反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升7周兼連續5周創歷史新高，更首次突破150水平，最新報150.55，按周再升0.78%。分區指數除港島區調整0.69%外，九龍、新界東及新界西分別上升1.58%、0.78%及2.49%。其餘領先指數除大型單位微跌0.33%外，中小型單位及大型屋苑指數兩者連創歷史新高，分別再升0.99%及1.02%。中原經紀人指數（CSI）最新報85.32，微跌0.71個百分點，但仍處高擴張水平。

大富翁遊戲進結局編

CCL連升7周兼連續5周破頂，累計升幅近3.6%。新界西再飆2.5%，5周累計升幅近6%，且高出15年8月高位4%，冠絕其它指數。中小型單位指數連升7周，且過去4周升幅不斷擴大，意味上車盤極速消失。現時業主的心態是呎價不創新高不賣，嘉湖山莊及沙田第一城等大型屋苑基本上已沒有4百萬以下放盤，用家只有捱貴租或接受更壓縮空間。

另外，較早前投得鴨脷洲地王的合景泰富及龍光地產透露，項目將主打4房單位及洋房別墅，只提供三至四百伙，較政府原先估計單位數量削減七至八成。發展商打算再投資百億發展，連同地價，每伙平均成本價7千萬至1億元。敢問政府這些供應對市民置業有何幫助？再有，供應量由發展商按其目標客戶控制，政府根本無法掌握。一個超級豪宅盤還可，但政府新財政年度賣地表內有十多幅類似的地王，結果將會如何，不問可知。

香港首富李嘉誠上周在其集團業績發佈會上開腔，指市場購買力強，樓價難於未來一兩年下跌云云。所謂購買力強，其實是購買力集中於一小撮富裕人士，他們一口氣買多間，又或靠父母付首期，而絕大部份市民根本買不起。政府製造出來的香港超級大富翁遊戲已接近尾聲，即富者贏盡，其餘的將被搾得一乾二淨。若政府不以調控及稅制改變遊戲規則，結局早已在大富翁遊戲中明示。

2011年按堅尼系數計算，香港早已淪為全球十大貧富最懸殊的地方，現屆政府把情況推向極端。歷史告訴我們這樣的社會民怨早晚大爆發。

願景猶如「恭喜發財」？

縮窄貧富差距及遏止樓價上升的有效方法是提供足夠資助房屋。現屆政府不但未有循此方向，還反其道而行，還利用長策欺騙市民。如何欺騙？其一，梁氏競選時提出幾個願景，包括港人優先的「港人港地」，樓價過高應回到可負擔水平，縮短公屋輪候時間，改善居住面積等均不在長策內建立可量指標，願景與策略完全脫鉤。其二，長策的公私營六四比旨在穩定樓市，毫無基礎可言，亦不符人口政策。其三，長策利用滾動10年目標掩飾公營房屋供應延誤，且不斷拖延供應，政府根本沒有承諾何時供應到位。未來5年，公營房屋遠不達標，連五五也做不到，亦沒有提高公營比例以追回失誤。其四，政府沒有找到足夠土地應付長策建屋量，製造供應缺口長期不能修補的預期，支持樓價向上。其五，數個先導計劃沒有與長策匹配，亦沒有下文，等同浪費資源。

梁氏上周還以願景比喻作說句「恭喜發財」。怪不得市民上樓如此困難。「恭喜發財」只是一句祝福說話，並無實質。今天香港的瘋癲樓價已證明梁氏願景毫無實質。

政府治樓市無方，各特首候選人皆提出改善房屋政策，方向不盡相同，但亦有明顯共通之處，就是建議增加公營房屋，換句話說就是否定梁氏的長策。三大參選人對資助房屋增加多少並不明確，只有曾俊華提出六成家庭住在資助房屋的可量目標，稱得上是一個願景。

增資助房比例壓樓價

2012年長策諮詢文件未出台之前，政府提出公私營六四比。筆者也以為是按家庭住戶做比例計算，為此寫了一篇文章計算要建多少公營房屋才可以達致六四比，當然數字甚為驚人，呼籲政府交出藍圖。其後長策文件指六四比乃新供應。事實上六成家庭住戶住在資助房屋不無道理，自1983年起，香港實施每天150人的單程證配額制度，直到今天已有180萬，計算他們所生的子女，恐怕已佔香港人口的三份之一。這些人口八成中學程度或以下，屬基層人士，估計其餘則不少是有勢力及有關係的權貴，住屋需求因單程證配額趨兩極化。

再看家庭入息中位數，按政府統計處16年第四季數字顯示，全港250.7萬戶家庭，大概只有66萬戶月入超過居屋入息上限的4.6萬，即有七成多家庭收入在資助房屋最高申請門檻以下。政府資助房屋的劃線亦間接引證資助房屋需更高比例。

香港積壓10萬劏房戶，絕大部份屬基層，亦只有公屋可解。增加公營房可令私人樓宇需求下跌從而遏抑樓價上升。現時樓價水平亦證明長策與願景脫節。

曾俊華提出六成家庭住在資助房屋馬上引來猛烈批評。先有梁振英，問政府是否要停止賣地。梁氏把增加資助房屋與私樓全面對立，明顯是擊中其房策的死穴而反駁。亦有人指六成家庭住資助房屋等同香港「淪陷」。但為何未見有近八成人口住在資助房屋的新加坡「淪陷」？反之，新加坡人均生產總值還較香港高近五成！曾俊華願景不足之處，就是未有解釋如何得出六成家庭住在資助房屋，又未有鉤劃出如何達至目標的基本藍圖。任何願景皆要推銷，並獲得民眾支持方為有效，絕非梁氏隨口一句「恭喜發財」。

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各候選人一面倒增加資助房屋的政綱，加上現行策略未能遏止樓價上升，新一屆政府有必要全面檢討長策。特首選舉在中聯辦干預下選出民望低迷的林鄭月娥，她的房屋及土地政策能否收拾梁振英遺下的爛攤子？下回續談。◇

 

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