自從發生銀行倒閉事件之後，各種經濟衰退的信號就不斷地冒出來，最近我還看到的另一個頗讓人憂心的消息，就是有眾多的商業房地產債務，即將在今年或者在未來5年內，陸續到期。這個債務到期是意味著甚麼意思呢？到底存在哪些重大風險呢？為甚麼連Tesla創辦人馬斯克都驚呼這是「迄今為止，最緊迫的問題。」
其實，商業房地產的債務到期問題，仔細的一點說應該是，債務到期後，借款人卻無法順利償還貸款或是再融資，所引發的危機，這個等下我再來詳細說明。
不過這件事，現在還沒有受到特別多的關注，一個原因是商業房地產本身，就是一個比較不容易進入的市場，至少對一般大眾來說是如此；另一個原因是，目前看到的消息，只是推測有這樣的危機或許會發生，但是還沒有真正看到任何相關的爆煲，所以對各大媒體來說，他們可能就興致缺缺，不太願意跟進報道。
但是，就我看來，這件事確實是值得我們去關注，因為這個債務無法清償，不僅是這些投資機構可能會面臨破產，還會增加眾多銀行倒閉的可能性。
最近，《華爾街日報》有一篇標題為「商業地產債務引發更多銀行擔憂」的報道，其中它根據數據分析公司Trepp公布的一份統計，顯示今年銀行持有的大約2700億美元的商業抵押貸款即將到期，這是有記錄以來，最高的金額。但是嚴重的是，這些貸款中的大部份，是由資產不足2500億美元的銀行持有，也就是說，偏中小型的銀行持有這些債務。
乾淨世界：馬斯克也怕這件事：商業房地產準備爆雷？！｜銀行倒閉延續版｜中小銀行 商業地產債務多｜什麼是氣球貸款 為何再融資有困難？【美國地產熱點】3/30/2023
一般來說，如果這些商業地產的貸款能得到正常的回報，對市場、銀行方也沒甚麼好擔憂的。不過，大家都知道，自從疫情之後，在家工作的模式非常流行，導致這些辦公樓的空置率都很高，尤其那些科技大公司，比如最近的Pinterest計劃關閉位於三藩市的部份辦公室，亞馬遜也要關閉在灣區Amazon Go的實體店，而且，亞馬遜在今年一月裁員1.8萬人，主要集中在西雅圖總部，所以辦公空間也會受到很大的調整。
這些都是在新聞上我們能看到的大公司縮編、緊縮的情況，其餘還有很多小公司沒有進入我們的視線，但是在數據上這樣的大規模的減少擴張，已經引起美國監管機構和分析師越來越多的關注，尤其是辦公樓的貸款，許多摩天大樓、商業園區和其它辦公物業，在疫情期間已經失去了價值，因為它們的企業租戶採用了遠程或是混合工作場所的方式辦公，結果在疫情之後，企業又面臨緊縮，再度加劇了這些商業房地產無法出租的壓力。
還有不要忘記了，現在高利率也對商業地產的估值造成了嚴重的破壞。許多擁有浮動利率抵押貸款的業主，每月不得不支付更多的債務還款，進一步削減了他們的現金流。那麼，擁有固定利率的業主，在不得不再融資的時候，也會感受到更高利率的痛苦，因為之前他們享受的是接近零的利率，但是現在的利率將會把成本翻倍。
「迄今為止，最緊迫的問題」
最近，專注於全球資本市場的時事通訊TKL在推特上表示，未來五年將有超過2.5萬億美元的商業房地產債務到期——聲稱這遠遠超過歷史上任何其它的五年時期。如今，利率翻了一倍以上，但是TKL說，只有60%～70%的商業地產被租用。也就是說，業者的成本提高很多，但這些商用物業，卻因為沒有被租用，而且銀行對這些物業的估值都在調降，那麼業主要想從銀行再融資就很容易被拒絕，嚴重的就會危及到業主的還款問題。（TKL推文連結。）
當然，這些業主主要都是機構投資者，不會說沒有備用資金，但是，一旦他們需要從銀行大量提錢出來還款時，這對銀行又會造成擠兌的可能性，這對中小型銀行來說，是一個大麻煩。有經濟學家估計，如果一半未投保的存戶決定提取資金，那麼價值下降，將使186家銀行面臨倒閉的風險。
那如果業主真的還不了錢，那這些物業最終會被銀行收回法拍。物業被法拍對業主是一大損失，但對銀行就沒事了嗎？當然不是，一個問題是，假如有越來越多的商業地產面臨法拍，對市場會造成崩盤；第二，商業地產的空置率高，行情不好，拍賣價格肯定差，對銀行就是重大損失。
因此，當TKL在發表這個推文的時候，同時也獲得全球首富馬斯克的認同，馬斯克回說：「這是迄今為止，最緊迫的問題。抵押貸款也是如此。」
疫情之後寶貴的一課
所以，這三年疫情以來，市場給大家上了很寶貴的一課，低利率的時期，很適合擴張、刺激消費、刺激投資，大家都很快樂都有錢拿，但快樂是有代價的，這樣過度的擴張、過度的投資，都加劇了通貨膨脹的壓力鍋，當然還加上疫情、供應鏈、俄烏戰爭的種種因素，最終導致通脹一發不可收拾，必須用加息、貨幣緊縮，來控制過快成長的市場。
