反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)創新高後回落,最新報187.56,按周下跌0.57%。分區指數全線下調,港島區、九龍、新界東及新界西分別下跌0.39%、0.85%、0.07%及0.71%。其餘領先指數亦全線調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數則分下跌0.69%、0.55%及0.57%。中原代理人指數(CSI) 連跌四周,最新報60.35,按周下調2.17個百分點。

整體二手樓價在高位反覆,八大指數全線下跌,是80周以來首次,但全部跌幅不足1%。新界東依然是最硬淨的區份,新界西則連跌三周,累積跌幅2.6%。

是否空置稅令樓價轉勢?言之尚早。

九月份美國加息幾乎已是定局,相信香港特區第四季調升最優惠利率的機會甚高。若貿易戰加劇,加息連同積壓近萬伙預售樓花陸續批出,樓價有機會見頂。必須強調,樓價見頂可以橫行,並不一定回落。

市場氣氛令二手拉鋸,八月份一手又未有大型新盤開售,以至本月整體住宅銷情頗淡。新盤需求依然強勁,南豐位於日出康城的LP6趕及本周應市,於新規則下需要推出最少20%單位,即480多伙,暫錄得超額認購越八倍。新地位於南昌站的貨尾匯璽II期銷情暢旺,364伙幾近沽清,大手買家佔三成,有地產代理指投資者佔四成,調控效力如何不言而喻。

萬餘實盤顯供不應求

另外,為了增加市場透明度及消費者信心,利嘉閣率先實行實盤制,只有簽署正式委託受權書的業主才會刊登租售廣告。業界自律當然是好事,但能否根本改變業界不良行為則有待觀察。

中原主席施永青指現時16萬個放盤當中,撇除重複、過期資料未及整理、「釣魚盤」,真實盤源全港可能只有一萬個左右,只及表面放盤量的不足十份之一。事實上「釣魚盤」不良行為早已有之,目的在於吸引準買家注意及主動聯絡,收集買家意向,然後推銷其它盤源,又或用作壓低真實放盤價以增加成交機會,早應加強監管,無奈政府抽查不力,「釣魚盤」泛濫,情況猶如違規劏房、工廈用作商住,問題惡化至反制政府不敢處理。

再有,以私樓總存量計真實放盤低於1%,更遠低於差估署的私人樓宇空置率3.7%,可見業主無意放盤。投資者繼續大舉入市,二手流轉率又如此低,政府的所謂置業主導不知如何體現?

間接壓迫把港人送走

上期談到香港特區政府各項傾向性人口政策於近年大量輸入「新香港人」,總數超越20萬,還未計算每天150個單程證人士。多個輸入計劃不設上限,近年數量增幅顯著,有指政府將加大力度輸入,令人口提速增長至2021年。類似計劃有增無減,話口未完政府又推出博士專才庫企劃,資助博士生在港就業研究。現時七成在港碩士博士生來自中國大陸,計劃旨在讓這群人繼續留港就業。

本欄無意批評輸入人口政策,只是道出人口增長先高後低,輸入人口負擔能力非比尋常,但政府供應則先低後高,且不達標,令供應缺口惡化,樓價失控上升。

事實上,特區政府因欠缺土地及勞動力,根本無力增加供應以應對人口增長,繼而採取把部份本土香港人「送走」的策略,一來可減需求,二來加快中港融合。

「送走」方法不外乎是壓迫及利誘。壓迫以間接方式進行。政府以自由巿場作擋箭牌,調控放軟手腳,任由樓價升至遠超負擔能力,即使高收入人士儲蓄首期都極為困難,合理居所遙不可及。特區面對老齡化海嘯,欠缺完善退休及醫療保障,高地價令生活費飆升,資產不多退休人士面對無法對沖的長壽風險。除非擁有自置物業或網上創業,面對高昂租金,在港創業無疑是替業主供舖供寫字樓。各企業因發展中港業務而招聘,輸入人口政策正好迎合政府屬意的高增長產業,本土港人因缺乏國內聯繫逐步被邊緣化。產業欠配套,生產線仍依靠內地。特區政府令置業極難,醫療及退休保障不足,就業難以上流,創業成本極高且配套不足,就是凸顯出大灣區的相對吸引力。

誘因無法抵消風險

利誘亦逐步加強。梁振英時代早已不斷推廣大灣區商機無限,呼籲市民走進區內創業及就業。政府不計回報巨額投入跨境基建,提供交通便利,創造一小時生活圈。內地正研究容許無中港車牌申請短期過境,中港邊境越見模糊化。多項便利港人措施陸續推出,包括提升在國內工作或讀書的港澳居民至國民身份待遇,享有戶籍及社會福利,即港澳居民同時享有兩地福利,又正準備升格回鄉證至等同國內身份證。深圳亦推出各樣吸引港人創業的創科基金。今年三月,特區政府推出綜援長者廣東養老計劃,特區永久居民身份的長者移入廣東省綜援繼續出糧。可以預期各種誘因將不斷加碼,但政府送走港人減少住屋需求的如意算盤難以打響,主要原因有幾個。

其一,大灣區雖然有一定經濟誘因,但創業者更需要法治體制來守業。眾所周知,中共的法治只流於字面,真正執行視乎地方甚至個人需要,風險令大部份人卻步。政策朝令夕改,賺了錢亦未必可以匯出。

其二,稅務風險。中共最新一輪稅務改革,於新建議下在國內有固定居所或住滿183天者皆屬稅務居民,全球收入包括投資資本增值皆需徵稅,稅率亦遠較特區高。若措施落實,移入大灣區退休及就業人士面對稅務負面打擊,不但鼓勵區內港人回流特區,同時誘使更多區內人移進港居住及工作,增本港住屋需要。

其三,的而且確有部份退休長者移入大灣區改善居住環境,但難成氣候。除了住宿外,醫療就是退休人士最關心的問題。就算享有國民待遇,國內能否享有高質醫療又是另一回事。

其四,即使走進大灣區,現有或未來子女大多留港受教育,無減特區住屋需求。

由上述可見,特區政府加快輸入人口,輸出人口卻未成功,需求缺口擴大,樓價租金怎不越升越有?

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大陸大城市的特徵就是樓價遠超負擔能力,地方政府利用高樓價政策維持賣地收入,需要時便以各種方式驅逐低端人口。近墨者黑,香港特區大搞中港融合,各項政策受中共上下其手,試問特區跟這些國內大城市還差多遠?◇