中國的房地產市場一直牽動各方關注，最近網絡上流傳中國房地產市場的幾個新常態，包括不少城市當月新增庫存是當月去化量的兩倍以上，以及買方講價越來越多，有的甚至達到30%～50%。專家預計今年二手樓成交價格跌幅明顯大於10%，今年賣樓的人大部份會蝕錢離場。
最近的數據顯示，2022年中國銀主盤的數量達到200萬套，比5年前增加了200倍以上，比疫情之前增加了4倍。在香港股市的恒生指數中有一個中國房地產指數，3年來跌掉了差不多80%。
中國房地產市場關係到每一個人，中國人70%的財富都在房產上，如果樓價下跌，老百姓的財富就要大幅度縮水。那麼中國樓市現在到底是甚麼情況？未來又會發生甚麼變化？
房地產大佬賭錯中央政策
電視片獨立製片人李軍在新唐人《菁英論壇》節目中表示，中國大的房地產公司已經到了日子最艱難的時候，房地產兩個龍頭企業都面臨資金危機。在住宅領域，許家印因為一直欠債，在5月12日收到了法庭的執行通知，要求他交很多費用，包括分紅、罰款、違約責任以及一些相關費用，加起來60億。另外一個是商業住宅領域的龍頭企業萬達，最近申請第三次IPO又失敗了，如果萬達可以上市就能回籠很多資金，萬達現在的資金也非常困難。整體上，今年中國房地產企業的資金已經到了非常緊張的地步。
根據央行數據，今年1月份，房地產新增按揭貸款2,500多億人民幣，比2022年同期下降了將近2/3，2022年1月份的數據是8,400多億。2、3、4月份繼續下降，最新數據是4月份同比再降了2,000多億。房地產商現在的資金回籠情況比2022年少了這麼多，可以想像它們的資金困難到甚麼程度。
中國房地產專家黃大衛在《菁英論壇》中表示，王健林跟許家印經濟困難到破產，與他們在2018年前對賭中央政策有直接關係。2008年次按危機之後，中國經歷了一個長時間的房地產低谷，到2012年、2013年，出現了一波舊城改造，棚房改造，開始大面積的升級換代城市裏的原有房產，這就新增了很多需求，導致中國房地產隨後有一個非常大的牛市發生。然後到2015年、2016年，就發生了經濟危機（股災）。之後王健林跟許家印就賭定，中央會有一個大的政策推出，所以他們最後的瘋狂擴張是在2016年之後發生的。因為他們此前從2012年、2013年有一個大的發展，原因是當時他們賭對了中央或者北京會在經濟危機時出手救市，而且會以房地產作為拉動經濟的一個主要引擎，所以2015年、2016年經濟危機之後，他們就賭中央會繼續發展房地產。然而到2018年中國陸續推出了一些調控政策。
其實當時有一個叫做商業地產去庫存的這樣一個運動形式，實際上給開發商一個逃命的機會，讓開發商把過去十年累積的過剩產能的商業地產、工業地產儘快脫手。但是王健林和許家印的判斷還停留在胡溫時代的這種敘事模式，他們覺得未來經濟不行了，中央肯定會把房地產搬出來，但是他們這次可能判斷錯了，所以他們的一個擴張之後，就很快陷入債務危機。而且最主要是中國在過去十年，它不太允許房地產企業的融資，例如在國內上市融資，這個非常困難，其次貸款也非常困難。所以他們就向外發行了很多高利息的票據，我們看到普遍在12.5%，最高的我看過是25%，但一般房地產開發公司的正利潤，一般來說我們覺得不應該高於15%。所以他只要一個項目拖了兩三年，在市場銷售一慢下來，基本上就可以說，這種票據是壓死駱駝的一塊大石頭，就整個大石板把他們壓垮。
中國房地產局部崩盤未來趨勢看四大因素
