武漢肺炎衝擊敲響了環球房地產市場警鐘,白領轉型「在家上班」,寫字樓租金隨時free fall,商舖生意慘淡,消費模式加速移往線上,物業資產史無前例處被動狀態。此外,酒店也因旅遊業癱瘓而一蹶不振,住宅成為不動產中惟一的希望,但受制於近年世界人口增長幅度放緩,不少大城市樓價早已被嚴重炒高、遠離基本面,各地失業率又正逐漸攀升,承接力不及以往。

中港樓市臨界狀態

傳統智慧「買磚頭」可以保值,又可以收租,一舉兩得,那怕物業每年在折舊、過一段時間「外要維修,內要裝修」,但都從未驚過。然而,隨著行業前景180度大轉變,投資物業「錢途」茫茫。

先看內地情況,早於武肺爆發前,辦公室、商鋪及酒店已受盡供過於求的煎熬,舉聚焦商用資產的SOHO中國(00410)為例,業績近年不斷「瘦身」,股價相比5年前縮水41%,大股東潘石屹夫婦想脫手但卻找不到買家。近日,又有債逾8,000億人民幣、內房一哥的恆大集團(03333)上演「不救…就死給你看」鬧劇,反映住宅市場如芒刺背,難以支撐。

北亞各國市區住房租金回報跌破2.5%(來源:Numbeo/大紀元製圖)
北亞各國市區住房租金回報跌破2.5%(來源:Numbeo/大紀元製圖)

香港方面,疫市營商艱難,零售業被迫到崖邊,銅鑼灣商舖賣價1年跌3成,租金劈價救亡依然無人問津。據美聯工商舖執行董事黃漢成於《香港經濟日報》9月採訪時指出:「租金跌幅差不多7成,去年銅鑼灣第二季的空置率只有大約9%,現時接近20%。」

仍舊貴絕全球的香港住宅高處不勝寒,中位樓價乃打工仔中位薪酬的20.8倍,換句話說21年不吃不渴不搭車,一塊錢不花才能買房,根本就是天方夜譚。大陸熱錢湧入將大量減少,因內地經濟自身難保,有錢人(包括貪官)買房為了避開國安法寧跑到離北京視線愈遠愈好的海外國家。

電商摧毀實店價值

當武漢封城時,街上空空如也,只有美團(03690)的電單車在飛馳。後來世界各地陸續封城,4月時倫敦靜靜的街道偶爾走過的惟騎著單車的Just Eat(英股:JET)、Uber Eats或Deliveroo送餐員。開城後,外送餐飲勢頭未減,且看送餐板塊的股價表現便一目了然。

無獨有偶,網購經濟亦氣貫長虹,過去13年來英國線上購物佔零售總額穩步上揚,由2006年底微不足道的2.5%,遽增至2019年底的21.4%,年擴充佔有率高達1.45%,蠶食實體店面市場,這樣下去可釀「real estate」滅頂之災。疫情殺到,人人整天望住部手機,造就網購更上一層樓,英國佔有率一度抽升至5月高峰期的32.8%,過後降溫到8月的26.6%。

根據善於打網絡內容戰的專家MaddyOsman表示,2020年底全球電商銷售總額將上衝至3.9萬億美元,比5年前翻倍,而她揚言到了2040年,高達95%的購物途徑乃透過電商進行。

全球網購佔總零售業急速上升(來源:BBC、WHSR Blog/大紀元製圖)
全球網購佔總零售業急速上升(來源:BBC、WHSR Blog/大紀元製圖)

實體店被打殘,手機成為了買賣市場(marketplace),大型商場尚可靠電影院、食肆、遊戲室與溜冰場等苟存,但街舖及百貨公司就只有死路一條。加上武肺,以天價入貨銅鑼灣、中環、尖沙咀等地區「旺舖」的業主,隨時輸身家。英國情況大致相同,Cath Kidston、DW Sports Store、Oliver Sweeney等關門大吉,更有無數品牌大刀闊斧斬減門店,high street舖價疲弱,倫敦一、二環湧現大量「吉舖」。

人口老化利淡遠景

聯合國人口部門的統計顯示,地球出生率不斷下降,2018年每位女士平均生育率為2.4(名嬰孩),相比1964年5.1的高位回落過半。今適齡首次置業人士乃80至90後,在1980年時生育率起碼仍處3.7的較高水平,剛性需求算是有的,而未來「上肥下瘦」的人口結構絕對不利於房市。

中國人口增長趨向地平線(來源:Worldometer/大紀元製圖)
中國人口增長趨向地平線(來源:Worldometer/大紀元製圖)

過往人口激增,差不多每12年(1975-1987、1987-1999及1999-2011)就多10億人,這是人類歷史從未發生過的現象,需求起著全方位主導經濟作用(demand-driven),包括住房。香港自二戰結束後,除了本土生育外更多得內地人一浪接一浪湧至,人口火速膨脹,故既要填海又要向高空發展(一幢嘉亨灣即高過全歐洲99%的建築物)。然而,全球受高基點及生育率下滑影響,人口增長幅度已由50年前的2.2%,縮減至今天的1.05%,並預計到了2040年僅剩0.62%。

根據Worldometer的數據,北亞人口老化情況尤為嚴重,中港的中位年齡分別為38.4和44.8,遠高於印度、菲律賓的28.4和25.7。即使推出了「兩孩政策」,中國本年人口增長亦只錄得0.39%,還低於香港的0.82%。日本老化問題街知巷聞,人口自2015年起開始下降,5年來「日本人」的數目減少了200萬。南韓正步其後塵,生育率甚至更低,人口分分鐘見頂。

大陸快速城鎮化階段已過(來源:Worldometer/大紀元製圖)
大陸快速城鎮化階段已過(來源:Worldometer/大紀元製圖)

2018年,日本總務省錄得846萬間空置房,相等於整體的13.6%,駭人聽聞。另一邊廂,大陸因地方政府規劃失當導致濫建,加上早年受城鎮化刺激所致的需求正明顯減弱,「鬼城」處處。歐美等發達國家曾受惠「嬰兒潮」,房市暢旺了好幾個10年,但隨人口結構變化,美國、西班牙、葡萄牙及希臘等空置率均處12%以上。全球「吉房」那麼多,市場如何消化?巴黎、柏林與奧斯陸等歐國首都,有半數房屋只有一個人居住,「獨住潮」似乎不侷限於日本,而這些「solo」住客其實已助整體入住率一臂之力(例如兄弟同住只計入住1間,分住計2間),但依然無法改變「空」情。

日本空置房屋846萬間創歷史新高(來源:日本總務省/大紀元製圖)
日本空置房屋846萬間創歷史新高(來源:日本總務省/大紀元製圖)

買磚頭非必要選項,房地產板塊已由「高風險,高回報」趨向「高風險,低回報」。持物業開支可大可小,如沒穩定租金收入作抵消未必「值博」,歐洲基金界更緊急討論此資產類別是否依舊「investable」。日本金融巨擘Resona銀行宣稱3年內完全擺脫租用寫字樓,電訊公司NTT則言出最多50%員工需要「離家上班」。

力拔山兮氣蓋世,時不利兮騅不逝,曾盛極一時的房產業無可奈何朝向冰河時期邁進。◇