有大陸券商日前發布了對中國樓市的研究報告,報告所得出的結論和目前對樓市的流行看法不盡相同。

大陸券商安信證券日前發布了70頁的中國房地產研究報告:《有一種永遠振蕩上漲的房價》,報告研究的過程包含了房價的方方面面,該報告被大陸華爾街見聞、中金在線等多家網站轉載。

該報告認為,大陸目前關於房價有五個流行的錯誤觀點,而且這五個觀點誤導了99%的民眾。

第一,錯把房地產產業到頂等同於房價到頂。

一個產業的黃金期過去,銷售投資熱潮消退,並不代表行業產品價格的到頂,這主要是簡單的把產業周期和價格周期進行了等同。這種太過直接的聯想容易得到很多人的認可。

第二,錯把人口作為衡量房價周期的核心因素。

中國的購房人口在2017年是個明顯的拐點,人口作為判斷產業周期的長期趨勢是最重要的變量,但對價格周期而言,有些時候與人口並不是那麼嚴密正相關。

以美國為例,拉斯維加斯人口增長率遠高過底特律,但房價表現卻並沒有比底特律好很多,主要原因在人均收入差異上。此外,人口總量的大小也與房價高低並不直接正相關,典型如舊金山的房價表現。

第三,錯把房價收入比當做判斷房價過高的依據。

市場最常提到的一個觀點是:「房價嚴重偏離收入,不吃不喝都要50年才能買房!」房價收入比的確是判斷房價的估值標準之一,但並不能因為房價收入比過高就斷定房價過高。

第四,錯把房價下跌當做一種嚴重且不可逆的趨勢。

房價下跌不是災難性的結果,中國的房價2008年和2012年都曾下跌過,美國房價在2006年也大跌過但在次貸危機的2008年已經開始築底回升了(真正只是下跌了兩年)。以美元計價的東京首都圈房價在2010年~2012年三年都超過了1991年的高點。

第五,錯把沒有上漲空間等同於有很大下跌空間。

例如三四線城市的房價,因為這些城市房價並沒有比建築成本高多少,所以三四線城市由於廣義庫存面積太大不存在房價大幅上漲的可能,但並不表示三四線房價就必定暴跌。

報告認為,在兩種情況下房價會下降,一是利率提升,另外是匯率下降,但目前這兩種情況出現的可能都不大。

安信證券報告的結論和現在大陸業界對房價的主流看法相左。

現在大陸業界基本認為,大陸房價過高,超出普通民眾的購買能力,房價是被炒作起來的,另外,民眾在今年上半年買房時很多是零首付,有的槓桿達到十倍甚至更多,樓市產生了巨大泡沫。

目前,大陸的資金紛紛從實體經濟流出進入到房地產行業,造成了製造業不斷下滑,房地產市場泡沫越來越大。不僅僅是中國金融界,世界很多金融界人士也不斷警告中國房地產泡沫問題,泡沫一旦破裂會給整個金融界造成災難。◇