樓市經過一個月的嚴控,大陸的房地產市場一天比一天寒冷。隨著融資渠道收緊,房企資金鏈面臨越來越大的壓力,二線城市多個「地王」項目正積極瘦身,未來不排除會出現一波中小房企倒閉潮。  

隨著中國樓市下行,「地王」專案越發難以賺錢,對於手握「地王」的中小開發商來說,面臨的資金壓力也越來越大。為了攤薄風險,二線城市多個「地王」項目集中開賣股權。  

11月1日,文一地產方面透露,其與合肥萬科於10月31日正式就肥東FD16-12專案簽訂合作開發協議。9月合肥萬科便以單價1,650萬元/畝,總價48.8億元競得肥東FD16-12號地塊,該「地王」樓面價11,249.94元/平方米,溢價率230%。

10月28日,融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司就合肥融僑悅府項目簽署戰略合作協定。5月融僑以單價1,783萬元/畝,總價7.04285億元競得包河區S1512號地塊,住宅樓面價13,372.63元/平方米,溢價率達271.46%。  

10月18日,綠城房地產集團與建發房地產集團宣佈戰略合作,首個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。此次合作建發房地產以財務注資為主,股權佔比30%。3月綠城以37.35億元競得潮鳴地塊,45,368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀錄。  

10月初,信達地產稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50%,融創中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權40%、10%。而這塊總價拍出123億元的全國總價「地王」,溢價率高達95.95%,由萬科、信達聯合體於5月27日拿下,但拿地1小時後,萬科即宣佈退出。

此外,信達地產正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業48%股份,轉讓價7,028.8萬元,轉讓後將不再持有其任何股份。由此可見,今年拿下多塊「地王」的信達地產正積極瘦身。

資金承壓 尋求合作  

分析人士稱,在樓市急轉直下的情況下,高昂的土地成本及面臨的資金壓力開始讓這些拿下「地王」的房企不得不尋求合作者,以此降低資金壓力,進一步攤薄風險。 

業內人士表示,市場預期走低將導致「地王」項目更加困難,對於今年拿下「地王」項目的中小房企來說,面臨的資金壓力更加大。由於龍頭房企融資成本更低,操盤能力較強,因此與大型房企合作,是中小房企攤薄風險,保住生存的同時,也相對容易獲得利潤的重要手段。 

「地王」或成燙手山芋  

易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進表示,房企高槓桿拿地的風險主要有兩方面,一是未來償債壓力增加,尤其是利息成本增加;二是土地成本加大,給後續的專案定價形成一定壓力。  

償債壓力增加的同時,融資收緊的信號已出現,一些銀行收緊房企開發貸款,房企發行公司債也在趨嚴。隨著此輪房地產降溫,「地王」很可能變成燙手山芋。

中金標準資料總經理郝文嘉稱,不少房企在前期爭奪「地王」的過程中,激進拿地,如果後期融資收緊,再加上去化速度放慢,現金流將承受很大壓力。  

一中型開發商銷售負責人直言,「未來一年,市場將進入盤整階段,成交量萎縮將成為必然,這種市況將給我們今年儲備的土地特別是『地王』專案開發帶來很大的壓力。如果銷售持續收縮,未來『地王』入市將面臨很大壓力。」◇