林鄭政府與梁振英政府最大的不同,是懂得善用政府的盈餘,積極「派糖」。上任之初,即增撥五十億元教育經費,首份施政報告繼續推出「首置上車盤」和普及性的交通補貼。但「派糖」畢竟不是解決問題的基本辦法,「首置上車盤」尤其明顯。

其實說來說去,短期內政府就土地與房屋供應問題根本沒有辦法;從這個角度而言,地產集團與炒樓者大可放心。「首置上車盤」初步計劃一千個單位,所需土地要從地產商手上取得,而且要等到2021年中方能實際推出供應(計劃推出日期則是明年底)。這樣的供應量,不管條件如何,對受困於房屋問題的年輕一代,機會有如中六合彩。

現階段公營房屋主要是公屋和居屋,日前又多了「首置上車盤」一個類別,加上「綠置居」「白居二」等計劃的恆常化,令人眼花繚亂,但三數年內供應量沒有大改善。「綠置居」計劃的四千多個單位,其實是從火炭公屋供應中調撥過來。至於土地供應問題,就要等剛成立的「土地供應專員小組」十八個月後提交報告才有初步答案。

梁振英任內林鄭月娥是政務司,林鄭上台後政府人腳變動不大。面對極其緊迫的房屋問題,從梁振英上任到今後三四年間整整八、 九年時間,兩任特區政府實在束手無策。即使「土地供應專員小組」成功取得社會共識填海及開發郊野公園邊陲地帶,未來數年土地供應仍難有重大改善。

特區政府現階段能夠做的是改變市民的心理預期。新界有大量棕地和農地可供開發,其中相當一部份過去數十年已落入大地產商手上。他們擁有龐大的資金去屯地,靜待政府進行開發計劃;政府亦無法取回這些私人擁有的土地。

解決之道在政府提供合理的收地計劃及收地價格,整合這些閒置和分散的土地,形成適合建屋的大幅土地,為社會提供房屋供應。在這個整合的過程中,政府有相當的主動權;沒有政府的收地計劃,地產商就只能屯地,不能賺錢。

當然,地產商有其議價能力。在一個市場經濟,土地擁有者手上有充裕的資金,仍然可以等待。政府總得接受他們獲利的商機,以收地的權力提出合理的補地價政策,以期取得一個政府、市民和屯地的地產商共贏的局面。

從收地計劃的提出到具體的房屋單位供應,無疑有一段七、 八年的時間;但起碼政府有確切的計劃提供房屋單位,以實際的數據去改變市場的預期。以目前房屋短缺的情況看,香港社會需要一個麥理浩時代的「十年建屋計劃」。

要達到上述目標,政府土地供應改革的整個實踐過程要大幅改革來提高效率。政府必須展示魄力去推動重大政策的轉變,而不是小修小補地去打工廈及貨櫃箱的主意。它們不是完全沒有用,但短期的修補措施不能替代一項長期的重大政策改變。◇