大陸房地產今現大規模「爛尾樓」,觸發全國斷供潮,花旗於本月12日的報告中提到中國有22個城市、共涉35個爛尾樓停供,而在經過不出十天時間,停貸潮已迅速蔓延到91個城市、擴展至301個爛尾樓。苦主停貸可謂「一呼百應」。

民眾同病相憐故如斯團結,花旗指拒繳房貸可歸咎於購房者因施工延誤和房價下跌。然而,在這如雪崩式惡化一幕來臨之前,其實一切早有預兆,十年前大陸房地產已有爆煲前科,當時於各省各市已星羅棋布著處處「鬼城」,從不少航拍視頻可見空城規模龐大,驟眼看去頗為陰森恐怖,連外媒亦有大量起用「Ghost Town」詞彙作報道的文章。

恒大事件已給予預警

自恒大(03333)違約以來,市場滿佈不少抱怨內房商的聲音,認為它們過度擴張、瘋狂拿地,導致資金斷裂、擾亂市場秩序等。然而,事實是否它們單方面的魯莽、疏忽就能釀成一場舉國性的內房風暴?房商老闆們真的那麼愚蠢、像吃不飽般無止境擴充而不知輸?

首先,地方政府是靠「賣地為生」,而房地產商卻要跟地方政府保持良好關係,尤其是民企,否則生意將難以做下去。這樣一來,地方政府要錢,地產商便去買地,資金不足就安排融資。起初還有一段「Win-Win(雙贏)」的美好時光,但到了後來,公寓供應愈來愈多,而地方政府又繼續要錢,便漸漸陷入供過於求的愁局。

鄭州、溫州、西安、銀川等地在十年前已屢見鬼城。除了一線城市外,許多三、四線,甚至二線城市的經濟增長已處長期停滯狀態,數以千萬套空置房(內地電網曾證實於2010年連續6個月沒用家的住房量達6,450萬套,惟數天後又否認數字)嚴重削弱房商的資產負債表實力。當然,有部份空置房乃給投資者買下,但在沒租收、沒二手市場的苦況下,投資者對買磚頭意欲大減。

另一重要利淡因素,乃大陸人口福利已成歷史,人口老化、出生率劇降顯著拉低剛性需求,並將長期抑壓樓市未來發展。另一招「城鎮化」亦已不再管用,據發改委數據,去年常住人口城鎮化率已達64.7%,對大陸來說處於高水平,而事實上在比率超過40%後,升幅一直偏慢。

據大陸統計局資料顯示,商品房銷售面積於1至6月份累計68,923萬平方米,同比減少22.2%,其中住宅銷售面積更挫逾26%。截至6月底,商品房待售面積卻按年增長7.3%至54,784萬平方米,正在施工房屋面積仍高企在848,812萬平方米的水平,當中1至6份的新開工面積為66,423萬平方米。

買家無法消化市場供應,房商資金繼而短缺,內銀一縮手(為控制風險等),即現骨牌效應,整條房產鏈隨即崩潰。

國房景氣指數過去12個月走勢(來源:大陸統計局/大紀元製圖)
國房景氣指數過去12個月走勢(來源:大陸統計局/大紀元製圖)

錯不在市場錯在體制

據各媒體報道,約2,000萬中產階級人士已淪為「爛民」,不乏工程師、建築師、律師等知識份子。有停貸戶連活下去都難,表示無法同時支付房租與房貸,逼於無奈下住在爛尾樓內。

《彭博》消息指有包商被開發商拖欠債務,聲明拒還銀行貸款,全國信貸形勢岌岌可危。

退一步看,預售屋買家在輸錢,不少內房商如恒大已輸清光,包商叫苦連天,內銀能縮便縮,那麼錢到底那裡去呢?一枱麻雀不可能全部玩家都輸錢。錯了,還有一個可能,就是開麻雀館的館主,在這裡即做莊的地方政府。

如果是一家發展商出事,那是該公司管理不當,但如果是全國許多發展商都出事,那可要追究是否系統存在嚴重漏洞。

整個房產行業在未來五年、十年、二十年肯定需要大瘦身,人沒那麼多、城鎮化沒動力、投資者轉軚;行業萎縮,覆巢之下不少房商、甚至是上市的也許將永遠告別舞台,將來人們或許只會從見到某些建築物而想起它們曾經存在過。◇

------------------
🎥【動紀元】每日有片你睇:
https://bit.ly/3PJu3tg

☑️ 登記會員享專屬服務:
https://hk.epochtimes.com/subscribe
☑️ 贊助大紀元:
https://www.epochtimeshk.org/sponsors
☑️ 成為我們的Patron:
https://www.patreon.com/epochtimeshk