反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升三周,最新報182.64,按周上升0.57%。分區指數除港島區微跌0.03%外,九龍、新界東及新界西分別再升0.33%、0.59%及1.28%。其餘領先指數全線向上,大型單位反彈0.91%,中小型單位及大型屋苑指數則分別再升0.51%及0.49%。中原經紀人指數(CSI)報79.36,按周跌1.04個百分點。

二手樓價連升三周,逼近歷史高位。八大領先指數有四個破頂,當中新界兩區創新高,新界東更連續六周創新高,距離200點關口只差0.3%,大型屋苑及中小型單位指數亦連升三周兼創出新高。新界東基本上就是中產上車換樓的指標,本欄自推出以來一直以新界東與CCL作比較(見圖),目的就是要顯示出政府房屋政策與調控措施的總合對該板塊所帶來的衝擊,結果清楚顯示板塊自12年以來持續跑贏大市。政府政策到底是幫助還是殆害市民,一目了然。

樓價按年升幅再奪冠

香港特區已連續八年成為全球最難負擔的城市,大幅拋離第二位越五成,但樓價仍沒有任何調整跡象,林鄭月娥上場以來情況更迅速惡化。上周,萊坊發表《全球樓價指數》,截至今年第一季,特區樓價按年累升14.9%,升幅冠絕該指數追縱的57個國家及地區。

面對樓價過高的問題各國皆設限制、利用全面的稅項及整頓市場行為重手調控,皆可作為參考。面對全球最嚴峻的供應問題及最荒謬的樓價,香港政府在處理問題放軟手腳,調控上應做而不做。又因沒有定出成功調控的可量指標,政府任意把成功推出措施視作成功而不用考慮成效。令人憤怒的是政府還反其道而行,不斷推出地王,為基建加碼刺激樓市。結論只有兩個,不是錯判形勢就是有意讓樓價走高,結果都是令樓價在極不合理的水平不斷飆升。

業界紛紛調高今年樓價升幅,某地產公司主席更以「升到你迷信」來形容樓價。以現行的房屋策略及調控手段,加上覓地諮詢的錯誤方向,可見將來樓價都不可能回到合理可負擔水平。

另外,稅務局公佈上月買家印花稅BSD回升至405宗,估計全年達四千宗以上,佔全年一手供應越兩成。BSD主要針對外來買家,宗數高企代表稅項未能有效阻止大陸買家來港掃貨,在供應短缺下進一步把樓價推高。

專業人士上車困難

近日在網上見到一篇文章,講述某政府醫生慨嘆擁有百萬年薪,280萬現金,仍面對置業困難。文章在網上討論區立刻引來大量負面批評。有指可輕易買入五、六百萬元單位,選擇甚多,只是個人選擇入市與否的問題。有指負擔能力只是一般市民的三四成,應先上車然後再換樓。亦有指不要把自住及投資混為一談,以免左右入市決定。更有語帶諷刺指香港住屋從來都是貴,看不過眼可以離開。亦有人呼籲放眼大灣區,在港買不起應在大灣區先行置業對沖風險云云。意見甚多,能夠真正道出問題者卻少之又少。

事實上,本土新一代的精英及專業人士面對置業困難非常普遍,筆者就認識不少。其中一位是高考狀元,大學畢業後從事專業工作十年,婚後一直租屋住,傾盡夫妻兩人所有積蓄,只能負擔八百萬左右樓價。面對二手業主不斷反價,決定向明碼實價的新盤入手。幸運地在售樓處抽得一支好籤,等大手客掃完貨、較高籌號揀剩,還有一兩伙在負擔能力內的低層單位,即使單位只得四百多呎,亦有兩房,符合將來家庭需要,遂以即供價入市。他直言全靠運氣才可上車。時隔一年多,單位還未入伙但樓價已升近三成。若今天才入市,即使有單位可選,空間已被壓縮至三百呎,不符家庭需要。

另一位狀元亦是專業人士,工作超過15年,在衡量首期、工作穩定性、流動資金、家庭空間需要,計算出可負擔的樓價亦是八百萬左右,他的目標是較舊的二手樓,並強調住宿要有一定合理空間以顧及將來家庭需要,不能單看現時自身需求。

統計署數字顯示,全港有9.9%家庭住戶年入息百萬元以上,以上三者皆在其中。

精英僅能負擔中位數樓價

從以上例子可以得出幾個結論。其一,推算所得,若沒有父母協助,七至八百萬左右的樓價將是普遍精英負擔上限。Demographia按17年第三季資料計算出樓價中位數為620萬。以CCL升幅推算,現時已升至710萬,即最高收入群都只能勉強負擔中位數的樓價。

其二,現時新盤平均成交價達1,400萬,遠超精英負擔。即使有負擔能力範圍內的新盤,面對大量買家搶購,只能全靠運氣。當然有些一手盤認購不足,任君選購,但發展商已將未來巨大的假設升幅全數反映在樓價上,又或單位空間已壓縮至不適切。

其三,買二手盤面對最大難題是首期。以中位數樓價計算,起碼手頭上要有350萬現金,以應付首期、稅項、佣金、備用等。精英投入社會,獲取百萬年薪亦非一朝一夕,儲蓄首期需時8至10年,樓價每升10%,需時延長約1年多。

其四,置業考慮家庭中長期需要,因換樓成本高昂。假設先以五百萬上車,再換一間八百萬,單是印花稅及佣金一來一回就58萬,絕非小數目,還未計算裝修、添置家具、首期現金流等。萬一樓價下跌兩成,因槓桿效應,先前付出的首期就輸掉一半,換樓能力大打折扣。

世界各國皆善待社會精英及專業人士,務求他們能安居樂業,為社會創造最大價值。香港以往亦是如此,筆者認識不少80、90年代白手興家的專業人士住在太古城、中半山。

特區樓策連番失誤令精英在尋找適切居所上面對前所未有的困境,遲婚及少生育成普遍現象。再有就是移民,媒體報道年青專業人士申請移民較去年上升三成。亦有因努力未能換取合理居所而失去動力。

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樓價超高,甚麼人還有能力買?當中除了視辣稅如無物的大陸權貴外,就是近日某財經月刊報道,佔據大量成交,每年萬多名來港求學後定居的「新香港人」,他們大多是國內有家境的精英。香港特區政府各項政策的總合,讓某些人來港及在港置業,卻讓本地精英難以安居,目的可謂昭然若揭。◇