武漢肺炎衝擊敲響了環球房地產市場警鐘，白領轉型「在家上班」，寫字樓租金隨時free fall，商舖生意慘淡，消費模式加速移往線上，物業資產史無前例處被動狀態。此外，酒店也因旅遊業癱瘓而一蹶不振，住宅成為不動產中惟一的希望，但受制於近年世界人口增長幅度放緩，不少大城市樓價早已被嚴重炒高、遠離基本面，各地失業率又正逐漸攀升，承接力不及以往。
中港樓市臨界狀態
傳統智慧「買磚頭」可以保值，又可以收租，一舉兩得，那怕物業每年在折舊、過一段時間「外要維修，內要裝修」，但都從未驚過。然而，隨著行業前景180度大轉變，投資物業「錢途」茫茫。
先看內地情況，早於武肺爆發前，辦公室、商鋪及酒店已受盡供過於求的煎熬，舉聚焦商用資產的SOHO中國（00410）為例，業績近年不斷「瘦身」，股價相比5年前縮水41%，大股東潘石屹夫婦想脫手但卻找不到買家。近日，又有債逾8,000億人民幣、內房一哥的恆大集團（03333）上演「不救…就死給你看」鬧劇，反映住宅市場如芒刺背，難以支撐。
香港方面，疫市營商艱難，零售業被迫到崖邊，銅鑼灣商舖賣價1年跌3成，租金劈價救亡依然無人問津。據美聯工商舖執行董事黃漢成於《香港經濟日報》9月採訪時指出：「租金跌幅差不多7成，去年銅鑼灣第二季的空置率只有大約9%，現時接近20%。」
仍舊貴絕全球的香港住宅高處不勝寒，中位樓價乃打工仔中位薪酬的20.8倍，換句話說21年不吃不渴不搭車，一塊錢不花才能買房，根本就是天方夜譚。大陸熱錢湧入將大量減少，因內地經濟自身難保，有錢人（包括貪官）買房為了避開國安法寧跑到離北京視線愈遠愈好的海外國家。
電商摧毀實店價值
當武漢封城時，街上空空如也，只有美團（03690）的電單車在飛馳。後來世界各地陸續封城，4月時倫敦靜靜的街道偶爾走過的惟騎著單車的Just Eat（英股：JET）、Uber Eats或Deliveroo送餐員。開城後，外送餐飲勢頭未減，且看送餐板塊的股價表現便一目了然。
無獨有偶，網購經濟亦氣貫長虹，過去13年來英國線上購物佔零售總額穩步上揚，由2006年底微不足道的2.5%，遽增至2019年底的21.4%，年擴充佔有率高達1.45%，蠶食實體店面市場，這樣下去可釀「real estate」滅頂之災。疫情殺到，人人整天望住部手機，造就網購更上一層樓，英國佔有率一度抽升至5月高峰期的32.8%，過後降溫到8月的26.6%。
根據善於打網絡內容戰的專家MaddyOsman表示，2020年底全球電商銷售總額將上衝至3.9萬億美元，比5年前翻倍，而她揚言到了2040年，高達95%的購物途徑乃透過電商進行。
實體店被打殘，手機成為了買賣市場（marketplace），大型商場尚可靠電影院、食肆、遊戲室與溜冰場等苟存，但街舖及百貨公司就只有死路一條。加上武肺，以天價入貨銅鑼灣、中環、尖沙咀等地區「旺舖」的業主，隨時輸身家。英國情況大致相同，Cath Kidston、DW Sports Store、Oliver Sweeney等關門大吉，更有無數品牌大刀闊斧斬減門店，high street舖價疲弱，倫敦一、二環湧現大量「吉舖」。
人口老化利淡遠景
聯合國人口部門的統計顯示，地球出生率不斷下降，2018年每位女士平均生育率為2.4（名嬰孩），相比1964年5.1的高位回落過半。今適齡首次置業人士乃80至90後，在1980年時生育率起碼仍處3.7的較高水平，剛性需求算是有的，而未來「上肥下瘦」的人口結構絕對不利於房市。
過往人口激增，差不多每12年（1975-1987、1987-1999及1999-2011）就多10億人，這是人類歷史從未發生過的現象，需求起著全方位主導經濟作用（demand-driven），包括住房。香港自二戰結束後，除了本土生育外更多得內地人一浪接一浪湧至，人口火速膨脹，故既要填海又要向高空發展（一幢嘉亨灣即高過全歐洲99%的建築物）。然而，全球受高基點及生育率下滑影響，人口增長幅度已由50年前的2.2%，縮減至今天的1.05%，並預計到了2040年僅剩0.62%。
根據Worldometer的數據，北亞人口老化情況尤為嚴重，中港的中位年齡分別為38.4和44.8，遠高於印度、菲律賓的28.4和25.7。即使推出了「兩孩政策」，中國本年人口增長亦只錄得0.39%，還低於香港的0.82%。日本老化問題街知巷聞，人口自2015年起開始下降，5年來「日本人」的數目減少了200萬。南韓正步其後塵，生育率甚至更低，人口分分鐘見頂。
2018年，日本總務省錄得846萬間空置房，相等於整體的13.6%，駭人聽聞。另一邊廂，大陸因地方政府規劃失當導致濫建，加上早年受城鎮化刺激所致的需求正明顯減弱，「鬼城」處處。歐美等發達國家曾受惠「嬰兒潮」，房市暢旺了好幾個10年，但隨人口結構變化，美國、西班牙、葡萄牙及希臘等空置率均處12%以上。全球「吉房」那麼多，市場如何消化？巴黎、柏林與奧斯陸等歐國首都，有半數房屋只有一個人居住，「獨住潮」似乎不侷限於日本，而這些「solo」住客其實已助整體入住率一臂之力（例如兄弟同住只計入住1間，分住計2間），但依然無法改變「空」情。
買磚頭非必要選項，房地產板塊已由「高風險，高回報」趨向「高風險，低回報」。持物業開支可大可小，如沒穩定租金收入作抵消未必「值博」，歐洲基金界更緊急討論此資產類別是否依舊「investable」。日本金融巨擘Resona銀行宣稱3年內完全擺脫租用寫字樓，電訊公司NTT則言出最多50%員工需要「離家上班」。
力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝，曾盛極一時的房產業無可奈何朝向冰河時期邁進。◇
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