有大陸券商日前發布了對中國樓市的研究報告，報告所得出的結論和目前對樓市的流行看法不盡相同。

大陸券商安信證券日前發布了70頁的中國房地產研究報告：《有一種永遠振蕩上漲的房價》，報告研究的過程包含了房價的方方面面，該報告被大陸華爾街見聞、中金在線等多家網站轉載。

該報告認為，大陸目前關於房價有五個流行的錯誤觀點，而且這五個觀點誤導了99%的民眾。

第一，錯把房地產產業到頂等同於房價到頂。

一個產業的黃金期過去，銷售投資熱潮消退，並不代表行業產品價格的到頂，這主要是簡單的把產業周期和價格周期進行了等同。這種太過直接的聯想容易得到很多人的認可。

第二，錯把人口作為衡量房價周期的核心因素。

中國的購房人口在2017年是個明顯的拐點，人口作為判斷產業周期的長期趨勢是最重要的變量，但對價格周期而言，有些時候與人口並不是那麼嚴密正相關。

以美國為例，拉斯維加斯人口增長率遠高過底特律，但房價表現卻並沒有比底特律好很多，主要原因在人均收入差異上。此外，人口總量的大小也與房價高低並不直接正相關，典型如舊金山的房價表現。

第三，錯把房價收入比當做判斷房價過高的依據。

市場最常提到的一個觀點是：「房價嚴重偏離收入，不吃不喝都要50年才能買房！」房價收入比的確是判斷房價的估值標準之一，但並不能因為房價收入比過高就斷定房價過高。

第四，錯把房價下跌當做一種嚴重且不可逆的趨勢。

房價下跌不是災難性的結果，中國的房價2008年和2012年都曾下跌過，美國房價在2006年也大跌過但在次貸危機的2008年已經開始築底回升了（真正只是下跌了兩年）。以美元計價的東京首都圈房價在2010年～2012年三年都超過了1991年的高點。

第五，錯把沒有上漲空間等同於有很大下跌空間。

例如三四線城市的房價，因為這些城市房價並沒有比建築成本高多少，所以三四線城市由於廣義庫存面積太大不存在房價大幅上漲的可能，但並不表示三四線房價就必定暴跌。

報告認為，在兩種情況下房價會下降，一是利率提升，另外是匯率下降，但目前這兩種情況出現的可能都不大。

安信證券報告的結論和現在大陸業界對房價的主流看法相左。

現在大陸業界基本認為，大陸房價過高，超出普通民眾的購買能力，房價是被炒作起來的，另外，民眾在今年上半年買房時很多是零首付，有的槓桿達到十倍甚至更多，樓市產生了巨大泡沫。

目前，大陸的資金紛紛從實體經濟流出進入到房地產行業，造成了製造業不斷下滑，房地產市場泡沫越來越大。不僅僅是中國金融界，世界很多金融界人士也不斷警告中國房地產泡沫問題，泡沫一旦破裂會給整個金融界造成災難。◇

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