反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報183.7,按周再跌0.58%。分區指數全線報跌,港島、九龍、新界東及西分別下跌1.54%、0.04、0.34%及0.78%。其餘領先指數亦全線再跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下調0.28%、0.63%及0.65%。中原代理人指數(CSI)結束13周連跌,最新報34.6,意外地按周回升0.83個百分點。

二手樓價連續五周下跌,是16年1月以來首次,但累計從歷史高位跌幅仍不足3%。八大領先指數全線調整,除了港島區跌幅較大外,其餘不足1%。新界東及中小型單位皆錄得九連跌,累計跌幅分別為7.3%及2.5%。銀行估價指數由8月中高位88.8點連跌11周至14.45的收縮水平,代理人情緒指數亦連跌13周,本周稍稍喘定,短期樓價繼續調整。

發展商加優惠減慢供應

一手銷情明顯轉淡。恒基牽頭位於元朗的新盤「尚悅·嶺」首輪開售152個單位,有近四成單位400萬元以下,可取用九成按揭,暫超額認購兩倍,銷情對後市有一定啟示作用。

市況逆轉,發展商暫未肯劈價,而是利用自身優勢撐市,例如增加代理佣金、提供二按成數、加長成交期、優惠加碼等。另一招就是左右未來供應,地政總署公佈10月份未有收到任何預售樓花的申請,屬年半以來首次。面對空置稅夾擊,地產商將積極利用行政手段拖慢發展。

二手成交繼續萎縮,十大屋苑過去周末只有數宗成交。升市時天天看到傳媒報道破頂成交,跌市時則換作劈價成交,當然不排除有部份二手業主看淡後市急於出貨鎖定利潤,又或因應資本市場下跌需要資金周轉而急於套現。由於二手樓價指數只是微跌,劈價只屬個別成交。若準買家能夠成功捕獲這類業主出價低於市價的二手盤,防守性將相對提高。準買家在跌浪市中切忌只是觀望,而是要多做功課,增加捕獲筍盤的機會。

支持填海宣傳鋪天蓋地

特首施政報告漠視土地專責小組的存在,自行推出「明日大嶼」及「土地共享」,還要在習近平主持港珠澳大橋開幕禮上炫耀這個「宏大願景」,加上中共黨報海外版吹擂一番,政府已騎虎難下,勢必霸王硬上弓。

政府專橫霸道漠視諮詢的行徑引起市民反彈。親政府陣營見勢色不對,急急為大規模填海保駕護航。近日筆者看某財經節目,中途插進了長達2分鐘的動畫廣告,推銷東大嶼填海計劃,隔一會又重複播放。短片宣揚幾個訊息,包括土地諮詢的1,200公頃只是九牛一毛,香港特區其實需要9千公頃新土地,覓地刻不容緩。因填海不用處理業權及更改規劃問題,最快11年後就有房屋供應。每天150名的配額人口政策錯縱複雜,討論費時,不應糾纏。新土地將提供七成公營房屋,又謂打破地產霸權的方法就是提供大量土地云云。網上還有長7分鐘的足本版,試圖解答市民對填海及東大嶼計劃的各種憂慮。

廣告的目的是希望改變市民對大規模填海的負面想法,為政府「明日大嶼」計劃製造支持聲音。在言論自由的社會,任何人也可發表意見,有些團體更坐擁巨量資源,大量利用傳媒宣傳。如此大環境市民更應細心分析,留意資訊提供者的背景及利益所在,資訊的全面性,假設的恰當性,結論是否合符邏輯及因果關係。

因應這個廣告,筆者提出多個論點讓大眾可多角度思考問題。

三大問題政府未解

廣告指土地專責小組覓地1,200公頃只是九牛一毛,若要改善居住環境,特區需要9千公頃土地。數字從何而來?是否合理?未經廣泛討論。9千公頃相等於470個維園,又或27個啟德發展區,又或兩個九龍半島的土地面積,規模可想而知。九龍半島是集商住、文化、休閒的地域,據11年人口統計,有近210萬人居住。

結論只有兩個,一是9千公頃並非合理數字,那合理數字該當如何?二是若特區真的需要9千公頃,政府長期隱瞞欠地嚴峻的情況,更須從長計議籌劃全盤戰略,不能倉猝行事。

其次,筆者無意討論人口配額政策,但多次在本欄指出房策必須配合人口政策。配額政策令人口增長大部份屬於基層,資助房屋遠遠落後長策的目標,公私營供應量及時間嚴重錯配。無論願景有多宏大,必須大力處理現時情況,政府不得依賴人工島將資助房屋問題再拖延十多二十年。

政府稱有信心落實長策,未來10年供應46萬個單位,即2028年政府理應已填補需求缺口,屆時人口近8百萬。按政府人口策略報告,特區人口其後15年將緩慢增加22萬。未計算其它供應來源,單是「明日大嶼」計劃,預期2030年後提供26至40萬個單位,數目遠超屆時的人口增長。

政府為何不公佈長策後10年的房屋需求推算,讓市民看看數字如何對應填海預期的供應量。若政府有意大幅改善市民住屋環境,又何不告知市民藍圖,好讓市民支持計劃?政府兩者皆不做,繞過諮詢程序,急推大型填海計劃,莫非背後有甚麼不可告人的陰謀?

再有,廣告稱改變地產霸權的最好方式就是增加土地供應。論點類同於製造更多財富可解決貧富差距及貧窮問題。事實上,自97年來特區GDP翻了一倍,但代表貧富差距的堅尼係數由0.5l8升至0.539,貧窮人口增加近兩成。研究顯示貧窮的主要原因來自社會不公。

同樣地,若不改變現行土地發展的模式,硬把房地產的蛋糕做大,結果只會出現更大更多的霸權。那邊廂,政府還硬推公私營合作,提高地產商議價能力。1998至2003年政府猛推地,地產霸權局面毫無改變,只是利潤減少而已。大量填海如何撼動地產霸權,未有任何有力論證。

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政府不斷為巨型填海計劃解畫,支持填海的基金利用廣告疲勞轟炸,親政府人士在各大媒體「表忠」支持,但結果越描越黑,無法自圓其說,市民越加懷疑。最新的港大民調顯示,《施政報告》滿意率淨值下跌至負9個百分點。政府若依舊執迷不悟,一意孤行,市民的反對浪潮將陸續有來,且一波強於一波。◇