最近一段時間，恒大、融創等房地產企業的壞消息不斷，在北京嚴格的調控政策下，大陸房地產的投資和銷售持續轉冷，恒大危機繼續蔓延，而最讓人擔憂的則是房價下跌，因為這是最有可能引發房地產危機的導火索。
各種指標顯示，中國房地產泡沫的嚴重性，早就超過了日本房地產危機爆發前的情況，房地產「灰犀牛」似乎越來越近了。面對一觸即發的危機，北京當局真能化解各種風險，讓房地產市場軟著陸嗎？我們今天就來談談這些話題。
恒大危機越演越烈 導致房地產業恐慌
我們首先從恒大最近面臨的危機談起。
恒大是中國最大的高收益美元債發行人，但是從上周開始，恒大已經有兩筆美元債沒有按時付息了，總額高達1.31億美元。目前爲止，恒大還沒有對此事進行任何表態。
27日，路透社報道說，深圳市政府正在調查恒大旗下的「恒大財富」。在9月上旬時，「恒大財富」有一筆理財產品沒能兌付，當時，有上百位來自中國各地的投資人，到深圳的恒大財富總部去示威。報道中提到，在過去5年裏，恒大籌集資金超過人民幣1,000億元(154.7億美元)，拖欠兌付散戶投資者大約400億元。
兩天前，大陸多家媒體也在報道，中國東部某省的住建廳，在8月中旬時，聯合多個部門成立了「恒大集團項目處置及風險化解專班」，全面核查債務缺口。結果顯示，恒大在該省有50多個項目，但是將近三分之一的項目，非正常停工或是逾期交付。而且，恒大方面也承認，兩到三年之內無法交房，只有大概10個項目，能夠建好房子並交付。另外，恒大的50個項目中，只有10個能自負盈虧，其餘項目，平均每個資金缺口都在10億元左右。
而在恒大處處危機的同時，幾天前，網上還傳出了，融創紹興分部寫給當地政府的一封求助信，信中提到，自從6月3日以來，紹興市多次推出力度非常大的調控政策，公司的現金流動性遇到障礙和困難，懇請政府提供政策支持。不過，4天之後，9月28日，融創中國發了個聲明說，沒有提交過任何求助信，算是闢了謠，並表示，全國範圍內的項目建設運營正常、銷售良好。
融創是大陸的頭部房企，不過，截至9月28日，在香港上市的融創中國，今年的股價已經跌去了將近47%，近一個月更是下挫了33%。
一位大型房企高管對路透社透露，目前各家銀行，都在竭力避免成為最後的風險接棒者，正在以各種名義，要求房企提前歸還貸款，讓房地產企業的處境更為艱難。除了銀行以外，信託、保險等各類金融機構，對房地產項目也都是慎之又慎。一些違規涉入房地產項目的機構，也面臨著撤回投資的壓力。這些情況，也都顯示出愈演愈烈的恒大事件，正在轉變為行業性恐慌。
這些現象也說明，從去年「三道紅線」等新規定實施以來，房地產行業的遊戲規則已經改變，「高槓桿-高負債」的模式已經「玩不轉」，房地產行業勢必迎來一波大洗牌。
房地產市場轉冷 9城出台房價限跌令
在強力監管之下，房地產市場明顯降溫。中共國家統計局的數據顯示，7月份商品房銷售面積同比下降8.5%，是年內首次轉負。而易居房地產研究院的數據顯示，8月份重點監測的13個城市，二手住宅成交量大約是5.7萬套，比上月下跌了17.9%，同比跌幅達到36.6%。
而在目前融資難度加大、資金鏈緊張的影響下，企業拿地的積極性也明顯受挫。《證券日報》報道說，8月份，50家代表房企拿地總額同比下降了76.2%，環比下降51.8%。
我們以廣州舉例，9月26日到27日，舉行了第二批集中供地拍賣出讓，首日推出了24宗地塊，就有8宗遭遇流拍，流拍率高達33%；而成交的16宗地塊，也基本以底價成交。
不僅是廣州，近期完成第二輪集中供地的多個熱點城市，比如重慶、杭州、蘇州等等，和第一輪相比，都出現了流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況，多個城市，甚至還出現了臨時「中止」出讓地塊的現象。
而且從拿地的情況來看，民營房企和國資房企的分化，已經非常明顯。國資房企頻頻出手拿地或者收購商業物業，而民營企業的處境日益艱難，一些企業的融資渠道甚至完全關閉。
在4月底的第一次土拍中，民營房企和國資房企還基本上勢均力敵，但在幾天前的廣州土拍中，在482億的總成交額中，國資房企，也就是國家隊的佔比已經高達92%，成了絕對的贏家。
從這個現象我們也可以看出，習近平想要重回社會主義的路線正在部署中。中央政府，想先收回地方政府收取土地出讓金的權力，然後，再通過擠出房地產行業泡沫，讓國家隊出場逢低買入土地，借機把民營企業擠出土地市場，達到國進民退，收編民企的目的。而民營房地產要想生存發展，就必須做大，和地方政府利益捆綁，與中央政府虛情假意，投其所好。
目前，大陸房地產業進入寒冬，還有更突出的表現。
