反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)結束十連跌,最新報179.4,按周輕微反彈0.22%。分區指數除新界東續跌0.78%外,港島、九龍及新界西分別回升0.25%、0.35%及1.38%。其餘領先指數個別發展,大型單位微跌0.03%,中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.27%及0.37%。中原經紀人指數(CSI)最新報52.35,按周急跌8.05個百分點。

樓價徘徊難拾升軌

CCL結束十連跌,雖然升幅只有0.22%,但仍是15周最大升幅,新界西升幅較顯著,但新界東繼續下跌至190水平,創25周新低。

政府大幅放寬按揭保險,影響開始浮現。政府增加業主議價能力,開價極為進取且態度強硬,二手成交顯著回落,過去周末十大屋苑成交跌至只有數宗。發展商無懼社會局勢動盪繼續推盤。本周有路勁基建位於元朗的「山水盈」推60多個單位,暫超額認購三倍多,半新盤亦錄得多宗成交,部份發展商利用即供優惠吸取高成數按保客戶。資助房屋需求殷切,新一期居屋4,900多伙收到超過30萬份申請,超額認購60多倍。

眾所周知,特區置業的最大門檻是首期,放寬按揭保險將刺激需求,樓價短中期或因此而止跌,但相信升勢難以展開,原因有多重。其一,放寬按揭保險刺激部份潛藏需求提早實現,而非增加剛性需求。需求集中在以往沒有首期但有供款能力的人,相信這部份需求未必會太多。

其二,按揭保險亦要付保費,是2%至3%樓價,對買家來講是額外負擔。

其三,樓價依然屬超高水平。一次又一次證明政府無意壓低樓價,議價能力盡歸業主。業主大手加價之急令買家卻步。

其四,受貿易戰及中國經濟放緩影響,加上內部局勢繼續惡化,短期未有紓緩跡象,特區面對巨大經濟下行壓力,就業風險增加,即使有能力供款,在考慮風險因素後亦未必會貿然入市。

經紀人情緒指數急跌至牛熊分界線水平,亦預示短期樓價未必有動力上升。政府在房屋政策上藥石亂投,先前指沒有條件減辣,隨即又放寬調控。今次貿然放寬按揭保險,並不是周詳考慮,而是受到中共政治壓力。政府未有解決超高樓價的問題,此舉只會進一步透支市民的負擔能力。

政府鼓勵大灣區置業

上周林鄭月娥訪京,先後獲國家主席習近平及副總理韓正接見。兩人皆「充份肯定」林鄭月娥施政,止暴制亂,讚揚警隊專業執法。政務司司長張建宗還指中央為特區注入強大動力。中共中央支持一個民望破產的人,充份證明這些所謂「領導人」極度遠離民眾。林鄭獲「老闆」讚揚,自我感覺良好,新聞發佈會上越見目中無人,繼續大力譴責暴力而不思己過。過去一周,市民見到的所謂強大動力是警暴完全失控,政府還將執法失控行為正義化,社會怎不更加暴戾?結果衝突擴散至所有社區、商場、校園、私人屋苑。政治問題應當政治解決,可是林鄭政府不以為然,一方面暴力鎮壓,另一方面利用經濟誘因分化。

林鄭出席大灣區建設領導小組會議,回港後宣稱為香港人帶來「好消息」,公佈16項惠及港人的大灣區措施,當中包括容許港人在大灣區九個城市買樓豁免限制條款,例如居住、學習、工作年限證明、繳付所得稅及社保等條款,還有專業認可互通,研究「理財通」等。政府稱大灣區的優惠措施讓港人看得見、摸得著、享受得到,讓年輕人有獲得感云云。

若果經濟誘因可行,施政報告大手放寬房屋調控又怎會評分破紀錄新低?「反送中」一役讓香港人及全世界看清中共是甚麼貨色。即使經濟誘因再多,沒有公平的制度,個人權益沒有保障,今天所獲明天又可被剝奪。再有,取得利益更被迫全面接受中共價值觀及監控。政府完全不理會港人感受,自吹自擂,不可能贏得民心。在民眾對中共極度反感之際推出,是對民眾的羞辱。

無意解決本地住屋問題

大陸對投資住宅政策頗緊,相信置業只容許自住。若是自住,人身風險不容忽視。中共控制的媒體近月來不斷醜化香港人,令大部份國內人對香港人懷有敵意,尤其是年青一代。香港人又享有額外自由及權利,中共還給予大量優惠,已令國內人非常「眼紅」。對於大灣區優惠港人買樓措施,大陸網上便出現大量批評言論。港人在大陸受到針對或不公平對待的機會增加。

再有,中共並不相信香港人,對國內港人必定加強監控。在大灣區,所有資訊被極權過濾,任何「翻牆」的行為皆違反國家法律。資訊不對等,影響個人判斷及採取控制風險的能力。

當然有很多人喜歡說一句「行得正,企得正,唔使驚!」筆者只能提醒所為「正」是由政權及執法者定義,個人的所謂「正」他們並不一定認為是「正」。

在國內生活,還要寄望不公義的事情不會發生在個人身上,否則沒有政治面貌的香港人必定輸蝕。更要寄望身體健康,為何大量大陸人來港求醫、打疫苗、買醫療保險?不言而喻。

另一方面,越來越明顯特區政府是有意利用大灣區去解決香港房屋問題。政府早知土地供應短缺,卻拖延六、七年才辯論土地來源,辯論後又沒有下文。調控不力,任由樓價升至不可理喻的水平。公營房屋大落後,過去六年供應未曾達標,未來十年繼續面臨巨大缺口。劏房講足八年,數字年年上升。供應燃眉之急本應聚焦短中期,政府卻聚焦十多年後的供應──「明日大嶼」。

應對人口老化問題、醫療改革、退休保障等未見積極,扶貧工作越扶越貧,五分之一人口活在貧窮線之下。

住宅供應不足,政府卻大力引入人口,又無意為外來買家設限。政府不積極解決特區房屋問題之餘卻大力吹捧大灣區發展,推出各種誘因,鼓勵年青人北上創業。如今更直接推出政策優惠港人到大灣區置業。不接受優惠的便接受高樓價的壓迫。

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李嘉誠的一句「對年青人網開一面」遭中共媒體口誅筆伐。從林鄭代表政府講出They (The student) have no stake in the society(學生們不是社會的持份者),某政協更講出「放棄年輕人」的言論就可得知,特區政府早已認定香港新一代人是「敵人」,而對付敵人的「超限戰」已進一步打到房屋政策。香港若不能回到高度自治,制定以港人利益為依歸的民生政策,新一代人在這裏擁有適切居所將要付出極沉重代價。◇