黃大衛說，其實中國房地產經過了很多次的崩盤，但是你會看到數據很打架，因為它叫做局部崩盤。因為中國的結構是地區之間的發展不平衡，不匹配，差異很大，所以目前中國房地產其實早就有一部份是崩盤，就跟經濟危機一樣，它早就有部份爆發，但是它沒有達到全面爆發。例如我更新了一下雲南昆明的樓價，比2020年大概跌了30%到40%左右，這是找學生去實地調查的一個情況，我們覺得這已經算是非常嚴謹意義上的崩盤，成交量很少，但是有些地方交易數據對比2022年同期又增長了1%～3%，而它的成交金額增長超過11%多，就是核心城市高樓價地區的貢獻度很大。舉個例子，比如成交了兩套，可能原來的兩套是昆明的，現在的兩套是上海，所以你看到那個成交金額跟數量是不匹配的。
展望未來房地產市場的大方向，黃大衛表示，未來中國房地產基本上受制於四個方面。
第一方面就是中國的出口情況，因為中國的房地產市場需求，由兩方面組成，一方面是內需，另一方面叫外需。可能很多人沒聽過甚麼叫外需，我從2004年提出一個理論，就是房地產的外需型需求。舉個例子，例如東莞之前常住人口100多萬，後面達到300多萬，你要明白它的土地房產，包括廠房、商業寫字樓到住宅，相當大的部份是由於台商、日商跟出口型企業從深圳搬到東莞去，東莞突然之間接受了大量這種出口型商家，他們的房產雖然不是由外國人用，也不是把房產出口到外國，但是它整個需求是以外需型需求為主。當然中國的外貿，像東莞這幾年整個外貿已經差了，那它大量空置出來的住宅、廠房，還有商業寫字樓，就變成空置了。
第二個因素就是居民可支配收入，因為中國的社保制度、醫保制度跟歐美國家不一樣，中國的中低收入家庭的醫保社保包括養老，絕大部份還是靠自己來負擔，所以它的可支配收入的計算，嚴格來說要把醫療教育養老這一塊分出來。舉個例子，可能燕郊和北京的居民收入其實差距不太大，例如北京的收入是1.5萬，燕郊可能1萬左右，那你覺得他們只是差1/3，那你就錯了，因為北京的門診一個月報銷2萬，一人交1,500，與燕郊的差距大概13倍、14倍，所以它們之間的可支配收入的差距就非常遙遠。
第三個因素就是國際關係，中國尤其是核心城市上海、北京還有深圳，其實相當多的一些外資進入中國投入房地產市場，它有兩種方式，一種是它買的比較少，一般是以基金的模式去控股一個商場把它出租收租；另外一部份就是那些外資企業它在租辦公樓，租住宅，租廠房。中美關係，還有中歐關係的未來發展，會影響到一些核心城市高樓價地區的樓價，這個因素比較大，例如上海、珠三角、長三角這一塊樓價跟國際關係的緊密度比較高。
第四方面就是經濟預期的影響，北京常說一句話叫穩預期，就是經濟預期對樓價的影響是很大的。現在它從早到晚在做的事情就是宣傳，希望能夠穩定大家的一個預期，對未來經濟的樓市，或者是說整個經濟的看法，這是非常有用，不要小看這個宣傳的力量，因為它是在一個封閉的空間裏面進行這個宣傳，基本上所有的宣傳媒體它都可以利用，所以它未來的政策方向跟那引導方式很重要。
總體來說就看這四個因素的影響，要是說都是有利的，那自然樓價在未來我估計不會說迅速地恢復，只是說北京為中心的環渤海地區、長三角地區，還有珠三角地區，未來能夠恢復到2019年樓價的80%，我們覺得已經是天大成功，這已經是一個非常大的復甦。而像其它的非核心城市或者沒有競爭力的城市，它們的樓價基本上就只能說是大江東去，基本上不可能恢復到過去的黃金時間。
70年大限如何解決 已見兩套方案
除了樓價問題和房地產泡沫問題，中國的房產只有70年使用權，被稱為70年大限。隨著一些房產臨近這個大限，政策上如何解決這個問題，也成為人們關注的熱點。
對此，黃大衛在《菁英論壇》表示，其實有接近70年使用的房產，例如上海靜安區的住宅，有些是1965年70年代的商品樓，他們是比較早試點去做商品樓，有一些是接近70年大限。他們根據中國城市房地產管理法，最早就制定了一個關於土地使用出讓年限屆滿的處理方案。
