2020年，中國房地產巨頭恆大的債務危機事件，讓市場和投資者跟著心驚膽顫了一次，作為亞洲最大的垃圾債券發行人之一，恆大集團的新聞事件可謂是中國房地產市場的縮影之一。而在去年，中共還發佈了一系列的房地產調控政策，業內人士也紛紛警告中國房地產債務的「灰犀牛」正在靠近。
另一方面，截至今年1月16日，大陸先後有超過15家房企出現了高層人事異動，包括董事長、總裁等高管先後宣佈離職；此外，在甲級寫字樓空置率奇高的同時，多地二手房價格卻上漲。還有就是今年中國房地產的離岸債務將是去年的兩倍多，一系列違約也將不可避免地發生。這麼多的債務誰來抗？
那麼，這些中國房地產市場的亂象透露出了甚麼信號呢？這期節目中，我們就和大家一起來探討一下。
2020年初，中共病毒（新冠病毒）疫情在中國大陸迅速蔓延，多個城市發出暫停售樓處銷售活動的通知，房地產業迅速進入冰封期。當時新加坡媒體finews.asia報道，如果大陸的工廠長期關閉，那麼中國房地產市場和能源領域出現「黑天鵝」類型事件的機率將上升。
之後，2020年2月，恆大地產表示，將推出史無前例的七五折優惠，此外更有多項優惠同時進行。當時曾有網友計算過，如果同時享有每一項優惠的最大折扣，實際上就可以享有六四折優惠。當時，恆大的這個優惠舉措，著實是轟動了大陸的樓市，然而，這個七五折並不是底線。
8月時，中共出台了融資新規和「三道紅線」標準，恆大「三線全踩」，已很難向金融機構融資，於是不得不採取更大力度的打折促銷。什麼是「三道紅線」呢？簡單地說，就是指，房企的淨負債率不得大於100%，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，還有房企的「現金短債比」小於1。
於是，「三線全踩」的恆大，在9月份時推出了全線樓盤七折的優惠。就在恆大發出打折促銷消息的第二天，中共社科院就發佈報告說要防範樓價大跌風險。在恆大打折力度不斷加大的背後，外界已經預料到恆大的債務及資金的風險正在上升。緊接著，關於「黑天鵝」事件的預言應驗了，一場「恆大債務危機」事件爆發了。
在引發了市場的大震盪後，不久，恆大表示，已經和部份戰略投資者達成了長期持有恆大地產股權的協議，表面上看，恆大債務危機暫時解除了。此外，11月1日，廣匯能源股份有限公司發佈公告顯示，恆大將所持有的廣匯集團40.964%的股權轉讓給了申能集團，交易成交金額為148.5億元人民幣。
當時就有投資人士認爲，此次交易，顯然是申能集團要出手救恆大，而恆大幾乎原價賣出持有的廣匯集團股份，也反映出交易急迫。申能是上海國資委下屬的國企，一家這樣背景的國企救了一家廣州民企，也讓這樁交易耐人尋味。
恆大解釋說，這次的股權轉讓有助於集團聚焦核心業務，實現長期穩定健康發展，那麼，恆大的資金危機真的過去了嗎？
前兩天，《華爾街日報》在報道中說，恆大在2021年到期的債務總額接近30億美元，而未償還的美元債券殖利率在13％到17％之間，而一位澳盛銀行（ANZ）的信貸主管表示，殖利率超過15％時，公司很難獲得銀行融資。
離岸到期債務倍增 監管再添房企紅線
《華爾街日報》在相關的報道中還提到，中國房地產開發商有大量的國際債務需要再融資，卻面臨嚴格的貸款條件，使得違約風險攀升。而債務總額有多高呢？報道中說，中國房地產公司今年需要償還的離岸債務高達535億美元，是上年254億美元到期離岸債務的兩倍多，其中絕大部份是美元債務，達到476億美元。而隨著中國和亞洲其它地區美元債券發行達到創紀錄的規模，一系列違約也將不可避免地發生。
在2020年時，中國房地產業的資金鏈經歷了嚴酷的考驗，一方面是疫情的原因，在中共新冠疫情的影響下，銷售端備受壓力，而另一方面則是政策原因，去年，中共接連不斷的發佈政策要求房企降低槓桿。中共銀保監會主席郭樹清曾指，當前中國金融風險方面最大的「灰犀牛」，就是房地產。
2020年8月，中共央行及住房城鄉建設部召集重點房企舉行座談會，形成房地產業融資新規，並對房企設置了關於負債率的「三道紅線」的監管規定。
而在2020年的最後一天，房地產業又再度迎來了中共監管部門的紅線。 2020年12月31日，中共央行聯保監會發佈通知（《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》），約束銀行房地產貸款佔全部貸款的比重。「通知」將銀行分為五檔，每一檔分別設定了兩個上限，包括房地產貸款餘額佔比和個人房貸餘額佔比。
