美樓市現危機 新屋建設奇缺

美國樓市泡沫破滅10年之後，住宅興建量竟接近60年來最低水平，主要障礙有建築工人短缺、法規嚴苛、建材漲價、土地變貴等。人們擔心樓市出現了新的危機。

美國住房建築商協會（NAHB）預測，今年新屋開工數不超過90萬套，而市場需求量將高達120萬~130萬套。這意味著又是建屋不足的一年。

堪薩斯城（KansasCity）聯儲局的數據稱，平均每戶家庭的房屋建設值接近60來最低點。而10年前的樓市泡沫造成大量超額供應，並助長金融危機。

既然美國經濟前景看好，就業市場改善，住宅需求強勁，為什麼有新住宅短缺問題，特別是獨棟單一家庭房屋的供應？

全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家LawrenceYun表示，目前情況很特殊。此前的幾輪經濟復甦，住宅市場反彈都比較快，繼而帶動經濟增長。

Yun強調，如果住宅建設能恢復正常，GDP增長很容易達到3%。

據調查，建築行業主要困境之一是勞工短缺。從業者年薪可達數十萬美元，卻很難招人填滿職缺。原因是行業不吸引年輕人，也不容易聘到具有技能的熟練工人。

一項統計稱，該行業到2020年可能短缺150萬名工人。

其次，監管法規也限制了建築商和開發商的運營。根據NAHB首席經濟師迪茨RobertDietz的說法，2011年至2016年的監管成本增長了29%，這進一步限制了待售房屋的供應。

Yun說明，其中一些法規是環保相關措施。迪茨補充，另外許多是前任政府頒佈的勞工和土地使用規則。

金融危機後的衰退期間，建築融資貸款有所下降，因為中小型金融機構受多德-弗蘭克（Dodd-Frank）法規監管。

不過，國會正設法廢除衝擊小型機構的法規。Yun認為，這有助推動獨棟單家庭住宅的興建。再者，政府新關稅對一些建築商起到了阻遏作用。

去年徵收加拿大木材進口的關稅，本月新添的鋼鐵和鋁進口稅，使建築材料更加昂貴，令他們業務推展停頓。

Yun表示，關稅或許不算主要關鍵點，但屬額外成本，可能會轉嫁給消費者，或者抑制建商建蓋低價住宅，部份因土地價格上漲，使得利潤微薄。而這部份房屋正是最為短缺的。

另外，待售房屋供應量減少，加上需求強勁，意味著抬升屋價，對首次購房者形成更多障礙。1月份首購族僅佔成屋交易量的29%；一般認為至少達40%的市場才算是健康。

屋價持續上漲，目前已超過樓市榮景期的高峰。2017年凱斯-席勒全美屋價指數上漲6.3%；這漲幅是薪資增長的2倍、通帳率的3倍。另據NAR和房地美（FreddieMac）估計，2018年樓價中位值將增長3.5%。

美聯儲逐步加息，房貸利率也連連上升，目前30年期固定按揭利率4.28%，恐怕進一步遏制樓市。◇

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