但是，加息所帶來的打壓，現在我們也都看到了，企業不僅是在節衣縮食，還陸續面臨負增長，甚至有賠錢、關門的危機。所以，自從發生銀行倒閉以來，很多專家、各界人士都在呼籲美聯儲不要再加息了，趕快減息吧！例如TKL就喊話：「需要儘快減息，政府需要暫時性支持所有存款。」
商業地產的貸款模式
有人可能會問：商業房地產的貸款怎麼這麼快就到期了？抵押貸款不是二十年、三十年的嗎？這要從商業房地產的貸款模式說起。其實，商業房地產的貸款不像是住房抵押貸款，有二三十年的攤還期。一般商業房地產經常使用一種叫做氣球貸款（Balloon Mortgage）的貸款形式。這是一種短期的貸款，可能短至兩年，一般常見的是五到七年。
為何商業房地產要使用這種氣球貸款呢？因為這種貸款，在前幾年的還款當中非常少，有時候只需要付利息，然後在貸款到期時，投資者可以選擇轉售物業，一次性償還貸款，或者是選擇再融資或再續約。這樣投資者就可以在成本很低的情況下，投資多項商業房地產。
這種貸款模式，在低利率時期、房地產火熱時期，可以說是一項利器。但是在經濟緊縮，房市衰退之下，對業主、銀行的風險就非常大。比如，兩年前貸款利率很低的時候，房市極為火熱，投資者大量投資了房地產。但是誰都沒料到，兩年後，利率以四十年來最快的速度上揚，房市又受到很大的降溫，這樣就導致，投資者的投資成本必須大幅上升。
最慘的是，當氣球貸款到期時，需要一次性償還貸款，投資者要去哪裏一次性拿這麼多錢呢？如果是在商業擴張時期，辦公室、零售、倉庫的使用率高，投資者轉售物業還能賺一筆，但是今非昔比啊，轉售可能只會賠錢賣。
當然一般情況下，很多投資者是選擇再融資，但是這時候，類似辦公室或是零售的商業房地產估值，已經不那麼好了，甚至有無法出租的情況。在債務收益率降低的情況之下，銀行極有可能拒絕再融資或續約的申請。
這種氣球貸款，在建築開發商中也經常使用，開發商需要短期的開發資金，等一兩年後，新房蓋好並銷售出去，他就可拿這筆錢還給銀行。所以，最近我們都可以發現，很多地區的很多新房銷售，都在大手筆促銷新房，就是因為他們開發商如果不能把新房變現，開發商就會面臨無法償還貸款的窘境，所以，就算少賺一點錢，這個時候能把房子賣出去是最重要的。
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小型銀行持有債務多
據Trepp公司的分析，現在小型銀行，持有大約2.3萬億美元的商業房地產債務，這幾乎佔所有銀行持有的商業抵押貸款的八成。所以說，如果在不久的未來，有越來越多的商業房地產面臨我剛剛上面所說的情況，對這些小銀行來說就是一個定時炸彈。哥倫比亞商學院房地產教授Tomasz Piskorski就表示，其中將會有許多借款人很難還清貸款，價值的破壞性相當大。
而且，我們要想搞清楚這些銀行的抵押貸款價值下降了多少，卻是比較棘手的，因為它們不是公開交易，而且每棟樓的貸款都不一樣。這比搞清債券的價值要難上許多，因為債券的票面價值、市面價值都是明碼標價的。目前，有一個數據可供參考，就是Tomasz Piskorski這些經濟學家估計，銀行持有的貸款和債券的價值，比其資產負債表上的帳面價值低了約2.2萬億美元。根據KBW Research的分析中，在U.S. bank一家銀行中，商業房地產貸款佔所有貸款持有量的38%。這些聽起來都是挺不好的消息。
政策保障債務價值
不過，現在的好消息是，自從2007年次按危機之後，貸款審核已經從鬆散改為嚴謹，即使是現在的高利率時期，貸款申請量很低，銀行也沒有放鬆審核標準。所以，照理來說，現有的借款人都有較好的還款能力和抵押品。另外，自從2009年，銀行監管機構就有推出政策，允許銀行在多數情況下，以全額保留帳面上的貸款價值，也就是即使抵押品價值低於貸款餘額，能夠以帳面價值獲得支持。不過，前提是借款人不能夠違約，如果一但借款人違約，銀行通常仍然需要削減帳面上的債務價值。
一份三月初的報告指出，2月份商業抵押貸款支持證券的拖欠率上升了0.18個百分點，達到3.12%，這是自2020年6月以來的第二大增幅。在高利率、在家工作、科技業大裁員和經濟緊縮等，四面楚歌的環境，商業地產債務到期的雪球，可能會越滾越大，如果小型銀行和地區性銀行，出售商業地產貸款以籌集資金，但它們可能面臨賠本問題，所以難怪馬斯克會說，這是現在最緊迫的問題。#
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