通貨膨脹來了，而且來勢洶洶，正在打破歷史紀錄。目前，美國的通貨膨脹率為7%，是40年來的最高值。這個飆升是經濟因素強勁風暴的結果：大量現金流入我們的經濟活動，加上對消費品的高需求和持續不斷的供應鏈問題。

早在20世紀80年代初期，那時經歷了與如今類似的高通脹困境，時任總統羅納德‧列根（Ronald Reagan）就說過：「通貨膨脹像歹徒一樣暴戾，像武裝強盜一樣可怕，像殺手一樣致命。」對於這個觀點，我舉雙手贊成。在高通脹時期，光是保持你的資產不貶值就是一個大挑戰。即使是把資金存入銀行也無法安全抵擋通貨膨脹。即使大多數人認為銀行利息提供適度而穩定的資金增長，然而通貨膨脹實際上抵消了任何利息。事實上，把餘錢放在銀行帳戶裏無異於一個典型的賠錢方式。

根據美國聯邦存款保險公司（the Federal Deposit Insurance Corporation）提供的數據，全國儲蓄帳戶的平均利率為0.06%的年百分比收益。換句話說，如果你在銀行帳戶中存入100,000美元，一整年後你獲得的利息只有60美元。而另一方面，假設這一年的通貨膨脹率保持在7%。10萬美元在你的儲蓄帳戶中存放一年後，其購買力將下降至大約93,457美元，直接損失了六千餘美元。從本質上講，你把錢存在儲蓄帳戶裏就是為了失去它。

如何抵抗通貨膨脹

好消息就是，你並不需要完全被動接受通貨膨脹的擺佈。三十多年來，我一直在投資出租物業，親眼看到了出租物業如何成為對沖通貨膨脹的絕佳工具。

我的策略很簡單實用。我建造全新的多戶房產，或收購現有房產，這些房產具有很大的增值空間，從而保證租金上漲趨勢。當我評估一個潛在的收購或新建項目時，我總是一絲不苟地審查各項數字，以確保每個月都會有充足的現金流。租戶支付的租金總額，作為每月的收入來源，必須超過每月的所有支出。物業支出包括我們在某個月的所有支出，包括抵押貸款、房產稅、維修費和管理費等。我把所有的消費項目都分門別類地列出，無一遺漏，甚至包括物業經理辦公室裏的回形針。

讀者諸君可能會感到驚訝，我為甚麼要把房產抵押貸款列入每月支出清單？你們可能會問，我們談論的是如何對沖通貨膨脹，為甚麼要涉及舉債問題？這可能看起來令人驚訝，但在我看來，債務也是戰勝通貨膨脹的一個方法。值得關注的是，債務是固定的支出。抵押貸款是最大的月度支出，年復一年地保持貸款支出一致是戰勝通貨膨脹的一個主要因素。

儘管我的債務相對固定，然而通貨膨脹持續不斷地推動住房成本上升。這在過去兩年尤其明顯，住房價格的增長遠遠超過了我們的想像，不再是之前我們習慣看到的溫和增長。疫情期間在家工作導致了史無前例的居住遷徙。大量就業人口逃離消費水平高的大都市，進入博伊西（Boise）、圖森（Tucson）和丹佛（Denver）等小一點的城市，導致這些小城市的房價都呈現兩位數同比增長。事實上，在2021整年，很難說出哪個美國城市的房價沒有出現大幅提升。這些小城市的房地產經理人親身見證火爆的房市，多個現金報價和競價戰，以及房子在前院草坪上掛出「待售」牌子的當天就進入簽約程序，這些現象都成為常態了。目前在美國，大約有524萬套房屋供應短缺，比2019年有明顯增加，當時的缺口約為384萬套。

這種住房市場供不應求的現象在公寓租賃中產生了連鎖反應。由於需要五百多萬套住房來滿足居住需求，所有這些無法購房的人不得不選擇繼續租房，直到他們買到住房為止。在亞利桑那州鳳凰城（Phoenix），過去幾年每年都會吸引數以萬計的外來居民。根據房產交易網站Zillow觀察租金指數，當地的平均月租金從2020年9月的1473美元增加至2021年9月的1787美元。如果你認為這個增長幅度過大不合常理，那麼請回顧一下2016年，當年鳳凰城的平均公寓租金約為1100美元，那時房租增幅甚至更大。作為一個出租物業的業主，你本來靠月租1100美元即可實現盈利，那麼試想一下，如果租戶每個月多付給你近700美元，你的利潤會有多大。鳳凰城並不是一個孤例。在全美範圍內，2021年一房一廳型公寓的租金同比增長了21.3%，而兩房一廳型公寓上漲了16.7%。

大多數經濟學家預計，這些失控的房價和房租不會繼續以同樣的年度增幅增長，但保持上漲趨勢是毫無疑問的。自2000年以來，全國房屋租金中位數每年平均增長4.17%。對於出租物業的業主而言，這些房租年度增長將明顯提高他們的現金流，尤其是在他們的債務保持固定的情況下。現實情況是，無論通貨膨脹率是高是低，如果你收取適應市場價值的房租，你將永遠領先於通貨膨脹，立於不敗之地。

作者簡介：肯‧麥克羅伊（Ken McElroy）在他的整個職業生涯中一直活躍在房地產領域。他合夥創立了房地產投資公司MC公司，處理了總價超過10億美元的房地產交易。他熱衷於通過播客（podcast）、YouTube頻道、暢銷書和公開演講等形式，與公眾分享他的財務自由理念。

原文：How I’ve Beaten Inflation刊登於英文《大紀元時報》。

本文僅代表作者觀點，並不一定反映《大紀元時報》立場。#

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