例如，中國工商銀行、建設銀行、中國銀行、國開行等第一檔銀行，其房地產貸款佔比上限是40%，個人房貸佔比上限是32.5%；而第二檔兩個上限分別是27.5% 、20%，包括招商銀行、北京銀行、農發行等。
根據大陸媒體報道，截至2020年12月31日止，大陸的50家上市房企，其市值總和是2.88萬億元人民幣，而2019年時市值總和是3.69萬億，市值縮水超過8,000億元人民幣。
在《通知》發出之後，今年1月1日，大陸股市開盤後，中國前30大房企的市值隨即蒸發了900億元人民幣。
而房企市值的縮水，也恰恰反映出了業界及投資者，對市場以及監管措施影響的預期。與此同時，中國地產業的又一個危險信號出現了，2021年初，大陸房企高管開啟了「離職潮」。
根據陸媒的報道，截至2021年1月16日，先後有超過15家房企出現高層人事異動，包括董事長、總裁等高管先後宣佈離職，涉及企業包括龍光集團、榮盛發展、新城控股等。而新任的高管，則大多具有財務背景。報道中說，房企高管頻頻離職，銷售結果不達預期是主要一方面，此外「融資難」的背景下，企業面臨大量到期債務，也是導致高管重壓之下主動離職的另一個原因。
對此，中國大陸的財會培訓機構認為，財務出身的老總更擅長做資本運作，加快資本結構調整的速度。按照這種解釋，或許也反映出了房企在資金方面的壓力、以及未來的計劃。
資產荒救了「許家印」們
那麼，中國大陸的房地產市場目前是甚麼情況呢？
根據地產服務商「第一太平戴維斯」近期公佈的數據，2020年四季度，深圳甲級寫字樓的租金指數環比下降1.6%，同比下降6.3%，這已經是租金連續9個季度下降，同時，寫字樓空置率也達到了28%，位居四大一線城市中的首位。
「戴維斯」預計，在2021年，深圳甲級寫字樓的空置率還會上升，全市租金還將持續下降。
隨著租金下降，深圳甲級寫字樓的售價也在同步下滑。 2020年四季度，全市寫字樓平均售價是每平米4.79萬元，同比下跌了9.1%。形成對比的是，住宅價格卻在大幅上升，中共國家統計局數據顯示，2020年11月，深圳一手、二手住宅價格指數同比分別上漲了4.9%和14.6%。
而在深圳之後，上海的樓市也出現了同樣的情況。
根據中共央視財經去年12月21日的消息，2020年第三季度，上海市優質寫字樓空置率為20.4%，而前灘和大虹橋的空置率達到了40%。
《中國證券報》則在近日報道，進入2021年，上海二手房價開始升溫，中介二手房掛牌數量減少，但房東跳價、惜售的案例增多。
香港中文大學經濟學系副教授莊太量認爲，深圳甲級寫字樓的門檻較高，但大陸的生意並非都可以達到這個高門檻。甲級寫字樓通常是供給金融業或貿易企業，而深圳本身科技企業較多，科技企業通常將總部設在工廠附近。所以從產業結構來看，深圳的中介貿易企業及金融企業的需求不足以支撐如此大量的寫字樓供應。市場供應過多，而需求不夠，這是中國大陸整體存在的現象。
財商天下的投資分析師認爲，一線城市房價上漲，是有大量投資性資金支撐。目前樓市和股市都有資金在推動，全球主要央行都在執行量化寬鬆，讓市場缺少優質資產，不論是民間投資還是境外資金都在尋找優質資產。對於中國的普通投資者，從實用價值來講，還是會保守的選擇投資房產，所以房地產業還在賣房子，這也救了像是恆大老闆許家印這些人。而中共，還在利用房地產和股市這兩個蓄水池吸收天量超發的資金，同時，中共將大國企「包裝」成「優質資產」，以吸引海外資金，這背後就有中共和華爾街以及資本大鱷之間的勾兌了。
以前國有銀行是投資者很好的投資目標，但是疫情讓銀行的日子不好過了，儘管這樣，那麼爲甚麼近期還可以看到多隻銀行股突然上漲呢？我們看到，大陸從中央到地方，在一年出了幾百條房地產調控政策的情況下，房價還在漲，這種情況，不排除是中共在給房企和地方政府打開一個缺口，所以銀行股的機會也就來了。
儘管看上去，大陸房地產的銷售熱度似乎還在持續，但從中共公佈出的官方數據中，卻可以看到中國地產投資開發商們的熱情已經開始冷卻了。
根據中共國家統計局數據，2020年前11個月，中國商品房銷售面積是15.1億平方米，與上年比較上升1.3%；但是同期房地產開發企業土地購置面積為20,591萬平方米，同比下降5.2% ；而在房屋新開工面積方面，前11月也同比下降2%。
新的一年，新一波疫情正來勢洶洶，在中共的調控升級、以及「三道紅線」的加壓下，中國房地產業還將面臨新一輪的煎熬。＠
策劃：許巧茹、宇文銘
主播：尉然
撰文：李曉彤、財商經濟研究所
剪輯：大中
監製：Ingrid
粵語配音：Ada
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