2016年大陸樓市「地王」頻出,在麵粉貴於麵包的情況下,如今絕大多數「地王」專案仍未開盤。「地王」想解套,只能等待。隨著市場低潮,有的房企為了生存唯有轉讓「地王」專案。 

克而瑞研究中心(CRIC)資料顯示,去年大陸50個「地王」項目只有7個開盤,有29個已開工未開盤,仍有14個尚未開工。該14個項目主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等一、二線城市,有的閒置時間已達一年以上,如廈門2016第021號同安區2016TP02地塊。

分析人士表示,這50個「地王」多集中成交於去年第二和第三季度,沒有特殊情況的話,一般拿地當月就能開工,快的話半年就能開盤,慢的話一年也該開盤了。這麼多專案未開盤,除政策對即將入市的「地王」專案衝擊不小外,不少項目麵粉貴於麵包,本身溢價空間有限,以及融資門檻提升、限購限貸等政策影響房企資金回籠速度等也是延緩入市的原因。過去「地王」解套是等房價上漲,水漲船高,現在地貴了還賣不上價,只能等待。 

「地王」或致房企倒閉 

據易居房地產執行總裁丁祖昱統計,2016年誕生了超過350宗單、總價「地王」,絕大多數分佈在一、二線熱點城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的「地王」成交總價均超過了800億元(人民幣,下同),合肥的地王幅數更是達到了32幅。 

丁祖昱稱,從350多個「地王」中選取了50個作為樣本進行分析,從建設現狀可以看到,一年過去之後,其中只有7個專案進入了開盤階段,而在未開盤的43個專案中,仍有多達14個專案處於未開工狀態。 

「地王」閒置的背後是,這些高價地所在地是「控房價」城市,板塊限價甚至直逼「地王」項目拿地樓面價,當前入市必然虧本,如蘇地2016-WG-46號姑蘇區干將東路北、倉街東地塊,拿地樓面價38,960元/平方米,目前區域最高限價標準為40,000元/平方米,按此價格定價,房企幾乎沒有盈利的可能。

華僑城轉讓豐台「地王」

在市場持續低潮的情況下,一些開發商不得不轉讓「地王」以求生存。11月28日,北京產權交易所披露華僑城北京豐台「地王」專案剩餘51%股權的轉讓條件和價格,掛牌底價為7.7億元,同時意向受讓方應代標的企業向華僑城支付47.58億元的貸款本金及1.51億元的利息。 

連同貸款本金和利息在內,如果想獲得華僑城豐台「地王」項目剩餘51%的股權,需付約56.8億元。截至10月末,上述項目公司資產總計95.56億元,負債總計98.32億元,負債金額持續增加。 

華僑城在轉讓條件中要求一次性付清款項。對此,有業內人士認為,近兩年華僑城高調跑馬圈地,急於擴張,但鑒於市場「控房價」的限制和企業運營水準,高周轉能力不足,導致負債增加,現金壓力較大,北京豐台「地王」沒有保住,也是基於清理溢價能力不高的高價地塊來豐盈現金流收入的考慮而作出的戰略調整,或許是其不得不做的選擇。◇