經濟學家郎咸平日前對大陸樓市慘淡的「金九銀十」、近來大陸地產界很關注的共有產權、租售同權等政策進行了分析，並分析這些熱點政策對普通老百姓有何影響。
以下是郎咸平的文章。
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據有些機構數據統計顯示，今年的十一黃金周樓市成績單非常慘澹。以中原地產研究中心的數據為例，「十一」長假前6日，熱點30城網簽量同比平均跌幅約八成。一線城市簽約量極為慘澹。
至於其他熱點城市，下降幅度普遍在40%以上。可以說，這是多年來最冷的一個「金九銀十」周期。去年年底，中央經濟工作會議確定了「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，之後全國各大城市都推出了一系列房地產調控措施。
據中原地產發佈的數據顯示，2017年9月份樓市政策發佈密集，單月合計多達45個城市（含央行等部門）發佈了有關房地產內容政策52次。政策密集程度超過了2016年10月份。2017年以來截至昨日，有關房地產內容政策已經接近180次。
時過一年，數十項調控舉措的效力依然存在，更讓樓市傳統的「金九銀十」黯然失色。為甚麼會遭遇史上最冷「金九銀十」？我們來對這些強效力的地產調控政策做一次全面盤點。
地產新政三板斧
1板斧：租售同權
7月17號，在廣州市政府官網上，赫然發佈了一個通知，即《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。意味著廣州宣佈租售同權！只要你在廣州，不管是承租人子女，還是學區房子女，符合條件統統就近入學，享受同等的受教育權利！
租售同權讓學區房不再是奢侈品？
我認為租售同權對老百姓，尤其是家長們來講不見得是一件好事。為甚麼？看看下面這張圖。
當然問題不是數量這麼簡單，如果就數量這麼簡單，多建設一些跨區的分校不就解決了嘛，真正可怕的是教學質量的差距。
也就是說，如果你是一個北京家長，如果你家裏有小孩快要上學了，如果你稍微關心關心孩子，看看這個教育質量的差距，那麼，只要你還有一點點經濟實力，我想你都會毫不猶豫地使出來，想辦法讓孩子在主城區上學。
經歷2016年最近一輪房價暴漲之後，很多家長只能對主城區學區房「望房興嘆」，稀缺的學位資源更像是一件奢侈品了。租售同權應時而來，租房能夠享有和購買學區房同樣的入學權利了，這真能實現嗎？我看懸。
學區房，你租得起嗎？
你說房東租給誰？肯定是最高的那個。並且，因為租金大幅提高，如果政策不變，學區房的價格還有上升空間。到時候對於一般老百姓來說太可怕了。你又買不起學區房，你也租不起學區房。
甚至還會有這麼個結果，因為主城區也是大家上班的集中區，你發現，原先你還可以住得離單位近一些，加班以後快點到家，到時候卻連這個小福利都沒有了，因為你可能由於租售同權最後租都租不起了。
2板斧：共有產權
8月初，北京市住建委發佈《北京市共有產權住房管理暫行辦法》徵求意見稿，將原有實行了近4年的「自住型商品房」更新換代，推出了京版的共有產權房。
新瓶裝舊酒
本質上，共有產權房和經濟適用房、自住型商品房沒甚麼不同。對於大部份人來說，如果你申請不到一直屬於特供範疇的房子，那麼，這次的共有產權房和你也沒甚麼關係。
看得見，吃不著
在西城區，某大開發商在同一張土地證上蓋了兩個小區，中間共用同一面牆，一個12萬／平米，另一個2萬／平米。申請到這種房子的概率是多少呢？北京現在汽車牌照搖號概率是八百分之一，二者概率差不多！
怎麼得出這個結論的呢？我來給大家算算。位於海淀的首創悅榕匯推出712套自住房吸引了14.8萬組家庭報名，在同一時間內，住總萬科·TBD萬科天地推出990套自住房吸引了13萬組家庭報名，符合條件的申請者和供給的比例高達200：1。也就是平均來說，200個人裏有一個能申請到。設置了這麼苛刻的申請條件，最後還是這麼多符合條件的申請者。
根據北京市新政，打算放開一點點申請條件，我們估算這樣就意味著概率變成八百分之一。你要覺得你靠運氣好就能申請到，那麼我祝你好運。
共有產權，能讓房價降下來嗎？
很多人以為共有產權擴大了供給，房價就能降下來。實際情況是，2016年北京市實際新增商品房住宅用地38.9公頃，相當於兩個鳥巢（鳥巢體育館佔地面積就是20公頃）。僅僅是年度土地供應量的1%被用來給老百姓住。
3板斧：只租不售
以廣州為代表的最火的新政是租售同權，以北京為代表最火的新政是共有產權，那麼以上海為代表的最火的新政是甚麼呢？是只租不售。上海官員們發揮想像力、研究的新辦法，能不能解決問題？
一線城市超低的租售比意味著甚麼？
中國一線城市的租房人口比例是35%，和美國大城市幾乎完全一樣。只是租售比很低，對於購房者來說，意味著如果買房後立即就租出去，租金不夠還月供。不過，這對於每個買不起房而選擇先租房的年輕人來說，從大的方面來說其實已經挺不錯了，一線城市租售比普遍也就1%多一點點。
房東辛辛苦苦還銀行貸款，買下來一個1000萬的房子，正常的年收益可達50萬，一個月4萬左右可以花，然而卻一個月不到1萬租給你。這樣的租房市場難道沒有問題嗎？
核心地段的公租房，和你有關係嗎？
最近，上海公佈將進行3輪租賃住房用地供應計劃，建設近80萬平方米約合1萬套租賃住房，這些土地如果建商品房，價格全在10萬／平米以上，這意味著上海已經主動放棄了至少800億元的財政收入。相當於每個有幸能抽到房子的家庭收到了800萬元的補貼。你覺得誰能租到這樣的房子呢？
只租不售，能讓房租降下來嗎？
專家又說了，只租不售能增加供給，供給增加，房租就降下來了。其實你懂的，又是胡說八道。為甚麼呢？把租金壓在這麼低的水平、把土地出讓地塊設定在這麼高的水平，就導致私營的市場化的租房平台輕易不敢進入，最後接盤投標的就還是國有的公租房管理公司。結果，你懂的，就是最需要公租房的人群根本申請不到。
地產新政能讓80後不再為房焦慮嗎？
我先給大家算筆帳，我們就拿北京朝陽區的房子來做個例子。排除父母一代的傳承，大部份80後，即使雙方都是佼佼者，假設夫妻兩方年薪加起來在50萬元左右，2017年朝陽區的平均房價大概在7萬元／平米左右，如果想購入一套100平米的住房，那麼房子總價加上稅款和裝修，總共需要800萬元左右。首付1/3，大約在240萬元左右，按照最新的貸款基準利率計算，大概30年分期月供要還3.1萬元人民幣。這也就是說，一個年薪50萬元的人，需要不吃不喝積攢5年，才能付得起首付，付清首付後月供每月還掉3.1萬元之後，還剩餘1萬元。這1萬元就是吃喝拉撒、子女教育和贍養老人的全部來源了。然而這一切也都是有條件的，條件是夫妻雙方都不能換工作，也不能生病，否則隨時可能面臨還不上貸款的情況。
如果買不起房，那就租呢？綜上我對三大新政的盤點，對剛需族來說，買房的負擔絲毫不會減輕，相反，租房的壓力正在逐步上升。如果薪水的漲幅跟不上房租的漲幅，未來這些80後的生活恐怕會更加艱辛。
現在的年輕人，不焦慮都難呀！
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