反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)回穩兼再創新高,最新報188.64,按周微升0.15%。分區指數除新界西繼續下調0.66%外,港島區、九龍及新界東分別反彈0.48%、0.52%及0.75%。其餘領先指數除大型單位下跌0.4%外,中小型單位及大型屋苑指數則分別反彈0.25%及0.28%。中原代理人指數(CSI)報62.52,按周跌4.55個百分點。

自林鄭(月娥)發表首份施政報告後,由去年10月底至今二手樓價指數未嘗兩連跌。二手樓價CCL下跌一周又再回穩兼再創新高。八大指數有六個回升,當中九龍及新界東破頂。新界東樓價大幅跑贏大市,突破二百點後越升越有,十個月更累升20.5%,冠絕所有指數,中產上車及換樓難上加難。恒指從高位回落近6千多點,若貿易戰升溫,拖累資本市場,連同美國9月再加息,樓市或短期見頂。

一手市場方面,近萬伙樓花正在等候審批,但市場暫未有大型新盤開售,成交淡靜。西灣河有市區重建項目提供144個單位,主打迷你單位,二百多呎單位入場費6百萬以上,上車客只有望門興嘆。

三地生育率超低有因

另外,美國中央情報局《世界概況》數據顯示,全球生育率最低的四個城市當中,香港、台灣及澳門包辦三名。(香港)特區排名倒數第四,但撇除「單非」及外傭所生,特區極可能是全球生育率最低的城市。衛生及福利局局長羅致光稱政府將加強福利制度以鼓勵生育云云。

這三個城市生育率偏低其實沒有偶然,其共通點都是被中共經濟或政治壓迫的地方,新一代人對前途感到悲觀,自然減少生育。除了擔心前途外,特區樓價極度超負擔能力,新一代人極難擁有合理空間的居所,導致遲婚減少生育。即使勉強上車,居住空間被嚴重壓縮,難有空間養育兒女。政府利用提升福利的方法鼓勵生育難有任何實效。若真心改善生育率,解決住屋問題才是基本。

本欄早已分析,高樓價是對本土年青一代的間接迫害方式,目的是進行人口清洗,政府在解決房屋問題上當然是無限拖延。

政府早已配合大灣區

特區管治問題嚴峻,重中自重的房屋問題多年來未有眉目,各項大型基建監管不力,積壓大量民生議題。一個國家或地區元首應絕大部份時間放在地解決迫在眉睫的民生問題,偏偏特首及其問責班子花掉兩成時間外訪,經常奉召到國內「交流」,如何集中處理香港事務?上周,林鄭剛去完深圳,又到北京參與粵港澳大灣區建設領導小組會議。

粵港澳大灣區是九個珠三角城市合成的發展策略,擁有近7千萬人口,生產總值達1.4萬億美元,策略旨在以創科領航深化各區與港澳合作,實現互聯互通。縱有冠冕堂皇的願景及戰略目標,其根本目的是令港澳進一步與中國大陸融合,全面被受掌控,利用港澳品牌吸取資本及滲入國際市場。

事實上,大量中資企業早已配合「大灣區」策略蜂擁來港「插旗」,順道搶購商業大廈,把部份資產調離中國大陸。據仲量行統計,中環七成寫字樓被中資佔用。這些企業構建香港業務發展計劃時,已預期大灣區業務互聯互通,即在香港取得相關牌照,就可直接開展大灣區業務,特別是金融科技範疇。同時又可打著「香港」的旗號走向國際,配合十三五規劃「走出去」的大方向,一舉兩得。

這些機構需要聘請大量「信得過」的人。特區政府亦早已全面部署好,各項人口政策有明顯傾向性。輸入內地人才計劃由03年實施至今已批出逾11萬人,今年更新增輸入科技人才入境計劃。優秀人才入境計劃越九成名額來自大陸。資本投資者入境計劃讓取得外國永久性居民身份的國內人士申請,計劃九成是此類人士,計劃於15年剎停,但積壓個案處理每年仍批出兩至三千人,十年來共批3.3萬個。08年起政府推出非本地畢業生留港或回港就業安排計劃,逾九成是內地生,歷年批近7萬人。只要在港取得就業,還可申請把受養人包括配偶及子女來港居留。

供應時間錯配兼低估

還有一般就業政策對取得海外公民的中國公民無任歡迎,多少國內人利用更沒有統計。跟每天150名單程證入口配額截然不同,除了輸入科技人才計劃外,各項計劃沒有上限。各項計劃多年來已引入超過20萬人,數字近年更明顯急升,單是13至17年五年間已越11萬人。翻查特區人口統計資料,01年至06年、06年至11年、11至16年各五年期的人口增長分別為2.1%、3.1%及3.7%。16年年中至18年年中兩年間人口增長已有1.5%。明顯看到特區人口因政府近年推出的各種輸入人口政策而加速增長,而11至21年正正就是特區人口增長高峰期。人口增長帶動住屋需求,且需求在這幾年爆發。上述分析可得出以下結論。

其一,長策出現嚴重錯配,十年的46萬伙要求完全沒有考慮人口增長先高後低的情況。政府供應計劃更本末倒置,先低後高,預期供應量前五年18萬後五年28萬,執行上又不達標。需求缺口擴大,樓價怎不暴升?不能低估零點一個百分點的威力,0.1%的人口增長就是7,500人,因為這些人口增長來自特殊政策,以單身人口主導,住屋需求遠超以每戶2.9人的平均推算。

其二,長策極可能低估需求。長策文件明言估計按照過往數據並假設需求於未來10年持續。數據不但滯後,且未能反映策略轉變,如何確切反映過去數年各項輸入政策的急速增長?如何說服市民數字反映實況?

其三,利用各計劃來港的是炙手可熱的專才、精英、極富裕人士、富官留學海外的第二代,這些「新香港人」的負擔能力絕非一般。已有傳媒報道,新盤充斥著這類買家。

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住宅需求缺口未填補,人口卻加速增長,長策在供應的時間上出現嚴重錯配,低估需求,加上新增人口負擔能力非比尋常,這才是近幾年樓價飆升的原因之一。特區政府的應對方法不是積極增加供應,而是計劃把本土香港人送走。政府將採取甚麼措施?對樓市又有甚麼影響?下回分解。◇