反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)回升,最新報160.95,按周微升0.21%。分區指數方面,除新界西下跌2.66%外,港島、九龍及新界東分別上升0.46%、0.79%及1.03%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位指數急升1.75%,中小型單位及大型屋苑指數分別微跌0.09%及0.07%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.39,按周升1.07個百分點。

地產股彈升可圈可點

CCL回升至歷史次高水平,在160水平徘徊了4個月,暫時缺乏明顯方向。新界東連升兩周直逼歷史高位,但新界西錄得較大跌幅,全數抵消上周升幅。大型單位指數急升兼破頂,升幅創16周新高,支持整體二手樓價。

北韓局勢未見進一步惡化,市場風險胃納回升,道指及標普連創新高,恒指升至兩年多來高位,樓市暫未有調整因素。

市況方面,會德豐以貴絕啟德的呎價2萬元開售,首批130伙旋即沽清,加推88伙兼加價5%,實行以擠牙膏式慢慢出貨。政府的港人首置計劃未有對發展商銷售策略構成影響。反之,大行紛紛視政策有助農地釋放價值而調高地產股目標價,似乎市場傾向相信政策將扶持發展商,而不會對樓價構成壓力。

另外,本港樓價升幅又再名列前茅。萊坊發表2017年第二季《全球樓價指數》,在五十多個地區及國家中香港過去一年樓價升幅21.1%,排名第二,僅次於冰島。過去10年,本港樓市每每成為全球焦點,多年雄踞全球最難負擔城市,極端壓縮空間亦被廣泛報道。政府不斷出招,又指供應創多年新高,但樓價依然節節上升。市民不要寄望政府政策可令樓價回到合理可負擔水平,因問題正正就是在於政府策略錯誤,還自我感覺良好,深信調控措施行之有效,無視數據事實。

再有,英國《經濟學人》公佈8月份全球宜居城市排名,香港下滑跌至第45位,更被東南亞宿敵趕過。當然教育制度被政治污染是主因之一,其次就是樓價超高令住屋環境惡化。近朱者赤,近墨者黑,香港若不傾盡全力守護核心價值,勢必繼續沉淪。

官僚作風影響效率

申訴專員公署上周發表主動調查「地政總署對某違規村屋的管制行動」結果。(政府新聞處)
申訴專員公署上周發表主動調查「地政總署對某違規村屋的管制行動」結果。(政府新聞處)

上周申訴專員公署向傳媒發表一宗投訴個案,涉及村屋違規霸佔土地20年。地政總署於94年向該村屋發出興建「豁免書」,但其後發現村屋超出限制高度,僭建露台及簷篷,圍封政府土地,理應取消豁免勅令還原,但總署浪費8年時間才取消豁免,但村屋已兩度轉售獲利,無法追究。申訴專員公署指案件足足拖了20年才得以解決,批評地政總署行事散漫,變相縱容違規行為,又指案件只是冰山一角。地政總署回應指資源不足,其後又公佈正在處理兩千多宗類似案件,需要兩三年時間處理。違規數目之多,拖延時間不清不楚,實在令市民譁然。

案件還暴露了政府在土地及房屋資源監控上犯下「七宗罪」。其一,官僚作風及思維。相關部門首先是歸咎資源不足,又指個案複雜,但如何狡辯也無法掩蓋拖延過長的事實,其思維充份反映行政僵化。資源從來有限,應積極思考如何在有限資源內大幅提高效率。若涉及民生重要事項,例如土地及房屋監察及審批等,應據理力爭足夠資源。年多前公署批評差餉物業估價署縱容違規僭建豁免差餉,其它相關部門沒有因此而視作查找不足的契機,繼續各家自掃門前雪。若不改變官僚作風及思維,每次皆頭痛醫頭,改善施政只屬空談。

其二,管理流程出現問題。個案拖足20年,幾可肯定政府未有利用電腦作流程管理,未將違規案件按風險定義分類,未有把檔案自動升級匯報及處理,而是純粹利用紙張及人手,處理方法極之落後,除了錯漏難防,嚴重影響跟進效率外,更無法考證是否蓄意拖延。

連番失誤無人問責

其三,判斷邏輯出現嚴重錯誤。地政總署稱個案多,所以利用先易後難的原則處理。若違法行為跟隨先易後難的原則,豈非直接鼓勵犯法者把違規擴大及複雜化以拖延政府執法?被揭發的個案亦不見得有任何複雜性,令人懷疑地政署根本沒有甚麼處理原則。地政總署必須按違規嚴重性及違規時間長短處理案件。

其四,監察系統出現漏洞。明顯地,防範功夫做得不足導致大量違規個案。今時今日可利用科技進行頻密巡查。疑似違規行為先作預防性行動,令違規者知道已被納入監視範圍,防止違規惡化。

其五,罰則不足以阻嚇違規行為,間接助長違規行為。以案件為例,違規20年罰款只是數萬元。另一常用罰則是「釘契」,即在地契上附註違規事項,但若業主無意出售,釘契形同虛設。罰則必須與時並進,對長期違規無視多次警告的個案,政府應按土地條例多加行使收回土地的權力。

其六,問責制度形同虛設。審計署及申訴署不只一次向政府有關監察土地及房屋使用的部門發炮,不少個案屬頗嚴重過失,若在私人機構如此表現不濟,早已有人遭受處份或解僱。政府相關部門屢犯屢錯不但無人需要問責,還按照薪酬表加薪,林鄭月娥連責成其改正的言論亦不願發表。不與表現掛勾的薪酬福利制度已不合時宜。

其七,審計未有對症下藥。研究這些個案並非申訴專員公署的職責,但因審計作為最後防線未能發揮作用,結果要勞煩公署出手。因土地屬珍貴資源,筆者較早前已提出針對土地及房屋事務大幅加強審計力度,政府並無回應。

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政府對違法僭建及霸佔土地監察及執法放軟手腳,令市民質疑政府沒有妥善管理土地資源,行政散漫拖延房屋供應時間。另一邊廂,政府大喊建屋土地不足,四處見縫插針,改劃綠化及休憩設施,實在難以說服市民。若政府不摒棄官僚作風,大幅提升效率,長期困擾香港的住屋問題將揮之不去。◇