上海二手房成交量連續3個月回落；豪宅現拋售潮，掛牌價大幅下調；新房市場熱度也明顯下滑。業界認為，中國經濟第一城上海樓市價格「破防」，拐點正在到來。
上海中原地產數據顯示，2022年11月上海二手住宅成交套數為1.61萬套，環比減少2.10%，同比增加6.89%。2022年前11個月，二手住宅成交套數累計14.73萬套，累計同比減少43.38%。
上海二手房成交量在2022年7月達小高峰1.97萬套後，8月以來已連續3個月回落。10月份共成交1.6萬套，環比下降11%。
據《21世紀經濟報道》報道稱，曾經被視為「不滅神話」的上海樓市，拐點正在到來。很多持幣待購的消費者已明顯感知到上海樓市的變化。觀望情緒加重之下，上海一、二手房市場成交下行，二手房掛牌價出現鬆動。
據上海部份中介門店業務員介紹，上海二手高端住宅市場出現掛牌價大幅下調的情況，市中心有些高端住宅的掛牌價下調幅度甚至高達1,000萬元（人民幣，下同）。
一套位於楊浦區的學區房，半年時間總價從1,225萬元降到了1,170萬元。周邊附近小區的二手房，大部份總價降了50萬元-100萬元不等。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海買樓窗口期已經被打開，二手房降價潮的到來加上一手房的蜂擁而至，買方市場意味極濃。
盧文曦認為，上海豪宅二手樓價格從橫盤進入下行趨勢，這是上海樓價第二階段的表現：無論任何產品，價格已「破防」。這也是上海樓價鬆動的訊號。
上海豪宅掛牌量激增
據《華夏時報》報道，上海甚至有高端二手住宅「拋售」、豪宅業主為賣房進行重金「懸賞」。以浦東知名高端樓盤翡翠濱江為例，在諸葛找房APP上，該項目一期一套314.9平方米住宅在10月22日以5,380萬元掛出，10月31日，業主將掛牌價調至4,999萬元，8天降價381萬元。
10月21日，上海華僑城蘇河灣一套原本價值3億的豪宅別墅，最後只拍出1.9億元的價格。
11月2日，起拍價達5.6億，引發近2萬人圍觀的上海虹口德鄰公寓流拍了。該公寓的市場評估價約為7.01億，而其競拍價約為5.61億，相當於打了八折。
據上海中原地產數據，自2022年10月起，上海二手豪宅開始一波掛牌潮，部份樓盤掛牌量激增30%，2,500萬級以上的二手豪宅單周成交持續上升，10月31日至11月6日網簽28套，達10月以來最高點。隨掛牌量增加，價格開始跳水。
據上海樂居網報道，在靠近中山南路和外灘的眾多豪宅樓盤中，綠城黃浦灣近來的掛牌量相較2022年9月、10月大約增加了30%。
據周邊一家專門從事豪宅交易的中介反映，浦東的濱江區域豪宅掛牌量都有增加，如仁恆濱江園、濱江凱旋門等。門店最近掛牌總量增加了近30%，世茂濱江花園是其中掛牌量增加最明顯的，掛牌量約有200套。該樓盤總戶數不過4,000戶，掛牌量達到了5%，但成交量並不足以消化，每月成交量基本不超過10套。
樓市負面因素雲集
從成交數據來看，與二手房市場一樣，上海新房市場的熱度也明顯下滑。克而瑞上海透露，據CRIC監測數據，2022年10月，上海新建商品住宅供應面積為73.19萬平方米，同比下跌29.28%，環比下跌42.38%；成交金額為349.35億元，同比下跌26.62%，環比下跌51.46%。
克而瑞上海分析，除了市場環境下行、買樓信心下降導致市場逐漸轉冷之外，全國經濟環境的下滑也產生了「多米諾骨牌」效應，當買樓者個人收入預期降低，出手將更加謹慎。
微信公號《城市財經》發文分析說，上海的樓價開始調整了。儘管目前上海的樓價調整主力還是老破小、豪宅等泡沫較大的房源，但趨勢一旦形成，很難阻擋。作為中國經濟第一城，上海樓市此前一直堅挺，然而，市場的低迷情緒已經傳遍每一個角落，寒意正傳遞給每一個人，上海也無法置身事外。在經濟增長不確定的當下，失業率上升與購買力下降會成為所有城市樓價調整的共同因素。
文章還分析說，更何況，上海的樓價太高了，高到很多上海的就業者「只可遠觀不可褻玩焉」的地步。
在這種高樓價之下，上海的房子已經淪為富裕階層的遊戲，和城市內部絕大多數普通就業者沒有關係。但在信心不再、失業、裁員、降薪、購買力縮水等諸多負面因素影響下，擊鼓傳花的遊戲沒有了接盤者，也玩不下去。
中共央行最新發布的《2022年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，住戶貸款9月末同比減少了近3萬億元，主要是按揭和消費貸，也就是說，大家都不敢貸款買樓和消費了。◇
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