大陸房地產商債務違約潮未有緩解，市民關注內房危機是否會影響本港樓市。日前，銀行業收到金管局通知，要求深度調查所有涉大陸地產商借款人的風險敞口，外界擔憂是否會衝擊金融體系穩定性。內房「水緊」的情況亦令外界關注會否對本港地產商造成骨牌效應。資深銀行家吳明德在接受《珍言真語》專訪時對此進行了分析，並進一步指出，如果中資權貴將海外資金轉回大陸「救國」，就是香港樓市最危險的時候。
疫情製造「黃金」鎖國機會 也鎖住了錢
大陸地產商「水緊」，不少公司出現債務違約，包括佳兆業、花樣年。外界關心，大陸地產商的債務危機是否會影響到香港樓市。吳明德認為危機「絕對會」影響到香港。因為疫情製造了「黃金」鎖國機會，同時也鎖住了給香港給樓市接盤的錢。
「我們香港地產是靠甚麼？以前因為沒有遺產稅，全世界的錢都可以湧進來香港，或湧去倫敦、歐洲那些大城市、美國的曼克頓。因為這些（城市）是有法治保障的。香港當時都有法治保障。」吳明德說，「香港當時有特別的優勢。2004年推出了免遺產稅，接著2005年推出了投資移民的自由行，使那些錢從不同的地方湧進來香港彈丸之地。香港的制度也方便套現，買賣物業就像買肥皂、買汽水那樣，當它（物業）也是一個商品來買賣。所以那個時候（錢）是全方位進來。」
但2019年反送中運動後，港府制定了「港版國安法」，國際資金不再湧進香港，轉去其它大城市。吳明德指出，內地的資金還在憧憬疫情結束之後，隨著通關，那些錢可以進來。他說，「錯了，現在整個世界都變了，COVID-19給了個『黃金機會』鎖國，接著也鎖住了錢。」
「民間的那些權貴，可以動用的錢已經被鎖死在內地了。」吳明德分析道：「他們之所謂有錢，是因為他們在大陸有幾百套房子，在香港也買了幾套。現在可能只剩下香港的貨可以套走。如果他要賣貨，香港的樓房這麼貴，怎麼接呢？現在還有沒有錢來香港接這些貨。都是希望能有外面的資金進來接，他才能走。如果外來的資金沒有了大陸的大水龍頭，那就承接不了；承接不了，香港的樓價就會重現98年那樣。」
1998年，香港樓價出現插水式下跌，1998年至1999年期間，樓價反覆下跌34%。
吳明德指出，當時朱鎔基要走宏觀調控，國企要從香港「搬水」回大陸，爭搶賣貨離場，導致香港樓價在短期內急跌。他說，「如果走到那一步，會體現在香港樓市在短期內急跌百分之二、三十。」
港樓市轉折點難料 看權貴資金何時「救國」
至於香港樓市的轉折點是否會到來，以及何時會到來，吳明德表示，不能夠判斷。但他指出，如果國企、地方政府開始變賣海外資產回來「救國」，就是香港樓市最危險的時候。
「究竟他們那個搏殺、博弈令到經濟停滯多久？現在經濟引擎其實熄滅了，沒有外來資金去投入內地做世界工廠。所以習近平之前已經說了，我們要靠內循環。」吳明德繼續說，美金在政府或者共產黨這裏，已經沒有散錢去香港接盤。就看中共甚麼時候「吹哨」叫國企或地方政府把海外的資產賣了回去「救國」，這個就是香港樓市最危險的時候。
至於這個危機何時到來，吳明德推測道，「最快都要去到習近平連任，就是2022年底。他一連任就會出招，馬上分分鐘甚麼也不管了。他坐穩了以後，他就要那些人轉在外面的錢回來『救國』。」
金管局做「壓力測試」 讓內房喘一口氣？
大陸房地產商債務違約風險陡增，「水緊」的情況亦未見緩解，外界擔憂是否會衝擊金融體系穩定性。11月12日，銀行界收到香港金管局通知，要求深度調查所有涉內房發展商借款人的風險敞口，並按每名借款人評估其預期償還能力。報告須於本月18日前提交給金管局。
對於此次調查，有業界認為「規模頗大」。金管局總裁余偉文在接受電台採訪時則強調，做法很恆常，認為銀行體系的風險仍可控。
對此，吳明德認為，金管局今次的做法「絕對不尋常」。