他的方案是補交土地出讓金，相當於補交地價，因為你過去所交的所謂樓面地價，其實相當於你跟政府租了70年，商業樓是40年，這個租金相當於一次結清，那現在到期之後你再付一次。過去的講法有兩種方式去支付，一個叫做以土地出讓金的稅收形式去交，第二種是以補地價的方式去交。根據我的看法，重新補地價是可能性最大的，假如上海現在靜安區的樓面地價是2萬塊錢一平米，那你房產到期了，你就把你的樓板價這個2萬補齊，它可能是按你房產裏面的分攤面積來補，一般商品樓大概分攤30到40平米左右，大概就是你要補60萬到80萬，這是一種補法。
另外一種我看到一個例子是，把商品樓拆掉，當地政府比較有錢就會提前在到期之前把那個商品樓納入拆遷範圍，把它拆遷重建，原來租戶就1:1給回來一個住宅，那就迴避了房產的大年限問題，又迴避了要你交錢，也可以乘這個機會把你的房產收回來，原來7層高的，就直接在那裏建個50層、40層，這樣又解決了一個財政收入問題，就看甚麼情況來做了。
中共發展房地產陷入兩難
《大紀元時報》總編輯郭君在《菁英論壇》表示，中國房地產市場存在著巨大的泡沫，只要是泡沫呢，它一定就會有破裂，泡沫越大，那個破裂得越慘。專注房地產研究的中國經濟專家任澤平有個估算，就是2020年中國全國房地產的價值是62.6萬億美元，在同一時間段，當時美國是33.6萬億美元，日本是10.8萬億美元，英國、法國和德國合計才只有31.5萬億美元，也就是說，中國房地產的價格比美國加日本加英國加法國還要多。到了2021年就更厲害了，中國的房地產市值達到了73.8萬億美元，一年就超過了日本全國的房產市值。房產的市值與GDP的比例，中國在2020年已經達到414%，比日本20世紀90年代房地產泡沫破滅前的391%還要高，比美國2008年金融危機前後高兩倍，美國當時只有169%。
還有就是置業者的承受指數，也就是房產的平均價格和當地收入中位數的比較，我們發現北京、上海、深圳是全世界最高的3個城市，就是說一個普通居民的收入，可能要三、四十年不吃不喝才能買一層樓。所以整體來說，中國房地產泡沫可以說是全球最大，也是歷史上從來沒有見過的，一旦經濟下滑，或者是一旦利率上升，這個泡沫必然是大爆破。
郭君說，中國房地產市場當時的產生，是為了解決地方財政危機設計出來的，因為共產黨當時全部是計劃經濟，它的房地產投入市場的時候，樓越貴，地方收入越高，所以政府和發展商、銀行三方面在一起拚命地抬高房地產價格。當時我記得他們是一波一波人來香港學習，因為香港政府也是這麼幹的，他們覺得，哇，這經驗太好了，他們到處參觀，各個省市的人都來香港參觀，我那時候在香港做記者，就是都在談這件事。房地產對香港政府的收入貢獻特別高，中共就把這個辦法搬過去了。
後來習近平說樓住不炒，理論上絕對是對的，但是具體政策推動下去，它首先和地方財政的目標就有衝突，也和那些擁有房地產，擁有多層樓的業主的期待是有衝突的，這批人數量巨大。所以，現在中央宏觀政策和下面地方利益完全是背道而馳的，實行起來一定會發生很多問題。中國房地產價格不能夠再高速地往上升了，否則會引起金融的大危機，但是它也不能夠下跌，因為中國居民資產會受到大損失。北京想要推出房地產稅，想用房地產的資產持有稅來彌補土地出讓資金的減少，問題是它可能導致房地產市場進一步的加速崩潰，所以這是一個兩難的問題，現在房地產這個路，我看著簡直是無路可走了。◇
------------------
🏵️《九評》20周年👉🏻 https://hk.epochtimes.com/category/專題/退黨大潮
💎成為會員 📧訂閱電子報
https://hk.epochtimes.com/subscribe
🔔下載大紀元App 接收即時新聞通知
🍎iOS：https://bit.ly/epochhkios
🤖Android：https://bit.ly/epochhkand
