主索性封盤,其餘則態度更強硬,皆因剩下的買家財力更豐。

二手成交低迷,一手主導大市,除了協助發展商高價出貨外,亦間接把定價權及市場氣氛交予發展商。調控措施換湯不換藥,結果越調控越失控。

買樓萬人空巷恍如97

金管局收緊投資者及海外買家按揭,增加銀行資本成本,但買家嗤之以鼻。上周末,長實荃灣新盤「海之戀」開售,收近1.5萬票,成為新盤「票王」,496伙旋即沽清。發展商繼續安排大手買家優先揀樓,估計投資者佔成交三成,若非發展商大發慈悲為大手買家組別限量,還未輪到個人用家早已售罄,政府所謂用家優先的大方向淪為看發展商臉色。發展商亦無懼銀行「收水」繼續提供25%二按。買家當中有不少年青人由父母出資入市。

另一啟德新盤「天寰」售樓情況亦不相伯仲。售樓處萬人空巷,傳媒訪問買家,有指資金充裕無懼樓價下跌,有指加息影響輕微,有指越遲買越貴等,令人想起97年搶購的情景。政府多番警告毫不起效。

不少分析員指樓市已進入「牛三」,隨時重蹈97年樓價暴瀉的覆轍。現時市況確有不少「牛三」的味道,單看數據亦與當年幾分相似。例如樓價連升數個月或連續數個月創新高,97年及07年皆有出現。更巧合地,金融市場每10年左右出現一大劫,87年股災,97亞洲金融風暴,08年金融海嘯。無怪乎,連前金管局總裁任志剛也指若再爆發金融危機,後果可非常嚴重。眼見出招未能冷卻入市氣氛,金管局主席陳德霖在各場合又提醒市民,樓市正處於過熱狀態,利率趨升,風險已大幅上升云云。

泡沫特徵四個欠三個

先回顧97年樓市。當年最優惠按揭利率超越10厘,借貸成本極高,但市場出現大量短線投機活動,摸貨、「摸上摸」、炒籌等行為不絕於耳,大量散戶參與買賣,一年成交量達到破紀錄的17.3萬宗,炒賣導致樓價於96年9月至97年6月的9個月間暴升近六成,供款佔收入升至107%的歷史最高水平,大幅偏離現實,高槓桿借貸明顯。

現時市況性質跟97年大為不同。經十多輪調控措施後,門檻大幅提高,參與者絕大部份財力豐厚。各項辣稅令投機活動絕跡,但仍有許多長線投資者。大幅收緊按揭後高槓桿只存在於非銀行體系,但比例微不足道。16年住宅成交不足5.5萬宗,少於97年的三分之一。

梁振英上任5年來整體樓價雖然上升五成,但樓價不是短期急升,而是長期不斷上升,即使年初至今升勢轉急,亦只是9.3%,較97年的10個月內上升60%有天淵之別。

再有,這5年來利率並無明顯變動,即樓價上升非因利率、借貸寬鬆或炒賣而上升,而是結構性供求失衡所致。從平均負擔能力而言,樓價的確偏離現實,但若以黃金來衡量,97年時黃金每安士300美元左右,太古城呎價當年等值4安士;黃金現價1,250美元,同樣單位呎價今天不需2安士。多年來量化寬鬆加上巨量資金流入,貨幣基礎暴增,由97年的1千億增加至今天的1.65萬億,貨幣購買力大不如前,亦間接證明以固定資產購買力計算97樓價遠超現時。

97年市場亦無視未來供應炒賣,98年的八萬五政策,其實早於97年1月在長遠房屋策略評議諮詢文件提出,當樓市回歸理性加上供應猛增,價格一瀉不可收拾。現時長策已預知未來10年無法達致供求平衡,情況與97年剛好相反。

泡沫的四大特徵,包括價格短期急升至極度偏離現實、散戶大量參與、出現高槓桿投機及成交量超常,97年樓市可謂典型。今天樓價雖然瘋癲,卻是供求失衡及貨幣基礎暴漲購買力下跌的惡果。此等因素並非不可逆轉,而是需要時間。除非金融市場出現危機,樓價調整將會是漫長而非爆破式下跌。但亦必須指出,現時入市無可避開金融風險,萬一爆發危機,樓價又累升多時,意味調整幅度將急且深。另文再議。◇