最近，大陸的停貸風暴引發了外界對中國爛尾樓的廣泛關注。人們發現，爛尾樓在中國不僅非常普遍，甚至還有屋主不得不住進爛尾樓裏，而且一住就是20多年。網上有篇文章就說：「住在爛尾樓的生活，是甚麼樣的？一句話：『啥也沒有』。」可是，當你真正了解之後才知道，住在爛尾樓裏的生活，比「啥也沒有」還要悲慘得多。
那麼，爛尾樓為甚麼在中國這麼普遍？是否應該歸咎於商品房預售制度呢？為甚麼說，購房者的錢，就是被開發商、銀行和地方政府合謀圈走了呢？房地產業的死結還能解開嗎？我們今天就來談談這些問題。
住在爛尾樓的生活 甚麼樣？
7月9日，鳳凰網發表了一部紀錄片，叫做「我家住在爛尾樓」，片子中，採訪了住進西安灞橋區「易合坊」的多位業主，比如，67歲的李竹娥，每天要四、五次舉著手電筒爬13層樓；打工人曹英，一個月只掙2,800元，卻要還按揭2,500元；女兒已經6歲的李珂，還是在和妻子談戀愛的時候，靠兩家父母一起湊首付買了這個房，而現在，自己住在了沒水沒電的爛尾樓裏，女兒在樓下玩著沙子。
這是西安已經爛尾8年的「易合坊」，而在全中國，像這樣的爛尾樓故事還有太多，比如，廣州的「澳洲山莊」，從開發商資金鏈斷裂的1998年算起，已經爛尾24年，一位叫馬敏莊的89歲老人，已經在「澳洲山莊」裏住了20多年。
那麼，這些不得不住進爛尾樓裏的業主，他們要面對著哪些困境呢？
首先是沒有電。所以，太陽能燈，就成了這些業主們必不可少的「家電」。沒有電，也就沒有電梯，那些住在十幾樓，甚至二十幾樓的業主，上下樓就成了一個大工程。不僅如此，一些爛尾樓還沒有裝樓梯護欄，一不小心，可能連命都要搭進去。
再一個問題，就是沒有自來水。比如，昆明「別樣幸福城」的業主們，要在樓下一個不知道甚麼用途的混濁水池裏取水，而廣州「澳洲山莊」的業主們，要跑到兩公里外的地方，才能打到山泉水。
沒有水，也沒有排水系統，所以，上廁所也就成了一大難題。所以，這些業主們，只能是晚上少喝水，白天再去公廁裏解決，這比幾十年前家裏沒廁所時還慘，那時候至少不用多爬十幾層樓。
還有就是，爛尾樓四邊透風，夏天還能湊合，而到了冬天可就難熬了，尤其是北方寒冷的冬夜，屋裏屋外一個溫度。
此外，爛尾樓沒門沒鎖，對住進去的女性來說，還要多一層安全憂慮，一位住在爛尾樓裏的單身母親就提到，她除了要對付野狗的圍攻，還要防範深夜闖入的陌生男子，她說，自己在枕頭下就藏了把刀，以防備緊急情況。
那麼，有人就質疑，既然生活這麼艱苦，這些人為甚麼寧願住在爛尾樓裏，也不去申請救助和公租房呢？現實是，不是他們想住在爛尾樓裏，而是因為名下有了房子，她們不再具備申請公屋（公租房）的條件，於是這破破爛爛的爛尾小區，就成了他們唯一的家園。
但是，沒有人對爛尾樓負責。開發商沒錢，無法復工，而監管機構則互相推諉。比如，在最近傳出的影片中，鄭州的監管銀行，對於違規挪用爛尾樓監管資金的事，就回答說，每筆轉帳都是經房管局批准的，並稱「我們是聽招呼幹活」，「如果他們不讓撥，我們銀行是撥不了的」。不過，鄭州市房管局卻表示「銀行的說法與事實不符」。
這就是爛尾樓業主的悲哀，幾百萬打了水漂，卻找不到負責的人。有人就形容自己的遭遇說，像是碰上了一個「合法的殺豬盤」。確實，那些被逼得走投無路的業主，還被政府定性為「破壞社會穩定」，遭到了警察的「維穩」。一位業主就在網上控訴說，花了150萬買套房子，開發商不給灌水泥，他就躺平了！他就沒事了！然後自己上街維權，自己就成了暴徒？到底有天理沒有？
可以看到，從7月12日開始，中國樓盤業主開始「集體斷供」，接二連三的「停貸告知書」在各大社交媒體上廣傳。截至7月20日，根據網民在開源平台GitHub上更新的數據，在中國發表「停貸告知書」的樓盤已經超過300個，涉及城市近百個，包括北京、上海、深圳、廣州四個一線城市。
雖然停貸會影響徵信，但有受害業主批評說，這是一個不平等信用體系。開發商沒有得到法律應有的處罰，也沒有以經濟犯罪的形式被逮捕，他們還在逍遙。為甚麼自己這區區一百多萬，就要給個人信譽造成影響呢？
中國的爛尾樓：開發商、 銀行和地方政府合謀的騙局
對於大陸爛尾樓的根源，有人認為，這歸咎於商品房的預售制度，應該取消。但實際上，預售制本身沒有問題，不管是美國、英國、日本，還是香港、台灣、新加坡，都有新房預售制度，不過，卻極少出現爛尾樓事件，那是因為政府在立法中明確，讓銀行、政府及發展商承擔樓房爛尾的責任。
比如，根據香港地產從業者林超的說法，在香港，如果房屋建設興建完成三分之一時，可以預售，此時小業主在銀行貸款時，只允許放款5%到10%，如果多放款，責任在銀行；當興建達到封頂時，可以放款30%到40%；房屋全部完成並交樓時，銀行可以放完小業主的全部貸款。
