反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.6，按周持平。分區指數個別發展，港島及九龍區分別輕微反彈0.01%及0.45%，新界東及西分別再跌0.8%及0.04%。其餘領先指數亦互有升跌，大型單位及大型屋苑指數分別反彈0.26%及0.01%，中小型單位則再跌0.05%。中原代理人指數(CSI)最新報46.78，按周再跌3.61個百分點。

二手樓價指數又再持平，是四周內第二次，加上之前一連兩周八大指數全線調整，短期見樓價應已到頂。新界西連跌八周，從歷史高位累跌4.7%，是表現最差的區份，但未嘗不是健康的調整，距離合理可負擔水平仍差天共地。

差餉物業估價署數據顯示，本港樓價指數終於結束長達28個月的升浪，八月份回落不足0.1%，當中過千呎單位和豪宅跌幅較大，但細單位售價仍錄得升幅。租金指數則繼續上升，市況逆轉，需求由買轉租，租金可能滯後下跌。

市況方面，內房萬科於屯門「上源」以薄利多銷的策略，低價開盤，買家無懼加息入市，首推347個單位，即日沽清。發展商除了以同區二手價開盤外，更提供全期超低息P-2.7厘二按，成功吸引買家。市傳該盤仍有兩成投資者入市，為何市況向下，辣稅架床疊屋，仍有如此比例的投資者，值得政府深思。

二手成交極為淡靜，地產代理統計九月份十大屋苑成交只有不足30宗，創有紀錄以來新低。

資助與私樓板塊拉遠

另外，政府本季只有四幅地皮應市，供應不足3千伙。連同市區重建項目，首三季地皮可建私樓供應只有9千多伙，只及全年目標1.8萬伙的一半左右。政府解釋多幅地皮撥作資助房屋以致私人房屋供應減少。增加資助房屋方向正確，但亦須同時處理私人市場供應較預期少所帶來的影響，方法就是多推惠及廣大市民的土地。

政府欠缺推地策略，林鄭（特首林鄭月娥）上任後，地王效應更不斷刺激樓價向上。新供應又集中啟德臨海區，擁維港及郵輪碼頭景，市場估計單是樓面地價達1.6萬元。近期推出的地皮，如估值越200億的山頂文輝道地皮，連同樓面地價每呎價越2萬的何文田站二期等，這些供應與絕大部份港人無關。長此下去，私樓與資助房屋間階梯嚴重脫節，不利市場健康流轉。

心理因素令短期樓價受壓

美國聯儲局於2016年第四季啟動加息，至今加息八次。上周香港特區各大銀行終於上調最優惠利率，正式告別長達十年的零息時代。特區官員在各場合提醒市民，低息環境已經結束，呼籲市民留意及管理風險。

加息時間與筆者年初時預期大致吻合。特區之所以現在才加息，皆因08年聯儲局不斷減息，香港最優惠利率停留在5%的水平，並沒有跟隨，但如今聯儲局已追回差額。未來特區加息步伐大可能跟隨美息。加息對供樓的實質影響有限，以100萬按揭借貸，20年還款期計算，即使加息半厘，每月供款增加少於250元。由於取用按揭時必須通過加息三厘的壓力測試，風險對大部份買家而言是可控範圍。

港人買不起樓的主要原因是未能拿出首期，並不是供不起。雖然加息實際影響有限，但短期樓價則無可避免受壓，有多個原因。

其一，加息的心理影響令買家採取觀望態度，買賣落差擴闊，短期需求減退。有少部份業主為了鎖定利潤減價出貨，市場注視的樓價指數將反映此類成交而跌幅較急，令準買家預期價格再跌而延後入市。短期此跌價循環不易打破。代理人情緒指數亦連跌九周，近兩年來首次跌穿50點的牛熊分界線，亦預視樓價指數向下。

其二，後市轉趨不明朗，發展商將會加速散貨，一來吸走二手客源，二來開盤價將會更克制。在一手價主導市場下將會為二手帶來壓力。

其三，政府積壓大量未批的樓花預售，該批樓花在未來三至六個月釋放，需求減退之餘剛好遇上供應短暫增加。

反而要留意的是特區加息的因素並不是反映經濟增長強勁，而是受制於聯繫匯率而被動加息。反之，特區經濟因貿易戰而面對下行風險，萬一股票市場大幅下滑，樓價跌勢可以十分急。參考15年8月至16年2月的市況，樓價可於六個月內下跌15%。

中長期樓價難以下跌

至於中長期樓價走勢如何，在正常的市場下考慮於三大因素。

其一是利率走勢，持續加息勢必對固定資產價格構成壓力，但筆者認為加息將在150點子之內。市場預計聯儲局19年將加息四次合共一厘，但後繼如何？利率與國民生產增長有正比關係，經濟增長推高通脹繼而利率上升。但美國已經是極為成熟的經濟體系，無法重拾以往的高增長，3%至4%已經屬高水平，加上貿易戰，再增長0.5%難乎其難。聯儲局加息預期已經反映預期經濟增長，額外加息將會拖累經濟。

再有美國國債高達20萬億美元，有分析指當聯儲局利率升至3厘，即現水平加75點子，國債債務利率支出將構成嚴重財政壓力，其後加息聯儲局必審慎而行。假設特區加息100點子，因沒有類近對沖通脹的長期資產，租務回報難以相應增加100點子，意味中長期樓價跌幅應在15%之內，只及林鄭上任後的樓價升幅。

二是經濟情況，特區加息卻遇著貿易戰帶來的經濟下行風險，理論上對樓價是雙重打擊。但特區樓市早已與經濟完全脫鉤。在不當的管治下，樓宇已變成類似高檔商品的小圈子市場。極高檔消費的經濟特性是即使經濟下滑，對其價格影響甚低。土地供應錯配令小圈子市場得以維持。

其三是房屋長期供求。土地供應於未來十年無法解決，再加上各項人口配額政策，需求增長集中於未來五年，供應缺口將長期存，限制樓價調整幅度。貿易戰更顯香港角色的重要性，在特區政府各項政策配合下，將有更多國內企業進駐香港，有負擔能力的相關人士亦同時移入，支持樓價。

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特區樓市陰陽怪氣，早已脫離基本經濟因素及市場機制，樓價反映的是隱藏政策及政治因素。即使加息周期開始，經濟面對下行風險，樓價或有短期波動，但長期走勢仍受供應不足及特殊需求影響。筆者至今仍看不到有任何令樓價回到合理可負擔水平的因素。◇

 

 

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