他說，「很多時候，這些事情都是只做不說，為官之道都是這樣。但是現在，大肆鋪張要金管局行政總裁出來說，就是說，他是有意講給傳媒聽：『喂，現在我們真是要看內房股會不會對香港有影響啊。』」
吳明德進一步解釋道，金管局會依據銀行的情況，幫銀行做體檢。屆時，整隊金管局的調查員會去銀行看各種不同類型的風險。他舉例說，「如果突然之間發現有一個板塊，例如，內房板塊在內地受到重創，如果內地樓價要徵這個房產稅，令到樓價短期跌20%，或成交停滯，資金回籠慢等風險，內房會受到資金鏈斷裂的危險，這樣一時間沒有錢，銀行頂得住嗎？金管局要知道那個規模有多大。」
據金管局9月29日公布數字，截至6月底，銀行業的內地相關貸款總額為48,810億港元。
吳明德說：「在內地企業裏，哪些是內房板塊或者有關聯的公司呢？假設有40%的公司都是內房板塊......萬一出事的時候......那香港的銀行體系頂得住嗎？我就說頂不住。所以它有這樣的壓力測試。」
那金管局為甚麼要做的這麼急呢？吳明德分析道，「因為現在六中全會開完了，金管局要看，如果銀行頂不住，是不是需要找中央調節一下。中央調節就是去救一救那些吊著、差不多死的（地產商），讓不讓它喘下氣？上吊都要喘口氣，會不會那麼做？當然它不會說放鬆那三條紅線的......它會通過很多迂迴曲折的借貸，讓那些內房喘下氣。」
「因為它要打壓地產幫，就如同打壓那些高科技幫一樣，讓他們的金主不能去支持『反習力量』。然後要在六中全會跪下，去支持他（習近平）能夠成為第三代偉人。這麼看，就看完全套了。」
港地產商難避骨牌效應 惜賣「麵包」令房價不跌
不少大陸房地產商在香港買地投資，亦與本港地產商有合作，大陸房企債務違約風險陡增之際，外界關注會否在香港出現骨牌效應。 對此，吳明德認為，會有骨牌效應。
吳明德舉例說，「海航的那些啟德地皮，就要交給香港的那些十大地產公司去分了它。高銀國際的那些樓，現在就要交出來給有錢人去接，如果那些有錢人不想去接的，就找人去跟他講，讓他一定要接，這些才能夠套現。」
「他們蛇有蛇路、鼠有鼠路。總之，一定有辦法令到有人接盤。」他分析道：「但是，一旦接了這些盤，有能力接盤的地產公司的資金就少了，從而會減慢香港的發展。發展北部都會區，處處都需要錢，政府叫你（地產商）要投，要夾（配合），難道你要走嗎？以前有錢的地產商不等錢用，不需要大量出貨。但現在，可能有些地產商就要早點出來減價賣貨。」
「如果一有這個轉接，這就是最強烈的訊號告訴你，香港地產市道已經轉身。」吳明德強調：「這是由一手市場去帶動的。」
吳明德進一步分析指出，這幾年樓價不跌，因為買賣雙方都還未算好數，買賣兩閒。
他說：「以前地產商不等錢用，那時的遊戲玩法是，一次過減價20%-30%，比如在98、99年，帶動樓市跌下去，然後自己（地產商）套現。當然他（地產商）次次都看得準，因為他買了之後，又可以在再低位那裏買地補充。」
「但是，現在就不可以這樣玩了。」吳明德說，「現在是做完之後，就拍拍屁股走了，因為不看好前景，所以他們（地產商）更加審慎。不想一次過跌下去20%，然後拿了錢回來跟政府買地。」
他比喻：「他（地產商）是好像買麵粉回來，做麵包賣出去，知道這次賺少一點，他就賣便宜20%。現在就不是，現在賣完麵包之後，我的倉有多少麵粉做完，我就走了，我不補充的了。所以他很珍惜手上的麵包，就不想一次降價20%那麼多。」
吳明德最後建議道：「如果這樣看的話，作為小市民，就要看看你的錢是拿來做甚麼。如果說我反正都要移民，你就要早賣，不要遲賣。因為早賣你是賺少幾個百分比、 十個百分比；遲賣呢？可能沒人要，賣不出去了，要用這樣的風險來看。」@
節目播出：11月18日
文字更新：11月19日
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