另外，在香港，如果發展商想預售，必須把項目的土地成本、樓房建設竣工的興建成本，全部以地產商自有資金或者銀行貸款的方式，打到律師樓帳戶。這部份費用根據實際的進度節點，用來支付工程款。工程進度也不能由發展商來申請，必須由設計專業機構，政府監管機構，以及銀行機構三方核實進度，達到條件之後，才可以從銀行發放工程款。
這些責任，都需要政府立法來清晰界定，這樣才能達到對普通購房者的最大保護，因為政府有義務保證所管轄服務的城市不會發生爛尾樓事件。
所以，在香港買樓房，沒有交房之前不需要申請按揭和月供。只有在交房期臨近時，業主才需要去找銀行申請按揭。
那麼，如果出現爛尾樓的話，要怎麼處理呢？
旅美學者程曉農博士表示，在台灣，如果建商資金拖延施工，或者老闆跑路了，買主可以按照合約請求解約，向建商要求支付懲罰性違約金損失；同時，建商還要退還買主已經交付的款項。而且，建商如果延期交屋，每一天要補償房子總價的萬分之五給買主。也就是說，如果房子交付延遲200天，建商給買主的補償相當於房價的10%，這就把建商的利潤基本賠光了。
但是在中國，房子還沒蓋好，房地產開發商就預先把房款收足了，等於購房者「超前交款」，這就造成了政府保護房地產公司，而不管買房者可能虧損的局面。雖然中共在1994年的《城市房地產管理法》中規定，「商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設」，但是在第六章「法律責任」中，卻沒有規定如果房地產公司違規，是否要承擔任何法律責任。
所以，中國存在大量爛尾樓的原因之一，就是地產商不需要承擔後果，不用擔心因違法要付出代價。
在網絡上還流傳著一句話：「封頂，只是爛尾的第一步。」這是因為在樓房封頂之前，大部份的開發商並不需要向工程隊交付工程款；而按照銀行的規定，在樓房封頂之後，開發商可以拿到70%的房屋銷售款。
那麼，房地產公司提前拿到按揭資金後，都用到哪裏去了呢？他們大多在拿到銷售款之後，會再去投資買地，開發新的樓盤。等到下一筆預售款到帳後，再去收尾上一個，其實就是「拆東牆補西牆」。
那麼，監管機構為甚麼不聞不問呢？因為開發商買地的錢，最終就進入了地方財政的口袋。這就不難理解，為甚麼政府管理部門，對按揭資金的監管總是睜一隻眼閉一隻眼，沒有真正起到監管的責任，因為履行監管責任，其實就是自斷財路。就像一些分析形容的，北京當局對地方政府的想法心知肚明，卻故意把「魚」交給「貓」來「監管」，其結果可想而知。
所以說，預售房買主們的錢，是被地方政府、銀行和房地產公司合夥騙走了。這些錢之所以回不來，是因為它已經成了地方政府財政收入的一部份，被當地政府花了、被一些開發商、銀行的人捲走了；錢沒了，所以，開發商手裏只捏著幾個等待開發的新地塊，卻沒有資金去建設未完工的預售房了。
而且，在爛尾樓停貸風波繼續擴大之時，現在有幾百家房地產供應商，也加入了停止償還銀行貸款的行列中。網上流傳，湖北省全體恒大供應商及小微企業，在7月15日時發出了一份《停工告知書》。
告知書說，恒大自2021年7月商票全面逾期後，中小企業及材料供應商面臨生存危機。供應商真金白銀供貨、運送材料、發放民工工資，換來的卻是恒大無法兌現的商票，他們不得不賣車賣樓、貸款還債，現在每天面對銀行催收、債主逼迫，已經無力繼續支撐。供應商要求官方給個說法，並表示，當局一日不給說法，就停止償還一切貸款和欠款，寧做黑戶也不還債。
這個消息傳出後，外界也在關注，為甚麼開發商寧可停工爛尾，也不願意清盤呢？
有人在大陸社交平台發文說，開發商一旦宣告清盤，法院通過以後，購房者的貸款是可以不用還。如果開發商大規模清盤，購房者就可以自動取消合同，銀行就被迫承接壞帳，其後果不堪設想。
當然，也有人表示，中國的地產開發商也不甘心清盤，因為他們不是資不抵債，而是政府的政策讓他們拿不到貸款。
在炒樓盛行、樓價上漲的時代，地產商這種「拆東牆補西牆」的售樓方式不會出現問題，而一旦房市冷卻，地產商也就接二連三地爆煲了。
如今，中國房地產業的崩塌，正在加深潛在的銀行業金融危機，但中共政府似乎仍然拿不出有效的解決辦法，而在我看來，在中共治下，這個死結可能永遠也解不開了。但是，這些無辜的購房者們，卻成了「炮灰」？
普通中國人，他們活得有多卑微呢？有爛尾樓業主就說，買到爛尾樓我都認了，就希望通水通電或者安上電梯，我們看，自己的正當權益還要等著中共的開恩施捨，這樣低到塵埃的乞求，又有哪個地方會像中國這樣呢？
作家方方曾經說：「時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。」但我卻認為，在中國，很多人今時今日所遭遇的苦難，其根源就在於中共專制制度，還不能夠歸罪於這個時代。◇
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