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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升3周,最新報129.38,按周升0.14%。分區指數,除了港島區下跌1.25%外,九龍區、新界東及新界西分別上升0.57%、1.06%及0.9%。其餘領先指數,除大型單位指數微跌0.01%外,其餘靠穩,中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.17%及0.21%。

英國脫歐樓市好淡爭持

CCL反覆靠穩,指數創8周高位,連升3周更屬10個月來首次。升幅放緩,加上成交量未有配合,相信整體二手樓價繼續於現水平徘徊。新界區樓價升近1%,新界東重返15年初水平,表現跑贏其它區份。

英國公投,市場原先預料留歐派勝出,豈料結果相反,第一波衝擊引致全球金融市場大幅波動。英國乃世界三大金融中心,公投結果令英國嚴重分裂,政治局勢不穩,可能影響全球金融運作生態。英國脫歐亦觸發部份歐盟成員國右翼派向政府施壓,提出仿效英國公投及與歐盟談判爭取更大自主權。歐盟內耗加劇,將拖慢區內以至全球經濟增長。全球一體化、香港資金自由出入、中國大陸影響、內部經濟下行、樓宇供求失衡等因素令香港樓市生態極為複雜,樓市短期因全球股市大跌而氣氛受壓,但預期多國央行將採取更寬鬆貨幣政策,美國將難再加息,中長期推起固定資產價格。

脫歐亦引發安全投資轉移(Flight to Quality),資金流入美元資產及高主權評級國債等相對安全資產。香港仍保持AAA信貸評級且港元與美元掛鉤,不排除更多資金流入香港。人民幣匯價急跌,加速大陸資金外流,目的地首選香港。政府03年沙士時見過負資產的威力,將致力維持樓價穩定,香港物業亦是相對安全資產。英國脫歐未盡是利淡消息,各股勢力博弈結果如何,恐怕連經濟學家亦沒有答案。

住屋空間壓縮 迷你倉急增

牛頭角迷你倉大火,焚燒4日火勢才受控,導致兩名年青消防員殉職,市民向滅火英雄致敬,同時間矛頭直指迷你倉監管問題。政府亦不敢怠慢,馬上成立跨部門小組承諾徹查事件及檢討迷你倉經營。慘劇令社會反思迷你倉的安全性。

香港樓價極度超越負擔能力,買家被迫壓縮住屋空間。發展商因應市場被壓迫而大量提供開放式及迷你單位,配合大窗台及工作平台,室內可用面積降低,壓縮儲物空間,迷你倉應運而生。

迷你倉大多處於工廈,租金相對便宜,維持運作成本低,有指營運者回報高於10厘。回報與收納量成正比,營運者為了把利潤最大化,大多把倉庫內分割成密密麻麻的儲存櫃,用盡從地面到天花的空間,只剩下一個身位的行人通道,倉內有如迷宮。使用者多是一次繳付半年至一年租金,既然費用已全繳,使用者當然亦把雜物盡量堆放。理論上危險品並不允許儲存在倉,但執行上根本無法監控。舊式工廠大廈更豁免消防合規,是否適合作迷你倉?即使有消防設施,是否能有效針對迷你倉複雜環境?

低成本高回報誘使不法經營,傳媒報道筆者社區附近便有大廈非法把平台改建迷你倉。全港有多少非法迷你倉不可得而知。有關部門把本次事故查個水落石出,及早採取實際行動,避免同類事件再次發生。

劏房情況令人擔憂

劏房的情況與迷你倉何其相似,不禁令人擔心劏房的安全。其一,樓宇供求失衡令樓價飆升,連帶租金上升,遠超負擔能力,把大群人壓進資助房屋。公屋興建量遠不及照顧有需要人士,結果這群人被迫進壓縮空間,劏房應運而生。長策估計全港有86,400個劏房戶,坊間估計則超越十萬,實際數字無人知曉。

其二,政府監管不力,巡查不足。劏房大多是違規改建,遑論符合消防及機電工程安全標準。大廈單位供電負荷並沒有預計劏房用戶需求,加上雜物堆放,火災風險倍增。萬一發生火警,間隔改動令消防員撲救困難,救火同樣困難。

曾幾何時,有政府官員指出應對劏房按風險分門別類,訂立優先次序取締,但事情只聞樓梯響,未見實際行動。審計署最近又發現,差餉物業估價署數年前向業主索取劏房資料,由於回覆率極低,差估署居然以不符經濟原則而停止索取相關資料。違規劏房業主更肆無忌憚。

劏房問題早已經蔓延至工廈,最近發生轟動全港的石棺藏屍案,才察覺該單位是劏房。

其三,提供劏房的經濟誘因十足。眾所周知,劏房呎租比豪宅更高。部份違規劏房業主一不做二不休,租約不打釐印,租金收入不報稅,避免露出破綻。

劏房的火警風險是另外一個藏於市民身邊的隱患。迷你倉的教訓適用於劏房,政府應及早預防,避免人命傷亡。◇