本港樓價由去年5月份開始連跌10個月，成交量同樣急挫。直至今年2月港府宣佈全面撤辣，樓價及交投即時止跌回升，當中一手反彈幅度驚人，3月份新盤成交量創近11年單月新高。「小陽春」雖曾出現，惟次季尾樓市再度放緩，樓價連升2個月後轉跌。按揭市場亦不平靜，政府於2月份及6月份推出放寬按揭措施，而本港息口持續高企，負資產個案更創20年新高，市況仍有暗湧，銀行對按揭業務取態偏向審慎。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明從以下方向概括2024年上半年的樓按市場：
1. 撤辣後樓市回暖 帶動按揭需求上升
上半年最矚目的大事，不能不提2月份政府放寬按揭成數樓價上限，以及全面撤銷所有住宅印花辣稅。自新政策推出後，樓市交投即時回升，按揭宗數亦同步增加。根據金管局住宅按揭統計資料顯示，今年5月份新批出按揭貸款金額及宗數創9個月新高，均連升3個月。另外，新取用按揭貸款金額及宗數創7個月新高，同樣連升3個月。
2. 新盤主導市場 一手按揭佔比升至近20年高位
今年新盤主導市場，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，上半年錄得約8,600宗一手成交，較去年同期增加近4成。一手按揭佔比亦被帶動上升，根據金管局資料顯示，今年3月份至5月份（撤辣後的首3個月），新批出按揭個案中，一手按揭佔比連續3個月維持於30%以上水平，並為逾20年的佔比新高。
3. 拆息高企 港P不變 按息維持逾16年高位
美聯儲連續7次宣布基準利率不變，香港銀行同樣維持最優惠利率（P）不變。自去年５月份至今，香港一個月HIBOR一直高於普遍銀行H按計劃的封頂息率，而上半年HIBOR繼續徘徊4厘以上水平，普遍新造按揭息率繼續維持4.125厘即逾16年高位。
4. 高息口及低回贈使轉按宗數跌至歷史新低
受HIBOR高企及樓市下行影響，銀行基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素，逐步削減優惠回贈，轉按誘因大幅下降，加上樓價回軟，導致轉按需求急跌。根據金管局資料顯示，首5個月新批轉按金額及宗數比去年同期下跌約四成半，宗數更創下自2003年有記錄以來的首5個月新低。
5. 首季負資產個案突破3萬宗 創20年新高
樓價由去年5月開始連跌10個月，並由2021年高位回落逾2成，加上早幾年前採用8成或以上按揭的買家比重顯著增加，使負資產個案再次攀升，今年首季負資產個案錄得32,073宗，創2004年第1季後（40,020宗）即20年的季度新高。
下半年樓按市場前瞻
展望下半年，曹德明表示香港樓市仍面對著不同的挑戰，樓市發展將視乎外圍及本地政經因素影響。如未有利好因素出現，相信下半年的樓按市場將持審慎態度。以下５點將概括經絡按揭轉介下半年的樓按市場前瞻：
1. 料美聯儲最快今季減息 港年內按息維持4厘以上水平
近期美國經濟數據出現進展，加上最新5月份美國消費者物價指數（CPI）連跌2個月至3.3%，美聯儲仍有理據於年內進行首次減息，現時美息已高位橫行約11個月，估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，不排除最快於今季開始減息。如美息下跌，本港拆息或跟隨回落。本港銀行會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略而決定減息步伐（最優惠利率P），但下調空間有限下，年內本港銀行新造按揭息率將維持4厘或以上水平。
2. 料全年樓花按揭大增逾2倍及挑戰3年新高 現樓按揭按年跌逾2成半
自政府於去年9月份放寬樓花按揭成數，根據經絡按揭轉介研究部內部統計，今年已推售的樓花新盤中，約6成買家選用即供付款方法，相比去年佔比約１成半急增4成半，預計全年樓花按揭宗數有望挑戰約5,000宗，比去年全年1,581宗大增逾2倍，挑戰近3年新高。現樓按揭方面，新盤續以低價開售，下半年二手市場將持續受壓的情況下，將影響下半年現樓按揭數字，料全年現樓按揭約55,000宗，比去年全年73,906宗下跌逾2成半。
3. 經濟未完全復甦及息口持續高企下 料全年新取用按揭出現負增長
因按揭業務利潤低微及資金成本高企的情況下，自上半年起，銀行對按揭業務的取態180度轉向，批核準則更趨審慎。而受樓市交投再度放緩及息口持續高企等因素影響，加上經濟未完全復甦，下半年銀行審批按揭將保持謹慎持平，偏向批給優質客戶或樓盤。由於按揭市場於下半年仍然受壓，料新取用按揭將出現負增長，全年宗數及金額料只有約45,000宗及2,000億元，按年回落約1成及1成半。
4. 轉按市場大幅萎縮 料全年轉按宗數跌近7成
下半年高息環境料將持續，銀行已陸續削減轉按現金回贈至0％，加上樓價回軟及欠上升動力，銀行估價趨向審慎。轉按誘因大減下，現時主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐，料全年轉按金額及宗數將大幅回落約7成至300億元及6,500宗水平。
5. 料新香港人按揭佔比維持高水平
自2月份政府撤辣後，新香港人來港買樓的稅項與本地人即時睇齊，無需繳付額外印花稅，置業成本大幅降低，新措施推使這些買家積極入市，同時帶動其按揭佔比顯著上升。根據經絡按揭內部數據，經絡新造按揭客戶當中，新香港人佔比由2023年第1季的18.6%增至今年第2季29.2%；而申請一手物業的按揭經絡客戶中，新香港人佔比由2023年第1季的19.3%增至今年第2季36%，數據顯示愈多新香港人鍾情一手物業。
近年政府積極通過各項政策措施吸納內地及海外人才來港，去年透過各項人才計劃來港發展的數字按年顯著增加，當中「高才通計劃」於今年3月底前已收到約77,000宗申請，其中超過61,000宗獲批。外來專才持續來港，為港樓帶來新動力，現時已帶動租務市場，料未來置業需求將有所上升，預期新香港人的按揭申請佔比將維持高水平。@
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