中共新政按揭期限延至40年 分析：難解危局

中共將個人按揭最長期限由30年延長至40年，但政策落地後，民眾申請40年按揭的意願並不積極。多間銀行迅速推出相關業務，甚至縮短審批時間，但購房者反應冷淡。

有分析認為，在樓價持續下跌、居民收入預期轉弱及去槓桿背景下，延長按揭期限並不能有效提振居民購房意願，頂層設計失敗，房地產危機仍難解。

月供少636元 但利息多20萬：不划算

8月28日，央行與國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》規定，「個人按揭期限最長不超過40年」。這是1999年將個人按揭最長期限由20年延長至30年後，時隔近27年的再次延長。央行8月31日解釋，這是給予借貸雙方更大靈活度，促進金融與房地產良性循環。

不過，銀行網9月20日報道稱，政策落地後，多家媒體走訪發現，購房者主動申請40年按揭的意願不強。

報道稱，政策出台後，銀行方面很積極，郵儲銀行、南京銀行、長沙銀行、漢口銀行等多家主流銀行，迅速在官方平台發布落地公告，甚至有的銀行審批最快速度只需15分鐘。然而，購房者的反應卻頗為謹慎，與其形成強烈反差。

對此，郵儲銀行為購房者算了一筆帳：40年貸款比30年貸款還貸更多。假設某購房者的按揭為100萬元、年利率3%，40年期每月月供約3,580元，比30年期的4,216元少了636元，但40年累計還款總額卻增加至約171萬元，比30年期的151萬元多出約20萬。

銀行網表示，這道簡單數學題購房者比銀行算得還清楚：月供少636元，利息多20萬。一位杭州購房者說：25歲買樓，還到65歲，整個職業生涯都拴在房子上了，還要多還20萬元！不划算。

北京普通工薪階層 40年按揭月供仍佔收入95%

對於北京普通工薪階層， 通過以下數據可知，40年按揭月供佔收入比例過高。

據「中國樓價行情」平台公布的2025年北京樓市數據顯示，2025年北京新房平均單價為62,385元／平方米。

據2025年北京市官方數據，全市居民人均可支配年收入為89,090元，城鎮居民人均可支配年收入96,292元，農村居民為42,012元。若以城鎮雙職工家庭為例，按2025年北京市城鎮居民人均可支配收入9.63萬元計算，一個雙職工家庭年可支配收入約19.26萬元，折合平均月可支配收入為約1.61萬元。

以北京一手房平均單價每平方米6.24萬元計算，一套90平方米新房總價約561.6萬元，相當於這個家庭29.2年的全部可支配收入。若按三成首期、七成貸款（貸款額約393.1萬）、40年期及3.5%假設利率計算，等額本息每月月供約1.52萬元，月供相當於家庭月可支配收入的95%，接近雙職工家庭平均1.61萬元的月可支配收入。

因此，即使將按揭期限由30年延長至40年，在相同貸款額和利率下，每月月供也只能降至約1.52萬元，仍相當於家庭平均月可支配收入的約95%。

與此同時，30年期總利息約242萬元；40年期則升至約338萬元，增加約96萬元。

換言之，延長按揭期限可以降低每月還款壓力，卻無法改變北京樓價與居民收入之間的巨大落差，還會顯著增加長期利息負擔。

「朝三暮四」：壓力只是延後 未實質減輕

中國問題專家Mike Li對《大紀元》表示，這項政策調整被大家嘲笑為「朝三暮四」，中共當局是以延長貸款人的付款期限緩解經濟壓力，但其壓力只是延後，並沒有實質減輕。

《中房網》引述專家的話表示，將按揭期限從30年延至40年，銀行資產端與負債端存款期限的錯配將變得更為突出，利率風險與信用風險同步擴大。

上述專家認為，按揭市場的根本驅動力在於居民收入預期和樓價走勢，若這兩者不能獲得實質性改善，單純的期限鬆動難以扭轉趨勢。40年期按揭只是一種工具，而非短期刺激的靈丹妙藥。

「戒貸之變」：居民主動去槓桿

《銀行網》認為，40年按揭之所以遇冷，在於居民在經濟下行的大環境下避免「負債」，不敢主動加槓桿，而是要主動去槓桿，民眾的消費態度發生了根本性轉變。

中共央行數據顯示，2026年前8個月住戶貸款減少1.03萬億元。2026年上半年，住戶貸款減少3668億元。

2025年上半年，居民中長期貸款增加1.17萬億，2026年上半年只增加2212億元，少增了九千多億。

《銀行網》表示，更扎心的數據在存量端。2026年二季度末，個人按揭餘額36.29萬億元，同比下降3.8%，上半年減少7163億元，同比增速已連續13個季度為負。六大行上半年按揭餘額合計減少5082.84億元，約為2025年同期減幅的4.7倍。

該網還報道了另一個被關注現象：4月份單月，居民償還的中長期貸款竟超過新發放貸款規模。這一提前還貸規模創歷史新高。

《金透財經》將急於償還中長期貸款的現象稱之為「戒貸之變」，集體「戒掉」按揭。原因是按揭已成全民負擔，而居民已從按揭中覺醒。例如，2026年一季度，深圳二手樓成交中全款買家佔比約25.1%；在總價200萬元以下的剛需小戶型中，全款購房比例達34.1%。

《銀行網》認為，當一個家庭全年可支配收入全部用來還債都難以覆蓋本息時，拉長期限降低月供就沒有了誘惑力，居民更希望早一點解脫。

中國居民債務收入比居世界高位

Mike Li指出，中國按揭月供佔可支配所得的收入比已經超過了國際公認的30%紅線。他說，如果購房者在2017年高點時支付的30%首期已經完全損失，帳面上的淨資產已為負值，意味著辛辛苦苦積累的財富都被吞噬了。

據官方數據，2025年二季度末，中國住戶貸款餘額約84.01萬億元，居民的槓桿率在59%，接近公認的國際債務風險警戒線；中國居民債務與收入比，長期維持在142%的高位，大幅高於美國的114%，日本的103%，歐盟國家的88%。

據《金透財經》報道，2025年全國數據測算顯示，按揭月供佔家庭可支配收入的比重已高達42.3%，一線城市更是攀升至58.7%。

Mike Li表示，這種狀況下，大家除了維持基本生活開支，其它的消費能省則省，無論中共如何減息、降價促銷、鼓勵消費，在負債者眼中都是徒勞無功。

分析：頂層設計失敗

中國房地產市場自2021年進入下跌周期。中國金融四十人論壇研究院2026年3月發布的研究顯示，以2021年為基準，中國二手樓樓價累計跌幅約40%；綜合不同口徑測算，中國實際樓價累計跌幅約30%。

2026年8月官方70城數據顯示，樓價仍未全面止跌；中銀證券根據國家統計局數據統計，70城新房價格已連續39個月下跌、二手樓連續40個月下跌。

Mike Li指出，真正的風險出現在借款人無法正常還款時。一旦發生違約，銀行處置房產時可能面臨：房產價值下降，抵押物不足，處置成本增加，回收率下降，銀行需要增加撥備甚至確認信用損失。

「中共迄今出台的政策收效甚微，樓市沒救起來，消費也沒有起色。」Mike Li說，「這說明中共的頂層設計政策與市場嚴重脫離，調控手段失效。」#