大陸龍頭房企恆大集團宣佈9月7日起至10月8日,恆大全國樓盤全線7折,部份房企也全方位促銷,全力衝刺今年的9月、10月銷售旺季。有分析認為,大陸經濟受到中共肺炎(俗稱武漢肺炎、新冠肺炎)疫情的重大打擊,民眾因收入降低而購房意願大不如前,因此今年難有「九金十銀」的情況。

恆大全線7折促銷 全力甩賣

據大陸華爾街見聞9月7日消息,恆大集團6日晚召開會議,集團董事局主席許家印宣佈將在全國實施樓盤全線七折,至少覆蓋全國600個樓盤,未來30天,恆大加推至少40個純新盤入市;恆大總部與地區公司部門負責人以上領導在公開優惠基礎上,擁有額外96折的簽批權限;根據每棟樓棟的去化率給予額外折扣,最高再享88折;新購房客戶,免收三年物業管理費;有效期為9月7日~10月8日等。

而在2020年2月份,恆大曾經在全國對購房者實施75折優惠,而且針對樓盤去化率以及不同的支付方式,購房者還享有不同額度折扣,相當於「折上折」。

對此,評論人士王劍表示,這是在全力甩賣現有資產。

香港《蘋果日報》引述銳升證券聯合創辦人及行政總裁鄧聲興的分析說,恆大推出折扣賣樓是必然動作,因公司中期負債錄逾8000億元借款,需要加強公司現金流才可以應付手頭上的債務,恆大在2020年年初亦曾減價賣樓,此舉雖然令半年收益得增長,但卻令毛利率顯著下跌9個百分點,純利按年倒退約56%,預計公司全年毛利率會繼續受壓。

房企全方位大促銷力度

除了恆大之外,大陸很多房企也抓住9月、10月銷售旺季加大促銷力度。

據《時代新聞》7日消息,廣東某房地產開發企業負責華南區域營銷工作的李天(化名)表示,公司「正式開啟新一輪營銷衝刺」。而從8月中旬開始,他們已經開始推出了打折促銷、全民營銷、多盤聯動,一些總價較高的樓盤也採取延緩首付期限來促銷,部份高價項目,前期首付款通常僅需10%。而且還將從營銷成本的角度出發,提高人均產出效能,更好地回籠資金。

消息表示,李天所在的房企只是其中一個縮影,多家房企已經開始行動。

9月6日,一位閩系房企廣佛區域營銷負責人透露,其所在的部份樓盤還將贈送面積作為促銷手段,例如贈送地下室、停車位等。

而且房企還對銷售人員加大了獎勵額度,李天說:「我們有些項目佣金點已經在5%~7%之間,也就是說,如果一次性交清全款,額外獎勵5萬~10萬元。」

部份房企開啟線上銷售,利用直播、短影片等模式,吸引客戶,拓展銷售能力。

房企融資受限 處境困難 被迫去槓桿

房企為了抓緊9月、10月的銷售旺季,可謂傾盡全力。有評論認為這與房企目前的處境相關。

8月20日,中共住建部、央行召開重點房地產企業座談會,明確了收緊地產開發商融資的「三條紅線」, 即剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。這意味著未來房企有息負債的增長將進一步受限。

根據「三道紅線」觸線情況不同,監管機構將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔,分檔設定有息負債規模的增速閾值:每降低一檔,上限增加5%,即如果三道紅線全部觸及,則房企的有息負債就不能再增加;若觸及兩條,則有息負債規模增速不得超過5%;觸及 一條,則增速不得超過10%;一條未中,則增速不得超過15%。

評論人士文小剛表示,這是在強迫房企去槓桿。

據華創證券統計,以2019年報數據為基礎, 在30強房企中,「三條紅線」均觸及的房企共有9家;觸及2個條件的有5家;觸及1個條件的11家;3 項均未觸及的共5家。

其中,恆大、融創、綠地這3家排名前10的房企觸及了三條紅線,意味著它們的有息負債不能再增長。

華創證券認為,有息負債的下降後,房企要依靠自身現金流的改善,才能使得償債規模超過新增規模。但對於長期依賴槓桿經營的房企而言,短期內債務化解的難度比較高。

李天表示:融資收緊後,所有的壓力都集中到營銷中心以確保現金流。

分析師:經濟環境不佳 金九銀十難再現

文小剛認為,大陸房企償債高峰來臨,房企會大概率地在9、10這兩個月降價促銷,以價換量的力度肯定會進一步增大,以加速回款,雖然這樣利潤會有所下滑,但總比資金鏈斷裂要好。但是,因為大陸受瘟疫(中共肺炎)影響,經濟並不如中共當局宣傳的那樣已經恢復,所以民眾收入大不如前,房企打折促銷的效果未必如房企所願。

貝殼研究院策略研究部份析師許小樂表示:「綜合來看,一二線城市新房市場仍保持緩慢恢復,三四線城市累計成交量同比保持不變。」新房市場可能會出現降價售房的小行情,但今年金九銀十很難出現。#