反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升七周後回調，最新報144.72，按周下跌1.08%。分區指數除新界東反彈0.49%外，港島、九龍及新界西則分別下調2.48%、1.27%及0.56%。其餘領先指數亦全線調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回調0.98%、1.10%及1.16%。中原經紀人指數（CSI）最新報64.17，下跌1.19個百分點。

CCL連升七周後回落近1%，屬20周以來最大；八大指數除了新界東外皆出現調整，但並不能視作樓市開始調整。二手成交縮減，不排除指數波幅擴大，領先指標作用將打折扣。

踏入新的一年，發展商積極部署開盤，由兩大地產商打響頭炮。先有中國海外推出「啟德1號」二期百多個單位，呎價1.75萬起，最低入場費近7百萬，加推單位更全數過千萬。再有新地推出元朗Grand YOHO數十伙，呎價貼近萬五。參考去年同盤開價，新價單高出近兩成，甚為進取，其中包括樓價上升、地理位置更優越、最近高價投地等因素。啟德1號屬唯一一幅的「港人港地」，已絕非一般港人家庭可負擔，甚為諷刺。

新盤高開買家觀望

受制於政府新辣招，兩盤收票反應遠不及上期。但讀者應還記得Grand YOHO去年開售時收票1.6萬張榮膺票王，啟德1號亦收1.1萬票，扣除投資者及重複入票，還有近萬向隅用家。明顯地需求仍在，只是部份買家因高價開盤及政府新辣招而暫時採取觀望態度。再有政府辣招令二手盤源收窄，市況全面向一手傾斜，將有利發展商出貨，發展商亦從容不迫。

值得一提的是啟德1號部份單位將垃圾房歸入實用面積。本欄多次指出本港的所謂實用面積包括牆壁、部份窗台、露台及工作平台最外圍等，用詞存在誤導，如今某些盤更包括電梯大堂、垃圾房等。買家只能做足功課，清楚了解買入單位是否物有所值。

首富見「納米樓」不安

新年伊始，香港首富李嘉誠給予市民明燈指引。他在旗下集團周年晚宴前接受記者訪問時表示對今年香港經濟不敢樂觀，但個人仍有信心。他又認為利息不可能加得太高，又相信政府增加印花稅後樓價仍然會上升，但估計不會高得「太離譜」。他亦坦言對住宅越劏越細，感到心裏不安，因為人有基本需要。他續指集團有相當固定的租金收入，任何環境變動最多減少相關收入8%至10%云云。

李嘉誠過去言論及行為皆有先見之明，去年的「黃台之瓜」論暗指某人傷害香港經濟，數年前樓價高企時仍叫市民自住應該買樓，又頂著輿論把部份資產調離中國大陸，時間拿捏準確。新一番言論亦值得讀者細味。

「納米樓」（即2百呎以下的單位）的現象，其實可算是長實集團最先揭開序幕。13年大埔嵐山首現173呎「孝子房」引發傳媒聚焦報道。誠然，長實之後並沒有大量提供同類單位，反而其它發展商爭相仿效。樓價繼續上升令「納米樓」湧現，呎數每下愈況，開積越見奇怪。

筆者已多次在本欄指出「納米樓」在使用及設計上已遠離適切居所，不適合一般家庭，只適合極特殊的市場。政府亦提醒市民該類樓宇投資價值甚低。即使用作上樓，因賣家印花稅捆綁3年，萬一樓價下跌，此類單位的需求可急速萎縮，要換亦不容易。

應對「納米樓」有法

亦有人指各大城市皆出現「納米樓」，情況不限於香港。無可否認，高樓價問題非香港獨有，世界各大城市均出現壓縮空間現象，但實情又另當別論。倫敦就有不少開放式單位（Studio Flat），但甚少低於3百呎。對於新增供應，英國政府亦有指引，開放式單位不應低於37平方米，即近4百呎。再有，面積以總面積計算，但不包括外圍牆壁及凸出窗台，比香港實用面積均真。紐約以往規定單位不能少於4百呎，近年降至3百呎，基本上亦以實用面積計算。世界最大城市東京的確有不少單位少於2百呎，但大部份單位均間隔四正，面積以「壁芯」計算，通常有合理收納空間（日語：押入れ），物件收納後把主空間用途轉換，文化上浴室亦必備浴缸，新樓價格卻只是香港的三成左右。如此看來，香港已完全走向極端。

應對「納米樓」有多方面，包括猛增供應讓需求重回正常板塊，又可加大調控力度，又或仿效外國做法，設立最低空間標準。政府亦可採取軟措施，例如優化實用面積定義，又或仿效歐洲某些國家，提供考慮價格以外如地點、室內佈局、噪音、採光、外圍環境等因素而訂立住屋質量指標，增加市場透明度，保障消費者權益。

可惜港府對「納米樓」取態令人遺憾。一方面指不想干預自由市場，另一方面卻以市場秩序失衡不斷加推調控措施扭曲市場運作，理據自相矛盾。難得首富開腔提醒市民，此等「納米樓」實在少沾手為妙。政府亦要先承認問題，尋找應對方法，才可讓樓市健康發展。

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李氏言論還有其它重要啟示，下期續談。◇

 

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