兩周前，河北張家口發出通知，要求「新取得預售許可證的項目，不得低於備案價格85%進行銷售」。據報道，目前以張家口主城區為例，已經從房價最頂峰的每平米13,000元左右，降到了均價每平米8,000多元。尤其是進入今年下半年以來，有多個樓盤迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售。而主城區的房價，也距離最頂峰時已經下降了將近四成。
而張家口，已經是最近兩個多月來，第九個出台房價「限跌令」的城市。在此之前，唐山、桂林，昆明、瀋陽等城市都出台了類似舉措，其中，除了瀋陽、昆明是二線城市之外，其它七個城市都是三、四線城市。
也就是說，房價下跌在持續蔓延，而且已經從三、四線城市，發展到二線城市，而在之前的節目中，我們也已經專門談過樓市將有大危機，而房價下跌，也是最有可能引爆危機的導火索。為甚麼這麼說呢？
中國樓市潛在危機 比日本泡沫期更嚴重
在9月27日，日經中文網刊登了一篇分析文章，談到中國當前的地產泡沫，已經超過當年泡沫期的日本，軟著陸並不容易，中共當局如果應對不慎，可能會進入經濟低迷期。
比如，1990年，日本泡沫化時期的東京，住宅價格是人均年收入的18倍；而來自「如是金融研究院」的統計顯示，廣東省深圳市的住宅價格，大約是人均年收入的57倍、北京大約是55倍、上海是46倍、廣州是40倍，從數據來看，中國大城市的房價，普通老百姓已經買不起了。
此外，中國民間債務餘額和GDP的比值達到了220%，也超過了日本在泡沫破裂之後的最高值218%。從整體貸款餘額中，房地産貸款所佔的比例來看，中國目前接近三成，也高於日本泡沫期的大約21%～22%。
文章暗示，中國泡沫經濟崩潰的信號已經出現，因為價格下跌，將進一步打擊高負債的房企的資金週轉。雖然中共當局對過度降價進行了直接干預，但是，金融機構不良債權的增加，可能會引發房地產危機，導致中國經濟低迷。
事實上，中國學者早就警告過中國房地產泡沫的風險，例如，在5月份的時候，國家金融與發展實驗室理事長李揚就曾表示，2020年，中國居民的槓桿率已經超過德國和日本；而2010年以來，中國居民債務的上升趨勢，和美國次貸危機爆發之前的趨勢相似，尤其值得警惕。
李揚還提到，房地產貸款需求增長，是居民債務上升的主要原因，所以居民債務與房地產市場存在風險互溢。而他最擔心的，就是房地產市場已經出現「負資產」，也就是房屋的市場價格低於未清償貸款的餘額。
上世紀80年代，日本政府為了遏制日元升值和維持貿易優勢，在貨幣政策上實行了低利率政策，推動了日本股市和房地產價格的快速上漲。
根據宏觀經濟學家任澤平的報告，1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶，這六大城市中心的地價指數比1985年上漲了大約90%。當年，僅東京都的地價，就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。
在股市與房市雙重泡沫的壓力下，日本政府選擇了主動擠泡沫，並且採取了非常嚴厲的行政措施，調整了稅收和貨幣政策，最終股市和房市的泡沫先後破裂。
1990年1月12日，日本股市暴跌70%。股價大幅下跌，導致幾乎所有銀行、企業和證券公司出現了巨額虧損，於是這些單位拋售了所擁有的大量不動產，房價開始下跌，資本開始撤逃。1991年，日本巨大的地產泡沫，從東京開始破裂，然後迅速蔓延到了全日本。在此後的幾十年中，日本陷入了長期的經濟低迷。
而中國房地產市場的現狀，和當年的日本何其相似？而且北京當局也是選擇主動擠泡沫，手段也相當嚴厲。但是，早在今年3月份，經濟學家馬光遠就曾經發文警告說，歷史的教訓說明，主動捅破泡沫的政策只會增加災難，而不是抑制災難。所以，儘管中國房地產市場存在一些泡沫破滅的跡象，但不能採取過於緊縮的政策，最好的辦法是，讓時間慢慢地消化泡沫。
顯然，北京當局並沒有這樣的耐心，所以在強力調控下，房地產泡沫破滅的跡象已經越來越明顯了。一些人認為，不同於完全的市場經濟，北京當局有的是辦法來化解風險。或許真是如此，但是，一個風險容易化解，一連串風險同時發生時，又怎麼化解呢？就算中共能救了恒大，但能救了所有倒下去的房企嗎？就算中共可以限制房價下跌，但又怎麼消化房企破產導致的銀行壞帳呢？＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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